北京 住宅小区北区（ 地块）
可行性研究报告
北京 房地产评估有限公司
二○○六年四月
目 录
第一章 项目概况 5
一、 项目简介 5
二、 项目建设单位简介 6
三、 项目进展状况 13
四、 本报告的编制依据 14
五、 可行性研究报告编制范围及目的 15
第二章 项目建设条件 16
一、 场地条件 16
二、 地质水文条件 16
三、 市政基础设施规划方案 16
四、 建材设备供应 19
五、 其他建设条件 19
第三章 项目建设方案及建设进度 20
一、 建设规模 20
二、 建设方案 24
三、 建设内容 32
四、 环境保护 34
五、 建设进度 35
第四章 房地产宏观市场分析 38
一、 北京房地产市场总体形势分析 38
二、 2005年回顾和2006年展望 46
第五章 项目所在区域特点分析 49
一、 CBD东南板块与百子湾地区 49
二、 中央商务区（CBD）对本地区的影响 50
三、 项目所在地区基本情况 52
第六章 市场竞争项目分析 56
一、 分析目的和调查范围 56
二、 对比项目分析 56
第七章 项目市场分析 68
一、 项目SWOT分析 68
二、 项目卖点分析 72
三、 目标客户群定位 73
第八章 项目经营方案 76
第九章 投资估算与资金筹措 78
一、 总投资估算 78
二、 资金的年度使用计划 80
三、 资金筹措和使用计划 81
第十章 经济效益评价 84
一、 测算说明 84
二、 销售收入及利润 84
三、 资金平衡 85
四、 现金流量 86
五、 贷款偿还分析 86
六、 不确定性分析 87
第十一章 社会效益评价 91
第十二章 结论及综合评价 92
附表：
附表1：项目总投资估算表
附表2：销售收入与税金及附加估算表
附表3：资金来源与运用表（按年）
附表4：损益表
附表5：借款还本付息估算表
附表6：现金流量表（全部投资）
附表7：现金流量表（自有资金）
附表8：资金来源与运用表（按季度）
附表9：项目所在社区资金来源与运用表（按季度）
附件：
《关于开发建设 住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资[2003]第 号】
《关于同意 项目调整方案复函》【2005规复函字 号】
《审定设计方案通知书》【2003规审字 号】
《建设用地规划许可证》【2004规地字 号】
《北京市国有土地使用权出让合同》【京地出[合]字(2004)第 号、京地出[合]字(2004)第 号】
项目总平面图
项目位置示意图
项目现状照片
北京 房地产开发有限公司营业执照
北京 房地产开发有限公司房地产开发资质
北京 房地产开发有限公司公司章程
北京 房地产评估有限公司营业执照及公司简介
第1章 项目概况
1、 项目简介
项目名称：北京“ ”住宅小区北区（2A、2B地块）
项目建设单位：北京 房地产开发有限公司
项目建设地点
住宅小区（销售推广案名为 ）位于北京市朝阳区百子湾 号（广渠东路 号），原为东郊粮食仓库。用地范围为：南至广渠路，北至百子湾路，西至仓储西路，东至建筑木材厂西路。
本次可研的 地块位于整个社区北部，即社区中部规划绿化带的北侧。
项目建设背景
项目所在的百子湾地区原为北京市的仓储区及工业区，随着CBD的规划和建设，其原有功能已经越来越不适应城市的发展。北京市政府在2003年重新规划了该地区，将百子湾定位为以居住为主的综合型区域。规划居住面积近300万平方米，其中商业和配套服务面积将达30万平方米以上，区域规划居住人口达8万人以上。
项目用地范围内原为北京 集团有限责任公司下属的 仓库，2003年9月15日北京市发展计划委员会和北京市建设委员会以《关于开发建设 住宅小区项目建议书（代可行性研究报告）的批复》【京计投资[2003]第 号】批准了北京 房地产开发有限公司开发建设 住宅小区项目。
项目规划情况
住宅小区分 四个地块，总建设用地面积 平方米，规划总建筑面积 平方米。
本次可研的项目为 地块，位于小区北部，建设用地面积平方米，规划总建筑面积 平方米，由住宅、商业配套、车库等组成，建成后可提供住宅 套。
2、 项目建设单位简介
项目由北京 房地产开发有限公司投资建设。
名称：北京 房地产开发有限公司
住所：
法定代表人：
注册资本：
企业类型：有限责任公司（外商投资企业投资）
公司概况
北京 房地产开发有限公司是由北京 房地产有限公司、 有限公司和 集团有限公司出资注册的公司（股东名称、出资方式、出资额如下表），成立于2001年9月，是一家具有综合开发能力的专业房地产开发企业，注册资本 万元。公司的经营范围主要为房地产开发。至2005年12月底，公司资产总额 万元，所有者权益 万元，具有较强实力。
表一：注册资本金构成表 单位：万元
根据有关资质证书，北京 房地产开发有限公司拥有北京市建委批准的房地产开发资质。
2. 主要股东简介
作为公司两大股东的北京 房地产有限公司、 集团有限公司均具有较强的综合实力。股东方凭借自身的行业优势，采用外部专业支援和纵向整合管理的方式为 公司的各项专业工作提供必要的支持。
（1）北京 房地产有限公司
北京 房地产有限公司系香港上市公司 有限公司在中国大陆的全资子公司。 有限公司于一九九七年十月在香港联合证交所上市，其主营业务为房地产开发、物业投资、地产项目策划、房地产经营管理的智能系统集成等，在中国设有独资、合资及合作公司达二十余家，拥有千余名员工，资产净值约二十亿港币。 集团开发及管理的物业项目遍布中国各大中型城市，包括：深圳、厦门、福州、上海、武汉、唐山、南昌、鞍山、天津、北京、成都等地；项目类别包括大型住宅小区、高层居住大厦、商场及商住物业等。 在 年被评为中国具价值房地产企业品牌前 强。 有限公司自一九九零年成立以来，一直将“赢得顾客心是企业立足之本，共同价值观是永续经营之源”作为企业的经营哲学，同时力创知名品牌，树行业典范；以优秀的工程质量、高速度的建设周期、良好的物业经营和社区服务满足顾客价值取向的需求，构筑人们的生活艺术空间。北京兴港房地产有限公司开发建设的北京丽水佳园独墅逸致项目是北京南部最大规模的纯独栋别墅住宅区，2004年获得中国住宅产业交易会中国十大别墅称号。
（2） 有限公司
自1950年成立至今，已经历了半个多世纪的历程。 有限公司是经 国家经贸委批准，由中国 总公司为投资主体，以 局评估确认后的经营性资产同 员工持股会共同出资组建的有限责任公司。
有限公司是以建筑业为主的特大型综合施工企业。总资产100亿元，年营业额120亿元以上。拥有各类专业技术人员近万名，有控股子公司10家，享有对外经营权和对外贸易权。涉及土木工程施工、 租赁、装饰装修等经营领域，已通过了ISO9001质量体系认证，ISO9001环境管理认证，OSHMS-18000职业安全健康体系认证。1999年， 有限公司作为主要发起人，控股设立 股份有限公司，2001年5月28日，“ ”股票在上海证券交易所上市，成为中国 行业第一家上市公司。公司以“竞争求生存，合作为共赢，创新谋发展”为经营理念，遵循 “以人为本，创优质工程、追求卓越、让用户满意”的质量方针，在国内外承建了 多千米的铁路及大量土木工程，在造福社会的同时赢得了辉煌的业绩。荣获中国 奖7项，国家及省部级科技进步奖13项，国家优质工程奖9项，三度位居“中国500家大型 企业”之首，荣膺“中国 功勋企业”，“全国质量效益先进施工企业”，“中国 业领先企业”，全国“用户满意施工企业”等称号。
3.组织机构
公司设董事会，成员七人，由股东会选举，董事会设董事长一人，董事长由董事会选举和罢免。公司实行董事会授权下的