2008年重庆市房地产市场研究报告
    【目  录】
    城市概述：              3
    第一篇  2008年重庆房地产业大事记              4
    一、汶川地震              4
    二、重庆两路寸滩保税区正式获国务院批复              5
    三、重庆“规划腐案”窝案              6
    四、2008年央行货币政策组合拳              8
    五、重庆加快高速路网建设              9
    六、万科进入重庆              11
    七、重庆滨江土地暂时冻结              12
    八、重庆旧城改造              13
    九、重庆中心城区扩城400平方公里              15
    十、重庆政府收购事件              16
    第二篇  城市发展背景              18
    一、经济环境分析              18
    二、政策环境分析              23
    第三章  市场篇              33
    一、土地市场              33
    二、商品房市场              47
    三、商品住宅市场              56
    第四章  产品篇              64
    一、新增供应产品结构分析              64
    二、新增供应产品特点分析              69
    三、经典案例分析              78
    第五章  营销篇              89
    一、营销综述              89
    二、营销策略盘点              90
    三、经典案例分析              100
    第六章  区域篇              112
    渝中区              112
    南岸区              121
    巴南区              132
    江北区              141
    渝北区              150
    沙坪坝区              161
    九龙坡区              171
    大渡口区              180
    第七章  2009年市场趋势预测              189
    一、2009年大势趋向              189
    二、市场走势预测              189
    三、区域走势预测              194
    四、产品类型走势预测              196
    五、产品档次走势分析              199
    六、企业信心预测              201
    结束语：              208
    
    对本市场报告数据说明：
    本市场报告中所有数据截止时间均为：2008年11月30日
    本市场报告中关于市场新增推案量、供应均价、成交体量、成交均价的数据全部以套内为基准，其中新增供应量（预售许可证）的数据以建筑面积为基准，成交数据来源于网上房地产，宏观经济数据来源于重庆统计局。
     
    城市概述：
    重庆作为西部重要城区，由于受地形地貌的制约，城市房地产市场发展有着自己的独特风格，与上海、成都等城市以环线进行划区的方式不同，而是以独立行政区作为划分方式，各区域由于发展水平各异、发展重心不一，使区域房地产市场有着明显的区别。
    重庆主城内共分为九个区，其中，由于北碚区与其余主城区距离较远，房地产市场起步较晚，发展较慢，因此不作为重点监控范围。其余主城区中，渝中区房地产市场起步较早，发展较快，因此区域内市场已趋于饱和，市场平稳；渝北区、江北区、南岸区、沙坪坝区以及九龙坡区市场目前均处于高速发展的阶段；大渡口区、巴南区由于区位相对较偏，区域配套发展尚未完善，发展较为滞后，但随着区域配套的逐渐完善，区域市场正处于快速发展阶段。
    重庆主城区划分图如下：
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一篇  2008年重庆房地产业大事记
    1、      汶川地震
    (1)      

事件回放
    2008年5月12日14时28分，我国发生了震惊世界的四川汶川特大地震灾害，这是新中国成立以来破坏性最强、波及范围最广、救灾难度最大的一次地震。震级达里氏8级，最大烈度达11度，远程影响面积达600万平方千米，涉及四川、甘肃、陕西、重庆等10个省区市417个县(市、区)、4667个乡(镇)、48810个村庄。
    (2)      事件评述
    此次汶川地震是一场巨大的自然灾害，但相对于年初的南方冰冻雨雪灾害而言，对中国整体经济的影响可能较小，反而对于中国未来房地产的走势将有深远的影响。南方冰冻雨雪灾害直接影响到消费者物价指数（CPI）的上升，让CPI居高不下，这种影响已经逐渐消退，没有影响到人们的内心，但这次地震则在人们的内心对房地产形成新的置业价值观。
    “5.12”大地震造成了成渝两地购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，成渝楼市回暖的势头也在五月份嘎然而止，市场陷入低迷。此时重庆市场上的消费者更多地从安全角度去考虑置业问题，高收入人群更加倾向于购买低密度、高质量、高品质的低层住宅，因此，城市高层豪宅的市场需求受到冲击，重庆滨江高层豪宅在地震后成交迅速萎缩。
    (3)      事件启示
    地震影响置业者心态，观望情绪加剧。此次地震，大量房屋倒塌，由此造成的人员伤亡极其惨重，使得不少人改变了购房观念以及生活态度。有人认为辛辛苦苦一辈子买房还贷到头来却可能一场天灾将所有努力毁于一旦，因此有的推迟购买住房，有的转为租房；也有的人认为地震将加剧房地产调整趋势，或成为导火索引发房价大跌，由此观望者增多。
    购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。此次地震，将住房抗震性、建筑质量等安全方面的问题推向了前台。以前购房者大多关注的是房屋的地段、户型和价格等方面的问题，很少去考虑房屋的抗震性以及安全性。地震过后，购房者无论是自住需求者还是投资需求者都会将住房的抗震能力列为重要考虑的因素之一。
    投资客从房产市场脱身。对于投资者而言，房地产的投资价值就在于它是耐用品或长期投资品，但是地震可以在瞬间让个人一生积累的财富毁灭，投资者对房地产投资的价值就有了不同的评估方式，房地产的投资价值也随着地震的发生有所下降。此事之后，对于房地产投资，投资者的态度更显得谨慎和理性。
     
    2、      重庆两路寸滩保税区正式获国务院批复
    (1)      事件回放
    温家宝总理在2008年11月13日签字同意设立重庆保税港区，成为内陆第一个保税港区。重庆保税港区将由寸滩港、江北国际机场和出口加工区三部分构成，采取“水港+空港”的模式，组建一个“一区双功能”的内陆型保税港区，除水港及空港功能区外，重庆还将适时建立铁路保税功能区。
    (2)      事件评述
    国务院以国函[2008]100号文件正式批复同意设立重庆两路寸滩保税区。该保税区规划控制面积8.37平方公里，分水港和空港两个功能区。
    水港功能区面积为6平方公里，四至范围为：东至江北区寸滩街道寸滩村甘蔗堡社、大桥社，南沿长江至渝黔高速公路大佛寺大桥，西至渝北区人和镇童家院子立交，北至渝北区人和镇双碑村十七社、220国道。
    空港功能区面积为2.37平方公里，分为两个地块。其中地块一面积1.04平方公里，四至范围为：东至渝北区双凤桥街道办事处硚田村七社，南至渝北区双凤桥街道办事处新华村十社，西至渝北区双凤桥街道办事处新华村十一社，北至渝北区双凤桥街道办事处硚田村九社；地块二面积1.33平方公里，四至范围为：东至渝北区古路镇荣华村八社，南至渝北区古路镇荣华村六社，西至渝北区双凤桥街道办事处黎家村十六社，北至渝北区古路镇荣华村七社。
     
    (3)      事件启示
    保税港区可大幅降低出口成本。保税港区是经国务院批准设立的，在港口作业区和与之相连的特定区域内，集港口作业、物流和加工为一体，具有口岸功能的海关特殊监管区域，是自由港在我国的特殊形式。保税港区具备港口、物流、加工、展示四大功能，可以全面发展港口作业、中转、国际配送、国际采购、转口贸易、出口加工、展示七个方面业务。在重庆设立保税港区，将有利于降低重庆市乃至西部内陆各省市的物流成本。
    企业进出口成本降低。设立保税港区，对重庆从事进出口的企业来说，一是效益提高，此前，进出口港都是在沿海，货物都要从广州或者上海出口，如果改在重庆直接出口，流动资金回流加快。对进口而言，产品到重庆需要多少就进多少，降低了报关费用流动资金的成本；而出口加工，通过保税区就可直接进出，提升了方便程度，费用也降低了。二是效率得到提升，以前，产品从重庆运到沿海城市，然后再报关出去，出口之后都有一些退税的税收政策，如果重庆成为内陆保税区之后，产品只要一进保税区，就算是出口，这对降低企业的进出口成本有较大帮助。
    西部地区企业向重庆靠拢。目前，泸州、内江、自贡、遵义等西部区域的产品出口到广州、上海，还需要到重庆后再转过去。如果重庆成为内陆保税港区，他们直接到重庆就可以把一步完成物流过程，这势必会让周边的出口加工型企业或大型出口贸易公司将厂房或仓库选择在港区周围安家。
    拉动房地产开发热潮。随着两路寸滩保税港区税收优惠政策的体现，更多大项目将落户保税港区，两路寸滩区域将会成为重庆乃至西部区域的一个投资焦点，保税港区将会促进区域经济的增长，带动区域地产市场发展；同时，大量企业的入驻，会带来新的消费人群，从而带动了区域的房地产热。
     
    3、      重庆“规划腐案”窝案
    (1)      事件回放
    2007年7月29日，原渝中区副区长王政、纪委书记郑维和原沙坪坝区副区长陈明因收受开发商贿赂，被有关部门查处，并于2007年12月29日，被重庆市第五中级人民法院以受贿罪，分别判处死缓、13年和10年有期徒刑，称为“7.29大案”。
    2008年3月23日，原重庆开发区管委会主任唐文峰、原市规划局副局长梁晓琦、九龙坡区区长黄云、市规划局局长蒋勇、原重庆国土房产局副局长王斌被有关部门“双规”，涉及官员众多，同时有几十家房地产开发企业卷入其中，被官方称为“3.23专案”。
    截至2008年11月底，这一系列由中纪委介入调查的窝案，已涉