2009年重庆市房地产市场1月报
第一章 市场关注
1. 热点聚焦
■住建部专家：闲置公积金建保障房率先试点中西部
由于供给目标不同，利用闲置公积金支持建设保障房试点不会冲击普通商品房市场。1月11日，住房和城乡建设部政策研究中心相关负责人表示，闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作重点，将设在中西部等公积金使用运用率较低城市，并不会对于发达城市楼市造成冲击。
　　据了解，1月9日住房和城乡建设部负责人在“全国建设工作会议”上表示，今年将启动闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作。以此来拓宽我国保障性住房建设资金渠道，提高公积金使用效率。
　　据初步统计，2008年我国全国住房公积金缴纳余额达到了2.02万亿元，同比增长了24.9%。个人贷款余额达到了6017亿元，增长了18.6%。缴纳人数达到了7300万人，同比增长1.6%。
　　但是，“与北京、上海等经济和房地产市场发达城市相比，中西部一些城市的公积金使用率很低，所以将这些‘死钱’用起来是一件好事。”住房和城乡建设部政策研究中心相关负责人向上海证券报表示，而且保障房与商品房供给目标人群不同，因此不会对普通商品房市场的造成冲击。
　　“2002年以前，公积金原本可以用于经济适用房和危旧房改造等项目开发建设的贷款，但由于经验不足，出现一些问题，由此被全部‘叫停’，只允许用于个人贷款余额与购买国债。”一位房地产业内人士说向记者表示，为此，这些年不时有人呼吁提高公积金使用效率，“目前建设部谨慎提出来试点，是提高资金使用效率的积极表现。”该业内人士说。
　　记者也注意到，根据住房和城乡建设部公布的《2007年全国住房公积金缴存使用情况》，截至2007年末我国全国住房公积金缴存总额为16230.30亿元、缴存余额为高达9605.11亿元，资金规模相当可观。
　　但值得注意的是，当年我国公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)、运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)分别为74.58%、57.24%，确有相当提升空间。并且，各地住房公积金运用率也有相当大差别，以2004年为例，上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市超过60%，海南、西藏、河南、甘肃、河北、贵州和兵团的资金运用率不足30%，海南、西藏甚至不到12%。
　　“一方面，我国政府提出要加强保障房建设力度，但建设资金又不足，另一方面，事实上，在我国中西部城市的公积金使用非常不充分，闲置积压严重。”住房和城乡建设部政策研究中心该负责人进一步指出，“将这些‘死钱’用起来终究是件好事。”
　　而且，“在试点的重点城市，必将是那些住房公积金闲置严重的城市，对于北京、上海等房地产发达城市而言，并不是重点。”该负责人透露说。
　　据悉，相关试点方案正在制订中。然而，需要指出的是，有消息称目前地方城市对申请试点城市上都很踊跃，上海等一些城市也有意申请试点城市，以将其用于廉租房建设，因此方案何去何从仍须关注。
    
■ 重庆设中国内陆首个保税港区 
　  重庆两路寸滩保税港区日前获国务院批复同意设立，这是中国内陆地区首个保税港区，将大力推动中国中西部地区的对外开放和发展。 
　　“重庆寸滩保税港区是中国目前唯一一个叠加了航空运输辐射面广、水陆运输费用较低两大优势的内陆保税港区，将打造成税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全、区位优势最明显的保税港区，成为中西部地区的内陆城市加快开放的推进器。”重庆市常务副市长黄奇帆说。 
　　重庆市政府16日举行新闻发布会，通报了两路寸滩保税港区的相关情况，重庆保税港区开发有限公司及管委会将于18日正式挂牌运行。重庆保税港区开发有限公司董事长包子川介绍，寸滩保税港区采取“水港＋空港”的模式，即在以寸滩港为核心的水港保税港区和以江北国际机场为核心的空港保税港区的8.37平方公里内，开展港口作业、空运服务、对外贸易、出口加工、商品展示、保税多式联运和金融、商贸服务七大业务。 
　　2005年，上海洋山设立中国首个保税港区，两年进出口货值超过1200亿美元。此后，大连大窑湾、天津东疆、海南洋浦、宁波梅山、广西钦州、厦门海沧、青岛前湾、广州南沙和深圳前海湾保税港区相继成立。与这10个保税港区不同，重庆寸滩保税港区是唯一一个位于中国内陆地区的保税港区，也是第一个采取“水港＋空港”的保税港区。 
　　根据规划，重庆寸滩保税港区在2015年全部建成后，辐射面积约100万平方公里。黄奇帆介绍，重庆具有水陆空综合交通优势，重庆依靠长江黄金水道，5000吨级船舶可常年通航，随着三峡库区蓄水至175米，8000吨级船舶和万吨级船队将可直达重庆主城。2007年，通过重庆港口的周边省市外贸货物量占总量的40%，而寸滩港又是长江上游规模最大、技术最先进的专用集装箱码头;江北机场在未来十年内要达到5000万人次吞吐量;在这一区域内，重庆还准备在3至5年内建成铁路枢纽，届时将形成港口、机场、铁路集合的保税港区。 
　　“对企业而言，好处就是进入保税港区就可享受出口退税、进口保税、区内贸易不征税的政策，重庆海关对进出保税港区的货物采取提前申报、货到验收、属地报关、简化保税港区与重庆关区其他监管场所之间的转关、监管流程。举例来说，邻近的四川、贵州的货物现在运到广州或上海办理手续或退税，至少需要一周时间，而到重庆保税港区则可以立即办理，减少资金压力，而且保税区内的交易也不收税。”黄奇帆说。 
　　仅仅在最近一周时间内，重庆设立保税港区的吸引和聚集效应已经显现。惠普公司11日在重庆开工建设其在中国设立的唯一一个集台式机和笔记本电脑于一体的综合性电脑生产基地，预计在2010年形成500亿元人民币的产业链集群。通过正在修建的兰州到重庆和新疆到重庆的铁路，货物可以从重庆经阿拉山口到达莫斯科、鹿特丹，直达欧亚大陆，以惠普为例，其电脑的60% 供应欧洲，通过此方式从重庆运输，时间比从上海、广东等沿海地区用轮船或火车要少25至5天。 
　　惠普公司全球执行副总裁兼信息产品集团总裁托德说：“在重庆，我们看到了很多发展进步的标志，重庆在中国的战略地位和巨大影响力越来越凸现，这是我们选择重庆作为惠普全球重要战略基地的原因。” 
另一家世界五百强企业——固安捷也于几天前正式进入重庆。重庆佰富实业有限公司与全球最大物流仓储设施开发商和服务商——美国普洛斯日前在保税港区范围内合作物流园建设项目，总投资6亿元人民币、占地130亩。
    2. 市政动态
    ■ 重庆房地产商会建议22条措施 
    楼市不能再持续下滑，市场信心需尽快恢复。近日，重庆市工商联（总商会）房地产商会向市工商联、市委统战部呈递紧急报告，吁请政府加快出台政策，缓解房企压力，以顺利度过目前危机，促进重庆房地产业健康、稳定和可持续发展。 
　　在这份紧急报告中指出，房地产在重庆国民经济中有着举足轻重的地位，去年全市房地产投资高达830亿元，房地产行业带动了建筑、建材、钢铁、家装、家电等行业发展，为解决就业、提供巨额税收、刺激居民消费作出了贡献。但最近楼市下滑严重，房价持续下降，成交量连续下挫，市民消费信心受到打压。报告指出，目前，“市场信心、楼市稳定、社会和谐”都成为非常突出的问题。房地产行业带动几十个相关行业发展，如果楼市持续下滑，将会带来更多民生和就业问题。 
　　报告还强调指出，在国内政策调控和国际金融危机的双重挤压下，房企正面临着前所未有的生存与发展压力。社会上往往把开发商说成强势人群，认为房地产是暴利企业，房地产企业家承受着沉重的心理压力，房企的生产经营陷于困境，特别是楼市的稳定和发展信心受到严重伤害。 
　　为尽快扭转目前的状况，该报告提出了拯救市场、要求政府尽快解决的22条政策建议。其中包括，完全取消二手房的交易税费;二套及以上购房的歧视性首付及利率限制完全开放;个税抵扣购房款或按揭利息;银行放宽向开发商的贷款条件，资源向优质企业倾斜;同时开放商业地产的按揭政策，降低门槛;停止预征土地增值税和企业所得税;减免地下建筑面积的配套费和土地出让金;取消开发商的民工保证金缴纳或降低民工保证金缴纳比例等。
    ■ 重庆农村土地交易所挂牌成立
12月4日，重庆农村土地交易所正式挂牌成立，这也是重庆在全国首家挂牌成立了农村土地交易所。
重庆农村土地交易所由市政府出资5000万元成立，系非营利性事业法人机构，但实行现代企业管理模式，设立完善的董事会、监事会以及经理层的法人治理机构。市政府为了加强监督管理，专门成立一个农村土地交易所监督管理委员会。农村土地交易所在这个监管会的领导下工作，并接受市土地、农业、林业等行政主管部门的指导。农村土地交易所的职能是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。 
农村土地交易所主要从事“地票”交易。所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。 
此外，土地交易所作为一个交易平台，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益的前提下，为全市已经在推进中的农村土地承包经营权流转提供服务。
    ■ 重庆新政:主城购90平方米内房子 可省4725元
政府救市谁受益 
普通购房者 
福州、成都、重庆等城市都实施了相应减免契税政策，部分城市调整了二手房交易税;成都和重庆等城市还进行财政相应额度补贴 
开发商 
地方政府诸如降低二套房贷款标准、公积金政策调整等举措可以刺激购房需求 
公积金贷款者 
成都公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年;沈阳可异地申请住房公积金按揭贷款 
购保障房群体 
对出售自住房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。 
沪公积金贷款总额最高110万 
根据上海市公积金管理中心最新发布的《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》，如今上海购房者在还清第一套房贷的基础上，购买第二套普通住房将可享受最高80万元的公积金贷款标准（详见昨日早报B5版报道）。此前2008年10月30日，上海市公积金管理中心已将首次购买自住住房的家庭公积金贷款最高限额提高至80万元。
条件苛刻 9成房贷难享7折优惠 
我们把客户的信用等级分为5类，只有不到1/10的客户属于优质客户，这些人才能享受到房贷利率7折优惠政策。”昨日，某股份制商业银行个贷部人士告诉记者。这就意味着，9成的存量房贷难以享受到房贷利率7折优惠。 
二手房商品房营业税缴纳一览表 
普通住宅 年限 不足2年 2—5年 超过5年 
老政策 全额的5.5% 全额的5.5% 免征收 
新政策 差额的5.5% 免征收 免征收 
非普通住宅和已购公房 不受本次营业税调整的影响 
各地救市政策一览 
城市 
优惠政策 个案-备注 
成都 
1：契税减免以及财政补贴。 
2：公积金减免。公积金贷款两成首付，贷款最高额度30万元，贷款最长期30年。 
3：可异地申请住房公积金按揭贷款。大于144平米小于等于180平米，两项合计13275元。180平米以上契税减免9750元。 
重庆 
1：小于等于90平米普通商品房免征契税。 
2：二手房交易综合税1.1%。购二手普通商品房，符合条件，相关税收给予财政全额补贴。以在主城11区购置一套建筑面积90平米的房子为例，房价为3500元/平米。其总房款是31.5万元，可节约4725元。 
西安 
1：对购房客户按购房款总额给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级。 
2：房产企业城市基础设施配套费减免35元/平米。购买90~144平方米商品住宅的，按房款1%享受补贴;购买144平方米以上的，则可按总房款的0.5%享受补贴 
南京 
1：日购买普通商品房，可按面积获得补贴。 
2：取消“一套一价”的价格管理方式。 
3：房企可缓缴基础设施、人防等建设费用。购买90平方米以下商品住房，给予房款总额1%补贴;购买90-144平方米以下商品住房，给予房款总额0.5%的补贴。 
杭州 
1：放宽公积金贷款。最高额度由50万元提高到60万，最长期限调整为男65岁、女6O岁。 
2：购买商品房契税、印花税补贴，存量房交易税收补贴。 
3：