某某商业综合体项目
    市场调研及定位报告
     
     
     

    目录
     
    第一篇 调研内容
    第一章 市场宏观背景分析
    一、社会宏观经济背景分析
    (一)宏观经济概况分析(国内、连云港)
    (二)区域宏观经济状况分析(东海)
    结——
     
    二、东海县宏观环境分析
    (一)东海县概况
    1地理位置
    2城市行政划分及人口情况
    3城市资源
    4气候及生态环境
    5社会人文环境
    6基础设施
    7产业配套
    8科技教育   
    9人居环境
    10产业发展方向
    (二)东海县区概况
    (1)东海县历史背景 
    (2)东海县目前布局概况 
    (三) 东海市城市规划与发展
    (1)城市发展规划历程
    (2)城市发展规
     


    小结—— 
     
    章 东海县商贸零售业发展分析
    一、东海县商业发展的概况分析
    二、东海县商业格局分析
    、大型超市分析
    、专业市场分析
    (一)水晶市场
    (二)服装市场
    (三)家电数码市场
    )家居建材市场
    )餐饮市场
    )娱乐休闲市场
    、社区商业分析
    小结——
     
    章 东海县消费者分析
    一、东海县消费者问卷调查分析
    (一)受访者基本情况
    (二)消费现状与习惯
    (三)消费期望考察
    调查问卷小结——
    二、东海县消费者深度访谈分析
    (一)水晶业主深度访谈
    (二)专业销售人员深度访谈
    市调情况总结——
    第二篇  调研结论及建议
    第一章 市场调研结论
    一、调研结论
    二、调研启示
     
    第二章 项目分析及开发建议
    一、项目区域环境及概况分析
    (一)项目自身条件
    (二)项目所在区位
    (三)项目周边环境分析
    (四)项目道路环境
    (五)项目交通环境
    二、项目商圈辐射范围界定
    三、项目综合分析
    (一)优势分析
    (二)劣势分析
    (三)机会分析
    (四)威胁分析
    四、项目特性分析小结
    五、项目竞争判定分析
    六、项目定位
    (一)案名建议
    )项目整体市场定位建议
    )项目底层商业部分类型定位
    七、业态假设
    (一)总体业态假设
    (二)购物中心业态假设
    (三)项目客户定位
     
     
     
     
    第一篇 调研内容
    第一章 市场宏观背景分析
    一、社会经济宏观背景分析
    (一)全国宏观经济概况分析
    1、宏观经济综合分析
    中国经济在2009年全年实现了V型反转,GDP增速逐季提升,经济增长的动力也逐步趋向平衡;出口需求在4季度也有了明显的恢复;消费增长全年稳定在较高水平。初步核算,全年国内生产总值335353亿元,比上年增长8.7%。第一产业增加值35477亿元,增长4.2%;第二产业增加值156958亿元,增长9.5%;第三产业增加值142918亿元,增长8.9%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%:46.8%:42.6%。
    
    全年居民消费价格比上年下降0.7%,其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%,其中生产资料价格下降6.7%,生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%;房屋租赁价格下降0.6%。
    
    年末全国就业人员77995万人,比上年末增加515万人。其中城镇就业人员31120万人,增加910万人,新增加1102万人。年末城镇登记失业率为4.3%,比上年末上升0.1个百分点。
    全年财政收入68477亿元,比上年增加7147亿元,增长11.7%;其中税收收入59515亿元,增加5291亿元,增长9.8%。
    2、典型行业经济发展状况分析
    (1)固定资产投资
    全年全社会固定资产投资224846亿元,比上年增长30.1%。分城乡看,城镇投资194139亿元,增长30.5%;农村投资30707亿元,增长27.5%。分地区看,东部地区投资95653亿元,比上年增长23.0%;中部地区投资49846亿元,增长35.8%;西部地区投资49662亿元,增长38.1%;东北地区投资23733亿元,增长26.8%。
    
    在城镇投资中,第一产业投资3373亿元,比上年增长49.9%;第二产业投资82277亿元,增长26.8%;第三产业投资108489亿元,增长33.0%。
    (2)房地产行业发展
    全年房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅投资25619亿元,增长14.2%;办公楼投资1378亿元,增长18.1%;商业营业用房投资4172亿元,增长24.4%。
    2009年房地产开发和销售主要指标完成情况
    
    (3)国内贸易
    全年社会消费品零售总额125343亿元,比上年增长15.5%。分地域看,城市消费品零售额85133亿元,增长15.5%;县及县以下消费品零售额40210亿元,增长15.7%。分行业看,批发和零售业零售额105413亿元,增长15.6%;住宿和餐饮业零售额17998亿元,增长16.8%;其他行业零售额1932亿元,增长2.5%。
    
    (4)人民生活水平
    年末全国总人口为133474万人,比上年末增加672万人。城镇居民人均可支配收入17175元,实际增长9.8%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为36.5%。
    
    (摘自:国家统计局2009年国民经济和社会发展统计公报)
    (二)连云港市宏观经济状况分析
    2009年是连云港市跻身国家发展战略、在新的起点上加快开发建设的起始之年。全年经济发展呈现出“总量突破、 增长提速、质量平稳、发展和谐”的良好态势,总体发展仍是多年以来取得成果较为丰硕和充实的一年。
    1、综合经济实现历史突破
    据初步统计,2009年,全市地区生产总值(GDP)再次创造历史,全年实现GDP 941.13亿元,按可比价格较上年增长13.6%(简称同比增长,下同),增长幅度较上年提高0.5个百分点,较全省平均增长高出1.2个百分点;增幅在全省13个市中位居第7位,较上年前移1个位次。全市人均GDP达到21144元,同比增长13.9 %。其中市区人均GDP达到37229元,即首次突破5000美元达到5452美元, 标志着连云港发展已经上升到一个新的历史阶段。
    
    2、三次产业实现协调发展。
    全年第一产业实现增加值154亿元,同比增长4.0%;第二产业实现增加值436.07亿元,增长15.9%,居全省第2位;第三产业实现增加值351.06亿元,增长15.2%,居全省第7位。全市三次产业结构调整为 16.4:46.3:37.3。
    
    3、固定资产投资突破千亿达到1000.1 亿元
    全市全年完成全社会固定资产投资突破千亿达到1000.1 亿元,其中规模以上投资890.5亿元,增长均为28.6%。城镇投资745.59亿元,增长31.2%,在全省居第7位。全社会工业投资突破600亿元 达627.8亿元,增长25.5%,占全市投资的比重达62.8%,成为投资增长的主体力量。
    
    4、居民收入提高显著
    
    2009年居民收入提高显著,生活质量切实改善。城市居民人均可支配收入达到16958元,增长11.2%,增幅在全省位居第6位,较全省平均增长高出1.2 个百分点。农民人均纯收入突破6000元达到6111元,增长12.0%,增幅居全省首位,较全省平均增长高出3.2个百分点。市区居民人均消费达到11577元,增长9.2%;全市农村居民人均消费实现4291元,增长14.6%。
    (三东海县宏观经济状况分析
    1国民生产总值及人均生产总值
    2009年连云港市区各区县GDP排名



    排名
    区县
    GDP
    增长率%
     
    连云港
    941.13
    13.6
    1
    赣榆县
    165
    15
    2
    东海县
    162
    33.9
    3
    灌云县
    116
    15
    4
    灌南县
    95
    16.5
    5
    新浦区
    65
    14.2
    6
    连云区    
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