重庆房地产市场调查分析
     
     
    第一章  重庆市概况
     
    一．地理环境
    重庆位于东经105°17'-110°11'、北纬28°10'－32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，属亚热带季风性湿润气候。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，各类建筑依山傍水，错落有致，以“山城”著称于世。
    二、行政区划
    重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。
    三、比较优势
    重庆作为是中国西部最具投资潜力的特大城市，相较其他城市具有五大优势：
    1、      区位条件优越。
    重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。
    2、      基础设施功能完备。
    重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。
    3、      工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。
    重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、房地产建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。
    4、      科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。
    5、      市场潜力巨大。重庆人口众多，
    人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。
    抓住中国实行西部大开发战略的历史性机遇，重庆将按照建设 "三中心、两枢纽、一基地"（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。
    四、综合实力
    把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。——胡锦涛 
    按照胡锦涛主席的指示，重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。2007年，全年实现地区生产总值4122.51亿元，比上年增长15.6%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到14660元，比上年增长15.3%。全市地方财政收入达到788.56亿元，比上年增长48.9%。全社会固定资产投资3161.51亿元，比上年增长28.9%。城镇建设与改造投资2121.47亿元，比上年增长27.7%。
    重庆两江环绕，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2007年全年实现社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。
    2007年年末全市常住人口2816.00万人，比上年增加8万人，其中城镇人口1361.35万人，增加50.06万人，城镇化率达到48.3%，提高1.6个百分点。全年城镇单位职工平均工资达到23098元，比上年增加3883元，增长20.2%。城市居民人均可支配收入达到13715元，扣除价格因素实际比上年增长10.3%。城市居民家庭恩格尔系数为37.0%。城市居民人均住房建筑面积27平方米，比上年增加2.8平方米。  
    （数据来源：重庆市国民经济和社会发展统计公报）
    第二章  重庆市房地产及相关政策环境分析
    众所周知，房地产是与国家政策密切相关的一个行业，政策方向的变动直接影响到这个行业的发展，作为这个行业的市场主体—开发商对政策的敏感度和运用力必然影响其项目运作的顺利程度。所以，特将2008年重要的政策、法规以及政府新举措收集、整理如下： 
    一、金融政策分析
    1、央行半年内连续五次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%。
    中国人民银行在今年上半年，连续5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。也是07年以来第15次动用这一货币政策工具。
    此次调整后，普通存款类金融机构将执行17.5％的存款准备金率标准，创历史新高。

    分析：
    央行年内5次上调存款准备金率，这一举措是为强化落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。同时此举也在很大程度上也打压了房地产市场发展，在调控市场的同时加快了房地产市场的洗牌过程。
    2、固定利率房贷首降
    央行在多次上调存款准备金率对抗通货膨胀后，加息却不见动静。利率水平没有提高，固定利率房贷的吸引力下降。为留住客户，重庆市某商业银行降价吸引市民 其固定利率房贷有3年以下到20年等不同的贷款档次，优惠利率每个档期下调了5到35个基点不等，平均下调幅度在4%左右。该行固定利率优惠利率下调后已为同行业最低，但依然比央行基准利率优惠15%后的利率要高出许多。
    调整固定利率房贷后部分情况，(优惠档)3年以上到5年期由6.86%下调至6.78%，5年以上到10年期由7.18%下调至6.93%，10年以上到15年期由7.58%下调至7.33%，15年以上到20年期的由7.93%下调至7.58%。假设市民贷款20万，贷款期限为20年，以等额本息还款法计算，在未调整前，每月需要还款1664.18元，总共支付利息199402.64元；调整后，每月需要还款1620.98元，总共支付利息189036.15元。总计少支付利息近10367元。
    二、土地市场分析
    进入08年后，随着房市的低迷，土地交易市场也逐渐转冷，众多开发商在07年疯狂拿地后，过高的土地成本也致使开发商们密谋退地。
    重庆退地传闻
    高位满仓被套在重庆土地市场上演。有重庆开发商割肉退地，以维持正常开发的现金流的消息开始在业界疯传。可靠消息证实，本土开发商已有多家密谋退地。亦有外报报道，去年重庆的地王之一香港信和也在准备退出其在三钢厂的地块。至于哪个地块将会是重庆首例退出的土地？哪个开发商将会是推动退地风波的第一块多米诺骨牌？由于重庆土地交易中心秘密封锁消息，暂时还无法得知退地一事的具体进展。
    退地开发商的两方面压力
    重庆疑似退地的地块位置大多属于城市核心区域，在房地产火爆的市场局面下，都有可以预测良好的发展前景，以拍卖地块占多，且拍卖地块都有“面粉贵过面包”的现象，土地的楼面地价与周边房地产销售价格相差不大。退地的开发商们巨大压力来源于两个方面，一是在2007年拿地过猛，二是在销售回笼资金不理想的情况下，出现巨额的开发资金缺口。
    重庆土地拍卖遇冷
    买下的土地想退回，相关部门计划推出的土地则遇冷。来自重庆国土局土地交易信息称，今年5月，通过招牌挂共卖出13块土地，总成交金额5亿多，其中最大一笔是南方东银置地有限公司(以下简称“南方东银”)拿下的2.95亿的小龙坎地块，当月第二名拿地出让金为4950万元，是第一单的1/6，其中由房地产公司出手拿下的仅有6块地。
    重庆嘉华拍卖公司有关人士表示，1~5月，嘉华拍卖一共只拍出了3块地，5月份拍出的九龙坡地块金额仅有几千万。而去年1年所拍出的地块有20多块，其中包括弹子石70多亿的天价地和香港信和40多亿的地块。
    土地交易已现全款交易
    对于土地，开发商不敢轻易接招，相关部门也小心谨慎。以南方东银拿下的小龙坎土地为例，土地出让方要求南方东银一次性付清土地出让金。一般来说，大型地块都是分期付款的。事实上，重庆一些开发商往往以土地作抵押向银行贷款，待房屋销售后再上缴出让金和归还贷款，有的甚至继续购买土地。此次的拍卖将规定调整为全款交易，是否为规避退地的风险？对此，重庆土地交易中心方面拒绝发表看法。
    重庆首推出限价房土地
    市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价：2200元/平方米（套内）。
    　　据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca分区，二类居住土地，面积5858平方米。按规划要求，地上建筑总规模要控制在17574平方米以内，基本容积率不超过3，建筑密度不得大于35%，绿地率必须在30%以上。与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制：套内面积2200元/平方米。
    市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。
    三、建筑规划分析
    1、建筑面积60㎡以下的小套型住宅限建夹层户型
    6月18日重庆市建委有关负责人表示，《重庆市小套型住宅设计规范》完成，并作为强制性工程建设标准，从9月1日起实施。届时，建筑面积在60平方米以下的小套型住宅，“夹层”户型将受到限制。
    小套型建面小于60平方米 
    《规范》所指小套型，是指套型建筑面积在37-60平方米的住宅。其中，最小建筑面积为37平米的住宅，使用面积不得小于22平米，并规定至少要有居住、厨房、卫生间三个基本空间。 
    层高不得超过3.6米 
    《规范》要求，这类小套型住宅层高宜为2.8米，不得大于3.6米。重庆市建委专家解释，一些开发商利用稍高的层高，把小住宅做成拥有两层的“夹层”，一来是增大了消防疏散的难度；二是夹层部分空间