目   录
    第一章、项目总论……………………………………………………………………… 5
    §1.1项目基本情况…………………………………………………………………… 5
    §1.1.1项目名称………………………………………………………………… 5
    §1.1.2项目委托单位名称…………………………………………………… 5
    §1.1.3项目委托单位基本情况………………………………………………… 5
    §1.2项目开发概况…………………………………………………………………… 5
    §1.2.1地块位置及四至范围……………………………………………………5
    §1.2.2宗地周围环境与设施……………………………………………………5
    §1.2.3建设规模与主要经济技术指标………………………………………… 6
    §1.3项目申请报告编写依据…………………………………………………………  6
    §1.4项目申请报告编写原则…………………………………………………………7
    §1.5项目申请报告编写范围…………………………………………………………7
    §1.6项目申请报告结论………………………………………………………………8
    §1.6.1市场预测和项目规模……………………………………………………8
    §1.6.2项目建设进度……………………………………………………………   9
    §1.6.3投资估算和资金筹措……………………………………………………9
    §1.6.4环境保护………………………………………………………………… 9
    §1.6.5项目财务和经济评论……………………………………………………10
    §1.6.6项目综合评价结论………………………………………………………10
    §1.6.7存在问题及建议…………………………………………………………10
    第二章、项目背景与建设条件…………………………………………………………  11
    §2.1项目背景…………………………………………………………………………11
    §2.1.1连云港独特而重要的战略地位…………………………………………11
    §2.1.2江苏省发展战略下的连云港……………………………………………13
    §2.1.3灌云县社会经济条件……………………………………………………13
    §2.2建设条件…………………………………………………………………………15
    §2.2.1自然条件…………………………………………………………………15
    §2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情况…………………………………15
    §2.2.1.2气候和地质条件调查分析……………………………………………16
    §2.2.1.3气象条件………………………………………………………………16
    §2.2.2社会经济条件……………………………………………………………17
    §2.2.2.1 连云港市概况…………………………………………………………17
    §2.2.2.2 灌云县概况……………………………………………………………17
    §2.2.2.3 灌云县县域发展规划…………………………………………………18
    §2.2.2.4 交通条件………………………………………………………………18
    §2.2.2.5 经济条件………………………………………………………………18
    §2.2.3基础设施……………………………………………………………………19
    第三章、市场分析………………………………………………………………………19
    §3.1政策及市场分析…………………………………………………………………19
    §3.1.1政策导向……………………………………………………………………19
    §3.1.2连云港房地产市场现状…………………………………………………  20
    §3.1.3整体供需分析……………………………………………………………  21
    §3.1.4销售价格及地区市场分析…………………………………………… 25
    §3.1.5连云港房地产趋势预测…………………………………………………   26
    §3.1.6连云港房地产市场警情分析……………………………………………26
    §3.2连云港市房地产住宅市场竞争特点…………………………………………27
    §3.3项目的发展前景与项目建设缘由………………………………………………  28
    §3.3.1项目的发展前景…………………………………………………………28
    §3.3.2项目建设缘由……………………………………………………………28
    §3.3.2.1市场推动………………………………………………………………28
    §3.3.2.2政策吸引………………………………………………………………28
    §3.3.2.3环境和谐………………………………………………………………29
    §3.3.2.4发展需要………………………………………………………………29
    §3.4项目SWOT分析…………………………………………………………………29
    §3.4.1优势与机会分析（SO）…………………………………………………29
    §3.4.2劣势与威胁分析（WT）…………………………………………………30
    第四章、项目规划设计…………………………………………………………………31
    §4.1总体规划……………………………………………………………………… 31
    §4.2形态结构规划………………………………………………………………… 31
    §4.3规划设计……………………………………………………………………… 32
    §4.3.1住宅基本户型…………………………………………………………… 32
    §4.3.2道路与交通……………………………………………………………… 32
    §4.3.3景观与环境……………………………………………………………… 33
    §4.3.4空间形态………………………………………………………………… 33
    §4.3.5公建配套………………………………………………………………… 33
    §4.3.6公用工程………………………………………………………………… 34
    §4.3.6.1给、排水……………………………………………………………… 34
    §4.3.6.2供电…………………………………………………………………… 35
    §4.3.6.3电视、电话、宽带…………………………………………………… 35
    §4.3.6.4采暖、通风…………………………………………………………… 35
    第五章、进度与计划安排 ……………………………………………………………35
    §5.1项目实施进度计划编制依据………………………………………………… 35
    §5.2项目实施总进度计划………………………………………………………… 36
    §5.2.1筹建准备阶段计划……………………………………………………… 36
    §5.2.2工程施工阶段计划………………………………………………………36
    §5.2.3工程竣工验收及决算阶段计划…………………………………………36
    第六章、项目建设程序及项目招标……………………………………………………38
    §6.1项目建设程序…………………………………………………………………38
    §6.2项目招标………………………………………………………………………38
    §6.2.1招标方式与程序…………………………………………………………38
    §6.2.2招标文件…………………………………………………………………40
    第七章、项目投资估算及资金筹措……………………………………………………41
    §7.1项目投资估算…………………………………………………………………41
    §7.1.1建设投资估算……………………………………………………………41
    §7.1.1.1土地费用估算…………………………………………………………41
    §7.1.1.2施工前期工程费用估算………………………………………………42
    §7.1.1.3工程建筑、安装费用估算……………………………………………42
    §7.1.1.4工程预备费……………………………………………………………45
    §7.1.2建设期利息………………………………………………………………45
    §7.1.3流动资金…………………………………………………………………45
    §7.1.4项目总投资估算构成……………………………………………………45
    §7.2项目开发资金筹集计划………………………………………………………45
    §7.2.1资金筹措…………………………………………………………………45
    §7.2.2资金成本…………………………………………………………………46
    §7.3贷款偿还………………………………………………………………………… 46
    第八章、项目财务分析…………………………………………………………………46
    §8.1财务评价编制依据………………………………………………………………46
    §8.2项目销售收入估算与分析………………………………………………………47
    §8.3项目成本分析……………………………………………………………………47
    §8.3.1项目开发固定成本………………………………………………………47
    §8.3.2项目销售收入估算与分析………………………………………………48
    §8.3.3总成本……………………………………………………………………48
    §8.4税费………………………………………………………………………………48
    §8.4.1营业税及附加 …………………………………………………………48§8.4.2城市维护建设费  ………………………………………………………48
    §8.4.3教育附加…………………………………………………………………48
    §8.4.4土地增值税  ……………………………………………………………48
    §8.5项目开发利润估算……………………………………………………………49
    §8.6投资收益率……………………………………………………………………49
    第九章、项目不确定性与风险分析…………………………………………………… 50
    §9.1项目盈亏平衡分析……………………………………………………………50
    §9.2项目敏感性分析………………………………………………………………50
    §9.3项目投资风险的定性分析……………………………………………………52
    §9.3.1实施风险与对策…………………………………………………………52
    §9.3.2市场风险与对策…………………………………………………………52
    §9.3.3政策性风险与对策………………………………………………………53
    第十章、项目环境影响与评价………………………………………………………… 54
    §10.1环境保护执行标准……………………………………………………………54
    §10.2项目施工期间对环境不利影响………………………………………………54
    §10.3施工期间环境不利影响的对策及处理措施…………………………………55
    §10.4项目投入运营后的环境控制…………………………………………………56
    第十一章、消防、卫生及安全………………………………………………………… 57
    §11.1消防……………………………………………………………………………57
    §11.2卫生……………………………………………………………………………58
    §11.3安全……………………………………………………………………………58
    第十二章、项目节能设计……………………………………………………………… 59
    §12.1建筑节能………………………………………………………………………59
    §12.2给排水节能……………………………………………………………………59
    §12.3电器节能………………………………………………………………………60
    第十三章、项目申请报告结论与建议…………………………………………………61
    §13.1项目经济效益与社会效益……………………………………………………61
    §13.2对项目的建议…………………………………………………………………61
    §13.3附件及附图……………………