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1、项目背景及地块分析

1. 项目概况

1.1 宗地四至

项目位于郑州金水区花园路与黄河路交叉口西侧。

北：红旗路，单向2车道。
南：黄河路，双向8车道，区域交通次干道，直通郑州新城，车程约10分钟。
西：经五路，双向2车道。

（以上三条道路主要以旧社区及其配套的低档社区商业为主。）

东：花园路，双向8车道，城市交通主干道，商业主干道，宗地对侧为政府办公楼及写字楼。
项目周边公交站点分布较密集，有利于消费人口导入。(公交站：图示蓝点）

1.2 宗地现状

土地现状:目前为河南印刷厂原址。
商业用地规模：总占地面积约101亩。
容积率：未定。

    参照2010年郑州各区域出让的地块指标，本项目容积率预计至少在4.5以上。由此研判：30万方以上的商业综合体！
    （2010年郑州各区域出让的地块指标，详见附件1）

1.3 周边概况

消费客群分析

该区域为郑州传统办公及政府办公所在地，周边有诸多政府机关家属院。

优势/机会（S/O）

    ?      宗地临近河南省委、省政府所在地。
    ?      毗邻城市交通主干道花园路。
    ?      沿黄河路距郑东新区的车程约10分钟。

劣势/威胁（W/T）

    ?      宗地周边以旧社区及配套的低档社区商业为主，商业形象较差。
    ?      宗地沿花园路的展示面较窄，商业可视性较差。
    项目处于金水区的地理核心位置，周边以省政府机关、酒店、百货为主，写字楼云集，商务办公环境优异，区域消费力强劲。

2. 宏观市场

2.1 城市群

中原城市群概念：

为促进中部地区经济快速发展，中共中央提出了“中部崛起”的战略。
中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。
中原城市群的发展目标是建成全国重要的制造业基地、能源基地、现代物流中心和区域性金融中心，GDP占河南省的比重超过70%, 把中原城市群打造成中西部地区规模最大的城市群。到2020年，人均生产总值超过5000美元， 34市城市非农业人口总数达到2500万人。预期郑州市中心城区人口规模突破500万人，成为全国区域性中心城市。
中原城市群建设的核心和龙头是郑州。全省城镇体系、产业体系建设要以郑州为中心，呈“向心型”布局，增强辐射带动能力，打造以郑州为核心的半小时、一小时城市圈。

小结：中原地区在国家经济发展中的地位举足轻重，“中部崛起”政策将为中部城市尤其是郑州将带来新一轮的发展机会。

2.2 郑州城市定位

城市

? 郑州被定位为中部地区的中心城市，全国重要的综合交通通讯枢纽和现代物流商贸城市，国家历史文化名城。

交通

    ?      郑州为中原地区的交通枢纽中心，是中原城市群的中央处理器，是我国中部地区商业贸易、金融中心，陇兰经济带中心城市。
    ?      郑州是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用。
    小结：郑州是中原城市群的核心，决定了中部的发展首先看郑州，这对于郑州商贸业、酒店等各行业发展提供机会。