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广州滔略企业管理有限公司









    经沣·国际企业花园


    广州滔略企业管理有限有限公司
    Guangzhou Tao lue Enterprise Management Co., Ltd.


    2010/6/30
    项目前期策划研究方案

    目    录



    报告摘要                                                                                1
    一、项目基本概况                                                              1
    二、项目周边现状分析                                                          3
    三、项目供需市场分析                                                          8
    四、项目定位研究                                                              24
    五、市场角度项目规划设计建议                                                  37
    六、项目运营模式设计                                                          78
    七、投融资模式                                                                96
    八、项目风险及规避策略                                                        108





















    报告摘要

    1、      项目基本概况

    “经沣·国际企业花园”项目位于长沙市经济开发区（星沙）东四路西侧，湖南水利电力学校对面，占地216亩。项目南邻远大二路、北临盼盼路，与星沙大道、京珠高速、319国道相连，周边还有长永高速、机场高速、107国道。东至黄花机场，南接长株潭城市群，西临长沙火车站和湘凝新港。地理位置优越，出入交通十分方便。

    （S）优势
    1、地理位置优越：星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地。
    2、政府政策支持：长沙县也出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。
    3、周边良好产业氛围：项目所在区域紧邻三一重工、长丰猎豹、中粮可口可乐、百事可乐、德国博士等众多中国名企和世界五百强企业，地缘优势凸显。
    4、资源稀缺优势：项目所在地段属长沙经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少。
    5、交通优势：近年来星沙地区投入20多亿元，修建十多条道路，与长沙市开福区、芙蓉区、天心区连接。使长沙中心城区到星沙的车程由过去半小时缩短为10分钟。规划中的地铁2号线，站点离项目仅1-2公里。

    （W）劣势
    1、项目处于工业区与居民区交接地带，附近居民主要为拆迁安置和国企家属院，缺少商业氛围；
    2、生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；
    3、项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。

    （O）机会
    1、长沙县政府2010年启动6大龙头项目，直接投资32亿元，改善区域投资环境。对提升区域投资价值，刺激外部投资需求拉动作用很大。
    2、长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大。
    3、武广高铁的开通，有利于长沙整体投资环境的促进。
    4、地铁二号线从附近经过，地铁物业概念吸引力大。

    （T）威胁
    1、长沙国际企业中心的强势出击必定带来一定压力。
    2、国家调控房产政策的不确定因素。
    3、经开区产业园项目稂莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌。
    4、星沙“长永高速CBD项目”即将上马，可能会分流部分潜在客户
    5、发展商自身开发运营及招商模式。

    二、项目周边现状分析

    ——周边配套——
    星沙政府近年来推出多项优惠政策，吸引商家投资，目前已建成中高档楼盘80多个，包括多个购物中心，品牌餐饮，星级酒店，休闲娱乐、物流等产业。
    ——周边规划——
    根据长沙市政府城市规划，地铁2号线站点离项目地1-2公里。马王堆批发市场未来几年内也将迁至星沙地区。长永高速城市商业区改造项目2010年将启动，未来打造星沙现代绿色CBD。
    ——周边设施——
    经开区范围内有10座110KV以上的变电站，供电区域最大负荷为336兆瓦，可提供双回路供电选择。水资源丰富，具有充足的供气、供水、排污设施。固话、移动通讯、宽带设施齐全。
    ——客户群体——
    （1）实力雄厚、发展历史悠久的大公司：这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档独栋写字楼通常是他们的购买目标。
    （2）发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可以承受的范围之内，形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。
    （3）投资地产者：这类人主要关注项目的投资价值、升值空间、项目炒作销售热度和投资收益性价比。

    经过反复讨论，本行将本项目总体定位为“全生态综合型工业园”，并针对性地制定了分期开发策略及运营建议。
    总体定位：以研发及现代服务业为主、高端制造业为辅的花园式全生态创工业园区，构建自主创新、集成创新的新平台；目标是打造长沙最具创新能力的全生态科技园区，力求树立湖南乃至华南区科技产业园区的典范与名片的形象！
    这一定位充分体现了长沙“科技、产业作为第一大支柱产业”的战略发展方向，也非常吻合长沙市功能组团规划对片区的定位与产业发展导向。同时，结合本行市场经验，也验证了项目定位符合当前市场需求特点。
    功能定位：园区分为研发生产、写字楼和生活配套几大功能区。


    产业园区示意图

    综合商务搂示意图

    公寓示意图

    分期开发方案：考虑到市场风险、投资风险等因素，分期开发计划如下：

物业类型	占地面积（平方米）	比例
生产研发	71928	50％
综合办公楼	57542.4	40％
配套公寓	14385.6	10％
合计	143856	100％

    价格定位：本项目片区存在旺盛的研发物业的需求，运用市场比较法，本园区各类型物业基期（2012年投入使用时）平均租售价格建议如下：

    运营方案：综合考虑建议采取：销售＋租赁的模式。
    投融资方案
    ?      开发建设期：
    方案一（在独立开发情况下）：55%自有资金+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。
    方案二（引入股权合作开发）：55%（自有资金+合作方资金）+45%银行商业贷款（如有可能可考虑国外商业银行贷款、债券、金融租赁、私募基金、国外房地产投资基金）+典当融资（开发过程中资金链如发现危机时的救援融资）。
    ?      运营期：
    股权转让  +  REITS(目前可采用产权式REITS)  +  分栋出售


    转移部分开发经营风险；
    实现土地及物业增值收益。

    收回部分投资，缓解资金压力。

    若干整栋带租约物业形成资产池，REIT上市，低成本实现巨额套现。