大红门住宅、商业金融、托幼建设
项目申请报告
北京中招国发工程项目管理有限公司
二○○七年八月
委托单位： 北京惠东房地产开发有限公司
编制单位： 北京中招国发工程项目管理有限公司
公司审定： 康克龙 总经理 博士 高级经济师
项目审定： 徐 瑞 高级工程师
项目负责人： 薛世芬 高级工程师
项目参加人： 邓 楠 工 程 师
郭燕华 工 程 师
许 勤 高级经济师
李 洋 助理工程师
第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称
大红门住宅、商业金融、托幼建设项目（二）开发企业
北京惠东房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地
本项目位于北京市丰台区大红门西路26号。四至为：东至马家堡东路；西临北京北旅汽车制造有限公司厂区宿舍；北靠石榴庄路；南接西马场北里。 项目规划总用地面积79218平方米，其中代征道路用地12734平方米，代征绿化用地面积6000平方米，总建设用地面积为60484平方米，其中住宅用地面积为41000平方米、商业金融用地面积为16484平方米、托幼用地面积为3000平方米。总建筑面积为210117平方米。（四）建设内容和规模
本项目建设内容包括项目用地范围内住宅楼、商业金融楼和托儿所的建设。住宅建筑面积130074平方米，地上13-18层，建筑面积102500平方米，其中6640平方米为底商，为住宅提供配套服务；地下二层主要为车库、人防工程和部分配套用房，建筑面积27574平方米；地上、地下停车位共计1115位。 商业金融楼总建筑面积为77643平方米,地上5-14层，建筑面积为49500平方米；地下3层，其中地下一层为6000平方米的商场、地下二、三层主要布置有汽车库、自行车库和设备用房等，建筑面积为28143平方米；地上、地下停车位共计478位。 托儿所建筑面积为2400平方米。 本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。（五）项目进度
本项目拟于2007年08月开始进行项目的前期准备、勘探设计和工程招标等工作，拟于2007年12月开始正式进行工程建设，于2009年10月之前完成全部的工程建设，共26个月。住宅楼拟由2008年04月开始销售，商业金融用房拟于2009年11月开始出租。（六）总投资估算及资金筹措
本项目总投资估算为152225.1万元,其中工程费66525.7万元，工程建设其他费用81328.4万元（其中土地取得费75005.0万元），不可预见费4370.9万元。 其中78753.2万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的51.73%，住宅销售回款73471.9万元用于本项目建设，占项目总投资的48.27%。二、承建企业情况
（一）基本情况
项目单位：北京惠东房地产开发有限公司 法定代表人：田振清 住所：北京市海淀区知春路76号翠宫饭店写字楼十二层C-1 注册资本：人民币3000万元 单位性质：有限责任公司 经营范围：房地产开发，法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营。 北京惠东房地产开发有限公司是经过北京市工商局行政管理局注册，于2004年05月成立的综合性开发企业。该公司是北京市基础设施投资有限公司下属全资子公司，主要从事房地产开发经营等。（二）人员情况
北京惠东房地产开发有限公司现拥有职工28名，本科以上学历15人，占现有人数的54%；中级以上职称12人，占现有人数的43%。（三）项目负责人介绍
杨兆林，男，1970年11月；汉族，中共党员；1992年7月毕业于河北省煤炭建筑工程学院建筑学专业（大学本科）。 1992年8月-1997年12月：北京炼焦化学厂设计所、林产工业设计研究院设计部（建筑设计师）； 1997年12月-2001年1月：北京嘉奥房地产开发有限公司香港嘉里集团（写字楼项目副总指挥）； 2001年1月-2001年9月：中实集团中实恒业房地产开发有限公司（前期开发部经理）； 2001年9月-2002年9月：北京太合日盛房地产公司（规划部经理、工程部经理、销售部经理、“时代庄园”项目总指挥）； 2002年9月-2003年1月：北京新恒基房地产集团（北营房项目总经理）； 2003年1月-2006年8月：北京北化房地产开发有限公司（市场开发总监、“CBD”东都项目总策划）； 2006年8月-2007年1月：北京市基础设施投资有限公司（资源开发部副经理）； 2007年1月至今：北京惠东房地产开发有限公司（总经理）。 杨兆林从事房地产行业十多年，主要负责房地产开发建设的管理工作，曾主持过北京嘉里中心、北京香格里拉三期、北京国宾花园和时代庄园等多个项目的规划设计、项目策划、工程管理和市场营销等工作。主持过CBD东都的开发，包括项目前期准备、产品规划定位、合作及招商谈判、项目策划、市场营销推广等多个环节的工作。2005年荣获万房网北京十大精英操盘手的称号。三、报告的主要内容
本报告研究的主要内容有：项目建设的背景和必要性、市场需求分析、商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算、财务分析及资金筹措等。 四、技术经济指标
表1-1 项目主要技术经济指标 序号
| 项目
| 单位
| 指标
| 备注
|
1
| 总用地面积
| 平方米
| 79218.0
|
|
| 建设用地面积
| 平方米
| 60484.0
|
|
| 代征道路用地面积
| 平方米
| 12734.0
|
|
| 代征绿化用地面积
| 平方米
| 6000.0
|
|
2
| 建设用地面积
| 平方米
| 60484.0
|
|
| 道路用地面积
| 平方米
| 7459.2
|
|
| 绿化用地面积
| 平方米
| 19460.0
|
|
2
| 总建筑面积
| 平方米
| 210117.0
|
|
2.1
| 地上建筑面积
| 平方米
| 154400.0
|
|
| 住宅用房地上建筑面积
| 平方米
| 102500.0
| 含底商建筑面积6640平方米
|
| 商业用房地上建筑面积
| 平方米
| 49500.0
|
|
| 托儿所地上建筑面积
| 平方米
| 2400.0
|
|
2.2
| 地下建筑面积
| 平方米
| 55717.0
|
|
| 住宅用房地下建筑面积
| 平方米
| 27574.0
|
|
| 商业用房地下建筑面积
| 平方米
| 28143.0
|
|
3
| 容积率
|
|
|
|
| 住宅用地容积率
|
| 2.5
|
|
| 商业用房容积率
|
| 3.0
|
|
| 托儿所容积率
|
| 0.8
|
|
4
| 绿化率
| %
| 32.17
|
|
5
| 住宅户数
| 户
| 1115.0
|
|
6
| 机动车停车泊位数
| 位
| 1593.0
|
|
| 住宅用房
| 位
| 1115.0
| 其中地上停车位446位,地下停车位669位
|
| 商业用房
| 位
| 478.0
| 其中地上停车位153位,地下停车位325位
|
7
| 层数
|
|
|
|
| 住宅用房层数
| 层
| 13-18
|
|
| 商业用房层数
| 层
| 5-14
|
|
8
| 建设周期
| 月
| 26.0
|
|
9
| 项目总投资
| 万元
| 152225.1
|
|
| 工程费
| 万元
| 66525.7
|
|
| 工程建设其他费
| 万元
| 81328.4
| 其中土地取得费75005.0万元
|
| 不可预见费
| 万元
| 4370.9
|
|
10
| 每平方米建筑面积工程投资
|
|
|
|
| 住宅用房
| 元/平方米
| 2640.8
|
|
| 商业用房
| 元/平方米
| 3542.5
|
|
11
| 项目总投资
| 万元
| 152225.1
|
|
| 自有资金
| 万元
| 78753.2
|
|
| 销售回款
| 万元
| 73471.9
|
|
12
| 销售费率
| %
| 4
|
|
13
| 营业税率
| %
| 5
|
|
14
| 城市维护建设税
| %
| 7
|
|
15
| 教育费附加
| %
| 3
|
|
16
| 所得税率
| %
| 25
|
|
17
| 盈余公积金公益金
| %
| 15
|
|
18
| 税后年均利润
|
| 11571.7
|
|
20
| 财务基准收益率
| %
| 12
|
|
21
| 全部投资财务净现值
| 万元
| 3603.5
|
|
22
| 全部投资财务内部收益率
| %
| 13.0
|
|
23
| 投资回收期
| 年
| 7.84
|
|
五、报告编制依据
1．北京市国有土地使用权出让合同（京地出[合]
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