蒙城农场项目可行性分析报告
蒙城东农场项目可行性分析报告
前 言
xxxx房地产开发公司：
承蒙贵公司信任，我公司根据蒙城县住宅商品房，项目开发情况，成立专案小组，对该项目进行市场调查。现根据已掌握的市场情况，完成可行性分析报告。
我们所作调查的目标是：力求科学，态度客观，洞悉市场，贴近客户，以高质量服务使工作做得更好。通过充分详细的市场调查，我们力求做到调查仔细，数据准确。以便制作出真实、客观、符合市场的分析报告。
通过市场调研，在基本掌握蒙城县的总体情况基础上，对蒙城房地产行情现市，未来发展趋势、投资环境、潜在需求、购买力等情况做出客观分析。在项目准确定位的情况下，可实现预期的开发目标。
现将我公司所做的可行性分析报告，提交贵公司。
阜阳宏泰房地产顾问有限公司
二00七年十一月
目 录
第一部分 项目总论…………………………………………………………5
1．项目概况………………………………………………………………….5
1.1项目位置………………………………………………………………5
1.2项目周边现状…………………………………………………………5
1.3项目性质及主要特点…………………………………………………5
1.4项目地块面积及边界…………………………………………………6
1.5研究工作依据…………………………………………………………6
2.可行性研究结论………………………………………………………… 6
2.1市场分析预测…………………………………………… ……………7
2.2项目地块分析…………………………………………… ……………7
2.3项目规划方案…………………………………………… ……………7
2.4项目工程进度………………………………………………………… 7
2.5投资估算……………………………………………………………… 7
2.6项目财务与经济评价………………………………………………… 8
2.7项目综合评价结论…………………………………………………… 8
3.主要规划经济指标……………………………………………………… 8
4.项目存在问题与建议…………………………………………………… 8
第二部分 市场研究…………………………………………………………9
蒙城楼市特征……………………………………………………………9
1.1区域开发……………………………………………………………….9
1.2市场供给……………………………………………………………… 10
2．蒙城住宅市场…………………………………………………………… 10
2.1住宅产品业态配比……………………………………………………..10
2.1.1住宅市场供应的产品特征………………………………………… 11
2.1.2 户型配比……………………………………………………………11
2.2楼盘销售 ……………………………………………………………… 11
2.2.1蒙城楼市……………………………………………………………11
2.2 .2销售价格……………………………………………………… 12
2.2.3销售面积…………………………………………………………12
2.3营销手段………………………………………………………………13
2.4区域市场需求形势……………………………………………………13
2.4.1市场对社区配套关注情况………………………………………13
2.4.2 意向消费者对房屋面积的要求…………………………………14
2.4.3意向消费者对房屋套型的要求…………………………………14
2.4.4购房时看重的因素………………………………………………15
2.4.5消费者可以接受的最高房屋销售单价…………………………15
2.4.6消费者选择的付款方式…………………………………………15
3．蒙城商用房市场……………………………………………………… 16
3.1商用房形态分类………………………………………………………16
3.2商用房市场形势………………………………………………………17
4．市场预测……………………………………………………………….17
4.1消费群体、市场购买力分析…………………………………………17
4.2市场形式预测…………………………………………………………18
4.3近两年蒙城房地产市场预测…………………………………………19
第三部分 项目研究……………………………………………………… 20
1．项目宗地状况…………………………………………………………20
2.本项目居住条件分析………………………………………………… 21
2.1区位交通条件分析………………………………………………… 21
2.2学校及教育条件分析……………………………………………… 21
2.3商业及日常生活设施……………………………………………… 21
3.项目SWOT分析………………………………………………………… 21
3.1优势（S）……………………………………………………………21
3.2劣势(W) …………………………………………………………… 22
3.3机会(O) …………………………………………………………….22
3.4威胁(T) …………………………………………………………….22
4．项目消费群的定位……………………………………………………23
5.项目定位方案………………………………………………………… 23
5.1项目产品方案………………………………………………………23
5.2主要功能建筑规模指标……………………………………………24
第四部分 投资估算及风险分析……………………………………………24
1．项目投资概算………………………………………………………….24
1.1建筑成本估算……………………………………………………… 24
1.2财务费用…………………………………………………………….26
1.3管理费用…………………………………………………………….26
1.4项目开发总投资…………………………………………………… 26
2．项目未来售价预测………………………………………………………27
3．土地价值估算……………………………………………………………27
4．项目总投资估算…………………………………………………………28
5．投资利润额……………………………………………………………..29
6．投资利润率………………………………………………………………29
7．项目风险分析…………………………………………………………..30
第五部分 综合结论…………………………………………………………31
附件1：蒙城东农场项目开发建设方案简表………………………………32
附件2: 项目规划效果图……………………………………………………33
第一部分 项目总论
1． 项目概况
项目位于蒙城县东南新区，城市发展主方向上，蒙城未来核心版块区。项目原为蒙城东农场用地，占地面积97260平方米，约145.8亩，地块平整。目前，项目内原有建筑物业基本拆迁完毕。
1.1项目位置
项目西临码头路，与牛群商贸城隔路相望，东接蒙城九中，北到规划中的体育场路，紧靠体育场路是农贸市场、庄子花园社区，西北是金天地社区、金天地商业街，南至307省道，东南是汽车城。
1.2项目周边现状
本案处于城市发展主方向上，是蒙城房地产开发集中区域。经过近几年的规划、开发、建设、发展，项目所属区域已经形成了较为浓厚的生活居住气候和商贸氛围。周边市政生活配套比较完善，区域位置得天独厚，发展潜力巨大，优势相当明显。
从交通上看，项目南临307省道，北至体育场路，西靠码头路，离县委县政府约10分钟车程；307省道西接阜阳、南达蚌埠，形成较为便捷的路网结构。
学校教育配套完善。一中、六中、九中、电大等重点中学高校环伺四周，六中是蒙城县初中部最好的中学，一中是蒙城县高中部最好的中学；此外，项目四周还拥有众多的小学、幼儿园等，具有良好的教育文化氛围。
商业、日常生活配套齐全。庄子花园、凤凰城等住宅项目的成功入住，牛群商贸城的开发建设及运转经营，街道商业聚集，人气渐旺，金融银行、医疗卫生配套齐全。
1.3项目性质及主要特点
项目原为蒙城农场用地，现已收归国有，属经济性建设用地。地块平整，呈长方形。
1.4项目地块面积及边界（图）
1.5研究工作依据
本次测算严格按照国内房产行业内一般规划条件为依据，并结合本公司多年实战经验而进行；其中，建筑安装工程造价按《阜阳工程造价》“部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”结合不同结构类型的经验参数修正后确定。
2.可行性研究结论
本着一贯严谨、科学的工作态度，通过对项目及所在市场全面细致的调查、研究、分析，本公司对本项目进行了专业的可行性研究，形成了项目可行性研究报告，主要内容包括：宏观经济环境分析，房产市场现状分析，购买需求分析，投资利润及风险分析等。得出的结论是：
本项目具有非常好的优势和机会点，投资回报利润丰厚，无任何财务风险。
2.1市场分析预测
经济的飞速发展，加快了传统住宅观念的转变，提供了改变居住条件的物质基础，良好的市场环境孕育着巨大的消费需求潜力。购买力的