苍山蓝湖名邸地块市
     
    场调研报告
     
    
目    录
    一、项目介绍              4
    1、宗地位置              4
    2、地块经济技术指标              4
    3、周边交通              5
    4、周边配套设施              5
    5、周边景观              5
     
    二、项目环境分析              6
    1、城市概况              6
    （1）地理位置              6
    （2）行政区划及人口              6
    （3）历史人文              6
    （4）道路交通              7
    （5）名胜古迹              7
    （6）自然资源              7
    2、社会人文环境分析              9
    （1）社会经济发展              9
    （2）区域规划              15
     
    三、房地产市场分析              19
    1、房产政策              19
    （1）历年宏观政策              19
    （2）新“国六条”解读              20
    2、房地产投资              25
    3、房地产市场供需分析              26
    （1）供给分析              27
    （2）需求分析              28
    4、价格分析              29
    5、产品分析              30
    （1）产品类型分析              30
    （2）房型面积分析              30
    （3）周边环境分析              30
    （4）其他              30
    6、客层分析              31
    （1）客群构成分析              31
    （2）购房目的分析              31
    （3）客群年龄分析              31
    7、地区市场特点分析              32
    （1）市场营销              32
    （2）二手房市场              33
    （3）购房习惯              33
    （4）市场供应体系              33
    （5）制约因素              33
     
    四、项目分析              35
    1、SWOT分析              35
    2、竞争个案分析              36
    （1）竞争个案情况              36
    （2）竞争个案分析              44
     
    五、项目前期建议              48
    （1）树立市场形象              48
    （2）合理操控宣传手段              48
     
    六、经济核算              50
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      
项目介绍
    1、宗地位置
    
    项目界址：项目南临埝桥路，东邻泉山路（规划路），北靠泉山。
    2、地块经济技术指标
       项目用地共三块，中间水泥厂原址为一期，东、西两块地分别为二、三期，总用地面积211008，总建筑面积256352，容积率1.21，绿化率42％。
    其中住宅建筑面积214825平方米
            商业建筑面积24718平方米
            旅馆建筑面积13097平方米
    幼儿园建筑面积3712平方米
    停车位773 个
    其中室内停车643个
    室外停车 130个
    一期用地技术经济指标
        总用地面积：94039 平方米
        总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米)
        其中多层住宅建筑面积：107400平方米
            商业配套建筑面积：9500  平方米
            住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米
        容积率：1.24
    3、周边交通
       项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道－埝桥路，东面邻即将开通泉山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及周边各地也比较便利。
    4、周边配套设施
        周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。
    5、 周边景观
        地理位置优越，北靠泉山，景观资源丰富，拟计划将该山改造成为景观公园；苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。
    
二、项目环境分析
    1、      城市概况
    （1）      地理位置
      
    苍山县位于山东省最南部，是著名的革命老区。北接临沂南临江苏，西通枣庄，处于没海地区大开放和黄淮海平原大开放的交叉地带, 位于苏南、胶东半岛两大经济带的中间地带，地处日照港、连云港腹地，接受产业辐射有着较好的条件。
    （2）      行政规划及人口
    全县总面积1800平方公里，耕地面积140万亩，山区和平原各占一半。现有21个乡镇，1056个行政村， 2005年末全县总人口118.42万人，其中，农业人口114.54万人，非农业人口3.88万人。2005年出生率10.98‰，死亡率6.29‰，人口自然增长率为4.69‰。
    （3）      历史人文
    苍山历史文化积淀深厚。曾涌现出许多历史名人。我国古代杰出的思想家荀子曾两度出任兰陵邑令。汉朝文学家萧望之、巨著《金瓶梅》的作者笑笑生等都是苍山人。见诸史册的还有季文子、左丘明、匡衡、鲍照、萧道成、何逊、王思玷等，千百年后仍为世人赞颂。
    （4）      道路交通
    苍山县境内潍徐、蒙台、临枣、苍邳四条干线公路纵横交错，206国道和京沪高速公路纵贯全境，省道、县乡公路纵横交错、四通八达；距兖石、陇海、津浦三条铁路干线均不足1小时路程；和石臼、岚山、连云港三个港口相沟通，距临沂机场和临沂火车站40公里。
    （5）      名胜古迹
    苍山名胜古迹、旅游景观众多。全县县以上文物保护单位有21处，县内古迹众多，鄫国故城、柞国故城、荀子古墓、摩崖石刻、汉墓群、隋碑、皇赐五色金鱼等都已成为游览胜地。新规划建设的兴明、二庙等生态农业、观光园区，正逐步成为独具苍山特色的旅游观光景点。
    （6）      自然资源
      苍山自然条件优越，资源比较丰富。地处暖温带，属季风区半湿润大陆性气候，四季分明。南部是平原，土壤肥沃，适种面广；北部是山区，山场面积52万亩。现已探明的矿产资源有石膏、石灰岩、铁矿石、石英砂岩、大理石等20多种。境内有大小型水库40座，河流12条，淡水面积5.2万亩，人均淡水量为全国平均数的2倍，是全省水资源最丰富的县之一。另外，瓜菜、畜牧、干鲜果品等农产品资源也非常丰富，在发展资源加工业上有着广阔的空间。
     
    研究结论：
    1、苍山位于山东省的南部，临近江苏和安徽省，区位优势独特，交通发达，为苍山的经济发展创造了优越的区位条件； 
    2、苍山有丰富的农业、矿产资源条件，大蒜、蔬菜业的发展和铁矿业、石膏业迅速崛起，为地方改变城镇市政基础建设提供了较好的经济条件；
    3、苍山还具有能源优势，不存在“电荒”、“地荒”等条件制约，较好的人居环境，适宜的气候，也给苍山房地产市场的发展创造了基础条件；
    4、苍山人文历史久远，有着丰富的名胜古迹，旅游资源挖掘潜力巨大。
    5、   苍山仍然是以农业人口为主，这是当地房地产发展的制约因素，同时也使得当地的城市化进程更具挖掘潜力，房地产发展空间广阔。
     
    
2、社会人文环境分析
    （1）      社会经济发展
    A、      经济总量
        
    近年来，全县国民经济保持了健康快速发展。2004年苍山生产总值81亿元，比03年增长16%，2005年全年实现苍山生产总值100亿元，同比增长22%。
    
    三次产业构成为23︰36.5︰40.5，第一、二、三产业增加值分别为23亿元、36.5亿元，40.5亿元，分别增长12.6%、34.2%、19%。
    苍山经济效益和运行质量明显提高，社会各项事业全面发展。同时，上图也反映出苍山县农业在三次产业中的比重仍较大，这对房地产消费需求有效增长构成制约因素。
    B、      产业概况
    农林牧渔业  2005年，全县农村经济得到大力发展。
        
    2005全年实现农、林、牧、渔业总产值42.63亿元，同比增长6.3％．其中，种植业产值34.73亿元，增长5.87%；畜牧业产值5.55亿元、1.26亿元，同比均略有增长。
    工业    2005年，全年实现工业总产值115亿元，同比增长55.4%。利税9.9亿元，利润4.5亿元。