第一部分项目总论

1.1项目背景

本项目由宁夏苏宁房地产开发有限公司，针对海原县新区、政府东侧、凤凰园北侧260亩土地的商业项目开发可行性进行市场论证分析。该项目宗地属宁夏海原县达华房地产开发有限公司，为商业综合项目。在最终的市场定位和产品定位报告书提交前，根据所掌握的项目情况，结合宁夏金地伟业地产顾问机构在全国范围内的项目策划操盘经验及前期市场调研结果，就所委托项目的市场做出可行性报告。

1.2项目概况

    ?      地块位置
        本项目宗地位于海原县新区县政府东侧，总面积260亩。该地块位于海原县新区东北角，与海原县新区镇府相邻，属于海原县新区地产分布的东北部区域，距离海原县新区政府、海原县新区医院、新区职中、新区一中较近。宗地地理位置较好。近年来，随着海原县新区地产开发的逐步拓展规划建设，此区域作为海原县新区的重要商业地产密集版块，日益得到消费者的重视和青睐。所处区域将成为海原县新区最具商住潜力的城市开发地带之一。
    ?      宗地现状

        地块四周范围：东临永康街海原新区东边主干道，南靠政通路，南面紧邻海原县新区凤凰园，项目北靠为秀山路、南邻政通街、西为振兴街，东为永康街，南北长东西短，近似直角三角形，周边主要有道路和城市建设用地构成，坡地，北高南地。
    ?      周边的配套情况
    市政配套市政道路状况
                  本项目位于海原县新区东北部，项目紧邻海原县两城交通大动脉毗邻在福银高速；周边交通便利，到达各繁华地段十分顺畅。

1.3日常生活配套

    ◆教育
                            中学                   职教
      2公里以内       海原新区第一中学         海原县职教学
    ◆医疗
                   1公里以内                  海原县新区医院
       配套部分小结：该项目所处区域是海原县来才逐渐兴起的新兴房地产项目开发区块。目前项目近前大约500米半径范围内，市政配套设施相正逐步完中，部分企业也在投入使用但中，区域内已有大量的保障性住房人群，为后期城市的发展垫底了良好的基础。

第二部分市场研究

2.1海原宏观环境分析

    ?      海原县概况  自然环境·地形与气候·行政区划·经济
    海原县位于宁夏回族自治区中南部，地处宁夏中部干旱带，隶属宁夏回族自治区中卫市，地理坐标为东经105°09′—106°10′，北纬36°06′—37°04′。县境东与固原市原州区相连，南与西吉县接壤，西临甘肃靖远县、会宁县，北濒中卫市沙坡头区、同心县。境内有南华山、灵光寺等旅游景点。
    该县地处黄土高原西北部，属黄河中游黄土丘陵沟壑区。境内丘陵起伏，沟壑纵横，六盘山余脉（南华山、西华山、月亮山等）由南向北深入境内，形成西南高、东北低的特殊地形，南部以南华山主峰马万山为最高，海拔2955米，是宁夏南部最高峰。这一地区地势高寒，雨量较多，有少量天然次生林零星分布。东部以清水河防地兴隆乡李家湾最低，海拔1366米，地形平坦、土层深厚、土质较好。中部为梁峁残塬地带，其间丘陵起伏，沟壑纵横交错，植被稀疏，水土流失严重。总土地面积中，黄土丘陵占66%，土石山区占1.6%，塬地占4.4%，河谷川地占20.9%,，山地占7.1%；天然林地4 .36万亩，天然草地260万亩。
        海原县辖3个镇21个乡。根据第五次人口普查数据，全县总人口343960人，其中：海城镇 34100人、李旺镇 25941人、兴仁镇 18978人、史店乡 15381人、双河乡 7910人、高台寺乡 14143人、西安乡 22328人、树台乡 22764人、罗山乡 8755人、关桥乡 14206人、盐池乡 6249人、徐套乡 6623人、蒿川乡 8195人、兴隆乡 15480人、高崖乡 18604人、郑旗乡 20304人、罗川乡 7782人、贾塘乡 15668人、曹洼乡 10055人、九彩乡 10177人、李俊乡 10597人、杨明乡 8397人、红羊乡 11322人、关庄乡 9154人、涵养林虚拟乡 847人。2001年撤销固原地区，设立地级固原市，海原县属固原市管辖。2003年12月31日，国务院（国函[2003]139号）批准将固原市的海原县划归中卫市管辖。2004年2月10日，海原县整建制划入新成立的中卫市管辖。2005年底，全县总人口386776人，其中农业人口占92.6%、非农人口占7.4%；其中回族占70.4%，汉族占28.8%。人口密度70人/平方千米。2006年，海原县面积6979.2平方千米。总人口38.67万。辖4个镇、14个乡，165个行政村。县人民政府驻海城镇。面积266.5平方千米，人口6.45万，辖4个居委会、10个村委会。
        经宁夏回族自治区政府同意，将海原县兴仁镇、蒿川乡划归中卫市沙坡头区管辖；将固原市原州区黑城镇划归海原县管辖（2008年2月18日正式移交），现黑城镇正式更名为三河镇。

2.2经济运行的基本态势

        社会经济保持了又好又快得发展势头，国民经济快速增长，城乡居民生活水平进一步提高，各项社会事业全面发展。在自治区考核的4项经济社会发展投机检测指标中，分别在全区各兄弟县（市、区）的排名位次实现了较大程度的前移。
    ?       一是地区生产总值实现11.7亿元，同比增长15.1%，增幅位列山区八县第二，较2006年前移6位。
    ?       二是农民人均纯收入实现1920，同比增长21.2%，增幅位列山区八县第二，较2006年前移6位。
    ?       三是人口自然增长率13.39%，较同年相比下降1.94个千分点，列山区八县第七。
    ?       四是地方财政一般预算收入实现2020万元，同比增长1.5%，增幅位列山区八县第八。
    一、经济持续较快增长，增速下行压力较大
        金融危机爆发后，对我县经济产生了一定影响,但县委、县政府积极应对,努力消除和减少金融危机对我县经济的影响,全县经济实现了平稳较快增长。一季度全县实现生产总值2.33亿元，同比增长29%。其中：第一产业增加值0.56亿元，增长10%，第二产业增加值0.5亿元，增长138%（其中工业增加值0.2亿元，持平；建筑业增加值0.3亿元，增长1913%），第三产业增加值1.27亿元，增长19%。一、二、三产业贡献率为12%、54%、34%。分别拉动GDP增长3、17、9个百分点。二产在建筑业强力拉动下，成为一季度经济增长的亮点。但由于经济危机的影响还在蔓延，给全县经济增长造成的压力继续存在，要完成全年的经济指标度，下行的增速压力较大。
        二、农业生产形势不容乐观，农业结构进一步优化
     自去年10月份以来，全县境内连续160多天未出现一次有效降水，累计降水量仅为20.9毫米，比上年同期偏少98.01毫米，比历年同期平均值偏少35.1毫米，气温偏高2.03℃，目前旱情仍然呈蔓延加剧态势。严峻的旱情形势给当前农业生产及群众生活造成了一定影响。截止目前，完成农作物种植28.9万亩，完成计划的14.8%。其中夏粮种植5.85万亩（小麦2万亩，豆类3.85万亩）；秋粮种植4.48万亩（马铃薯2.28万亩，玉米2.2万亩）；油料3.38万亩，小茴香4.67万亩，葵花5.38万亩，硒砂瓜2.07万亩，葱韭蒜0.56万亩，设施农业3.4万亩。面对严重旱情，县委政府适时制定下发了《海原县2009年农作物种植指导性计划》和《关于进一步做好春耕生产及种植业结构调整工作的紧急通知》，号召全县各级党政组织，动员广大干部群众积极实施“避灾抗旱”战略，坚持不懈地加大种植业结构调整，大力发展特色种植、设施农业和旱作节水高效农业，压夏扩秋、压粮扩经，确保减量不减产。畜牧业稳定发展，四大指标“三升一降”。红古万头肉牛养殖园区目前已存栏肉牛1500余头，预计到四月初园区共可存栏肉牛达到2000余头，极大地带动了周边地区的肉牛产业的发展。预计一季度，牛出栏1.57万头，增长7.5%；羊出栏17.34万只，增长11.9%；猪出栏2.73万头，增长1.9%；鸡出栏14.7万只，下降19.67%。
      三、固定资产投资持续增长，重点项目进展顺利
       抓住气温回暖较早的有利时机，适时召开海原新区大会战和重点项目建设动员大会，对重点项目建设作出安排部署。各项目建设单位未雨绸缪，精心准备，迅速行动，大部分项目提前开工或复工，特别是新区项目和中央新增1000亿投资项目，重点项目建设开局良好。截至3月底，今年确定的110个重点项目中，有68个项目已开工建设（其中34个重点建设项目已开工25个），4个项目前期准备完成，预计４月初开工建设，预计完成投资2.13亿元，同比增长9%，完成全年任务的15%。其中：农业项目开工建设5个，累计完成投资2071万元，占计划总投资的22%。林业项目开工建设6个，累计完成投资1277.5万元，占计划总投资的16%。草畜项目开工建设４个，累计完成投