目      录
    第一部分、项目研究背景
    第二部分、市场概况
    第三部分、区域市场分析
    第四部分、地块SWOT分析
    第五部分、价格定位
    第六部分、产品定位
    第七部分、产品规划建议
    第八部分、营销推广建议
    第九部分、广告推广建议
    第十部分、销售及合作方式建议
     
     
     
    第一部分、项目研究背景
     
    为准确市场定位，我们对渝北项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托渝北新区商品住宅市场（主要为工业园区市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：
    1      了解渝北新区市地产市场的整体状况及变动趋势；
    2      了解渝北新区市住宅市场产品设计的发展趋势；
    3      了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；
    4      掌握兴科路地块项目所处地块的基本特征；
    5      掌握兴科路地块项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；
    6      明确兴科路地块项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；
    7      掌握目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；
    8      明确兴科路地块项目构建优势的市场机会及企业机会；
    9      提出兴科路地块项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；  
    10、提出兴科路地块项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；
    11、提出兴科路地块项目营销建议积推广思路；
     
     
     
    第二部分、市场概况
     
    一、重庆整体情况分析
    一) 重庆地产市场2006年基本情况
    从房地产投资结构来看：
    住宅投资376.78亿元，增长25.4%，
    办公楼投资12.76亿元，下降25.3%，
    商业营业用房投资18.98亿元，下降2.5%
     

    二）房地产开发规模持续扩大 
    2006年，全市房地产施工面积8864.37万㎡，同比增长18.45，其中住宅施工面积6655.0万㎡，增长20.7%；新开工面积2709.28万㎡，增长16.0%；其中住宅新开工面积增长19.3%；竣工面积2224.84万㎡，增长0.7%。
    三)、商品房市场运行情况
    全年主城区新批准商品住房上市预售面积同比增长30.53%，同期商品住房实际销售面积1203.50万㎡，同比增长19.39%，供需基本平衡。
    1、销售面积增加.
    实际销售面积1203.5万㎡，同比增长19.39%,由此可见市场需求相当旺盛。分月度来看：5月的销售面积最大为192.5万㎡，9-11月份均突破了100万㎡，由此可见下半年楼市成交相对较为活跃。
    2、销售均价大幅上涨.
    
    2006年全年主城区商品住宅成交均价2697元㎡（建筑面积，下同），同比增长4.25%，增幅较2005年有所下降。分月份来看成交均价基本保持在2500-3000元/㎡之间，由于房交会的带动，11月份的销售均价最高达3151元/㎡，其次是4月和6月均为3080元/㎡。 
    3、外来购房群体增加 : 2006年主城区商品住房销售面积中，其他区县居民购房面积占30.16%，同比提高18.09个百分点，市外居民购房面积占9.17%，同比提高3.04个百分点，两者占总销售面积的近40%。
     
    二.2007年渝北地产基本情况：
    1．房地产开发投资在去年基数较大的情况下继续保持稳定增长。
    ?      上半年房地产开发完成投资67.7亿元，比上年同期增长11.6%，
    ?      投资额占整个固定资产投资的46.1%，增长28.5%。
    ?      房地产房屋竣工面积达101.37万平方米，比上年同期增长86.6%。
    ?      商品房实际销售面积140.19万平方米，同比增长107.5%，其中住宅136.59万平方米，商品房实际销售额45.95亿元，同比增长115.0%。
    ?      受全国地产持续热涨的市场大环境影响。重庆省商品房价格在第二季度上涨6.3%。

    2、市场供应状况分析
    ——供应量持续放大
                  据统计，从2006年年底到今年的5、6、7月份，渝北新区新楼盘集中放量，堪称一天一个新盘，数量区市共有327个新盘入市，总规模为510万平方米，较上月增长170%，其中住宅项目为15个。在去年12月中旬以后到今年3月初开始推出、还没有拿到预售许可证的新盘约有10多个左右，如等。 
    ——今年投放市场楼盘特点
    今年的新楼盘无论在规划设计、户型园林还是科技含量、服务品质上都比以往的新盘更胜一筹，在产品创新、人性化设计等方面可以说用了不少心思。在客户需求的引导下，打着“舒适、健康”旗帜的项目日渐增多，高层电梯楼成为市场主流。从目前已审批的项目来看，未来1至2年内，渝北新区将有10000至12000套新增高层电梯进入市场。 
    ——新楼盘主要特点： 
    1，      中等远规模为主。虽然有水木青华的小小岛、米东衡槟城等上百万平方的大规模的社区，但总的来看，30万以上的中上规模项目在数量上仍然占主流
    2，      增加“文化附加值”。许多项目都开始关注社区文化。如将于3月份开盘的水木青华用湖景文化与生活哲理《小小岛》的案名和环湖空中系列作为推广主题来寄托客户对青青生活、品质居住的珍视；国庆前后开盘的东衡滨城“格调”从logo到售楼人员的着装、售楼处的布置以及楼盘的外立面、社区规划、目标客户群的设定都围绕着“文化地产”做文章。 
    3，      高层为主、健康舒适环境和现代设计理念居主流。
    4，      高尚住宅与经济型别墅受宠。受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应的住宅价格也将加速上涨。
    ——价格结构合理，时机性急升，但总体保持平稳上升势头。
    渝北新区今年第一季度的新楼盘价格出现上涨的趋势，在价格上，单价以2700元/平方米―3000元/平方米的项目居多，占到了总新盘数量的1/4。这一情况说明了目前渝北新区商品房中的住宅依旧是保持一个比较适中的价格。
　　此外，单价3000元/平方米以下的有5个项目分布在我项目附近，主要为经济适用房和普通住宅，这也表明位置目前依旧是影响房地产价格最主要的因素。
     
    三.渝北楼盘基本资料分析
    （一）商业地产布局分析

     
    二）产品类型统计
    渝北市各片区物业类型供应分析
    从整个渝北房地产在售楼盘来看，渝北房地产住宅供应以高层小