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第一部分房地产市场行业研究

一、宏观调控与政策研究

    1、关于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的评论
    事件：国务院于4月17日发布了《国务院过于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条” 具体见附录）要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。
    评论：
    ⑴、本次房产新政的出台可以视为09年年底第一波调控政策的升级，此时出台第二轮调控新政的主要原因是第一轮调整政策力度不够导致10年第一季度各主要城市的房价依旧处于一个快速上升的通道。相比于之前的政策，此次规定的可操作性更强，着重打击投资、投资性住房需求，其抑制房价进一步上涨的作用将非常显著。这次的政策可以看作对14 号国务院常务会议精神的操作细则补充，其中对于差异化信贷政策的规定更为详尽，明确提出对于房价上涨过快、过高的地区可暂停发放第三套房及以上住房贷款，同时暂停向非当地工作的人群提供购房贷款，并授予地方政府权利可以在一定期限内限定购房套数，我们认为，此次“国十条”规定，在差异化信贷政策上的可操作性更强，针对打击外地炒房团在当地投机性购房需求，而抑制边际投机购房需求说明政府已经意识到房价暴涨的
    原因在于过于宽松的信贷以及边际投机购房倾向对市场预期的扰动，并开始针对性出台措施，往后看，平抑住房价上涨应该是大概率事件。
    ⑵、“短期通过信贷政策抑制不合理需求、中长期通过加大土地投入增加供给”的政策思路基本明晰，这种对供应和需求进行双向调节的调控是对去年年底出台的国四条精神的一脉相承。总体上看，本次地产调控吸取了过去几年类似调控政策出台后效果一般的经验教训，如果在操作层面上落实到位，那么本次政策的具体调控效果将好于前几轮的政策。
    ⑶、基于该通知内提到发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，我们相信此次调控政策还不能说是利空出尽，未必是某些评论认为的那样是最后一只靴子落地。我们对此的理解是房地产保有环节的税收可能即将出台，不一定是以物业税的名目出现。但是，如果中短期内调控效果显现，房价止涨甚至出现下跌，那么税收政策的出台将有可能会稍慢一些，但是如果房价进一步快速上升，必将引发类物业税等更为严厉的调控政策出台。
    ⑷、但是有鉴于驱动本轮房价快速上升的核心原因即宽松的货币政策和信贷政策本没有发生实质性的转向和收缩，所以我们认为“新国十条”的主要影响将是结束当前部分城市房价快速上升的局面，而不会进一步驱动房价出现实质性下跌。

    2、近期政策一览

时间	政策	政策类别	基本内容
2010-4-14	国务院：遏制部分城市房价过快上涨的措施	全国性政策	1、实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 2、增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应； 3、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套； 4、加强市场监管； 5、稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。
2010-4-15	国土部：2010住房用地供应计划	全国性政策	2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷，同比增幅超过135%，其中保障房用地供应为2.45万公顷，棚改房用地为3.66万公顷，中小套型商品房用地为8.04万公顷，三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%。
2010-4-17	国务院：关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知	全国性政策	1、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 2、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用:财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 3、调整住房供应结构:保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 4、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 5、加强市场监管：加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

资料来源：政府网站

二、南京宏观经济运行状况

1、2010年1-2月份南京经济运行状况简述

    今年1-2月份，全市经济总体上保持了较快的发展势头。
    一、工业生产实现高开
    1-2月份全市规模以上工业累计完成工业总产值1212.82亿元，比上年同期增长51.3%。其中2月份当月完成总产值562.52亿元，同比增长37.3%。由于2009年1、2月为近年来同期产量最低的月份，今年与之对比，因基数较小，故同比增幅出现大幅增长。
    从轻重工业看，1-2月份，轻工业完成工业总产值226.11亿元，比上年同期增长36.5%，重工业完成工业总产值633.20亿元，比上年同期增长55.2%。
    从经济类型看，1-2月份，股份制企业累计实现工业总产值515.03亿元，占全市42.47%，同比增长41.3%，其中2月当月完成242.9亿元，增长30.5%；国有企业累计实现工业总产值192.77亿元，增长47.4%，其中2月当月完成79.87亿元，增长31.4%；集体企业累计完成11.94亿元，增长10.4%；外商及港澳台投资累计完成464.94亿元，增长68.3%；股份合作企业累计完成7.27亿元，增长82.8%。
    二、投资规模继续扩张
    1-2月份全社会完成固定资产投资330.05亿元，比去年同期增长30.7%。
    以产业划分，1-2月份，第一产业完成投资1.37亿元，同比增长5.4%；第二产业完成投资148.68亿元，增长38.6%，其中，工业投资147.49亿元，同比增长38.4%；第三产业完成投资180亿元，增长25%，其中，房地产开发投资完成94.32亿元，同比增长25.9%。
    以经济类型划分，1-2月份，国有及国有控股经济完成固定资产投资124.74亿元，同比增长22.4%；非国有经济完成205.31亿元，同比增长36.4%。其中，外资完成固定资产投资43