会所项目分析
    会所项目分析报告
    1、      综述
    在本报告中我们对上海市的高价楼盘的会所进行市场分析，主要集中在浦东、静安、卢湾、黄浦、长宁、徐汇、虹口、闵行这些区域，分析内容主要包括会所经营方式、户均会所面积分析、会所运作方式、会所功能模块分析等几部分。
    另外根据会所所属的楼盘的不同档次分为顶级楼盘的会所、高档楼盘的会所以及普通楼盘的会所，因此本报告中所研究的部分都将根据这三大板块来分别讨论。
    说明：
    顶级楼盘被定义为豪宅，在此我们选择的是销售均价在每平方米3万元以上的楼盘，如汤臣一品、盛大金磐、中凯城市之光、翠湖天地、华府天地等，一共11个楼盘。
    高档楼盘的销售均价介于2万-3万元每平方米，如江临天下、世贸滨江花园、静安枫景、淡水湾花园等，共28个楼盘。
    剩下的61个为普通楼盘，销售均价低于2万元每平方米。
    （此处销售均价为2007年3月销售价格，清盘楼盘的销售均价为网上最新二手房成交价格。）
    2、      
会所经营方式
    对于不同档次的会所，其经营方式及会所的对外开放程度有较大的差别。
    （一）顶级楼盘的会所——顶级豪宅所附带的会所，几乎仅仅面向业主，设施配备比较全面，大部分由物业或开发商在管理经营。
    顶级豪宅所附带的私人会所，一般仅提供给业主使用。这些会所除了占地面积较大这一特征以外，所配置的项目可谓品种齐全，从室内外游泳池、网球场、高尔夫球场到健身房、桑拿、SPA中心应有俱全，甚至有些会所还有较大的中心休闲花园。
    在会所经营方式方面，闵行区的西郊庄园社区的会所由西郊庄园英伦酒店管理公司经营，酒店性质决定了该会所的餐饮和住宿这两个营业项目对外开放，但该会所的其他经营项目仍是谢绝非住客的使用。除此之外，属于顶级楼盘的这些会所一般都是仅对业主开放。由于仅对业主开放这一限制，从而使得业主在使用会所各项功能时更加自由与宽裕，加之顶级会所所属的楼盘价格相对偏高，因此，在享受顶级服务的同时所付的会费以及物业管理费也是相当高昂的。
    
    在已经确定运营公司的10个顶级会所当中，主要是由开发商旗下的物业管理公司或是由开发商直接经营管理的，这部分占到80%，这要求开发商自身实力较为雄厚，带来的好处则是便于统一管理。另外20%则是由著名的物业管理公司——第一太平戴维斯和国际高力物业管理有限公司占得席位，其中第一太平戴维斯占其中两席。
     
    
     
    （二）高档楼盘的会所------分布分散、有将近一半的会所聘请了专业运营公司来管理。
    与顶级楼盘集中在市中心区域不同，高档楼盘的分布较为分散，在我们选定的高档楼盘的会所当中，这些高档楼盘分布在八个区域，除了市中心以外，还涉及虹口区和闵行区的某些高档楼盘。
    在已经确定会所经营方式的高档楼盘中，如著名的健身中心公司一兆伟德kings入驻江临天下，在小区内设有攀岩、高尔夫、室内游泳池、健身中心，设施齐全、应有尽有，彰显人生的激情与活力。一兆伟德kings对外开放，但对业主有可办家庭卡的优惠，非业主只能办年卡或是终身卡；而仁恒滨江园虽也对外开放，但对非业主采取担保制制度，以保证高档会所的营运。高档楼盘会所的会费相对顶级会所高昂的会费来说要少许多，比如汇豪天下会所的个人年卡仅需1500元，但相应的服务并没有有所减少，业主尽享尊贵生活。 
    
     
    同样，高档楼盘的会所吸引了一些著名的专业会所运营公司入驻，比如一兆伟德、威尔士健身公司等，比如长宁区的虹桥华庭引进威尔士健身公司来对该楼盘的会所进行经营管理。图中所涉及的物业管理公司都是开发商外聘的公司，并不隶属于开发商旗下。
    
     
     
    （三）普通楼盘的会所------大部分对外开放、由将近一半的会所聘请专业运营公司来管理
    普通楼盘的会所大多都引进专业运营公司和酒店管理公司，因此较多会所都对外开放，除了吸引业主外，还接纳非业主，如酒店住客或是健身公司会员。这样一来，非业主也可使用这些会所设施，没有了严格的限制，会费自然大幅下降。例如位于闵行区的万科华尔兹花园会所的会费定为金卡:480元/年、银卡:380元/年。同样，较为低端的价格决定了会所内部的设施相应较少，一般为健身房、室内游泳池等，但专业的健身公司会提供多种健身课程供会员选择，如瑜伽、国标、拉丁、普拉提等。
    
    普通楼盘会所的经营管理公司较为多元化，分布也较均匀。虽分为三类比较，但实际应当算有五类性质的公司，其中某些专业运营公司以及物业管理公司是隶属于开发商旗下的。比如上海知音小区、达安花园、古北上城以及名仕苑这四个楼盘的会所均是由其开发商上海腹地集团旗下的“星之健”健身俱乐部统一经营管理的，不同于其他的专业运营公司。另外，物业管理公司，如经营管理东方城市花园的上海由由物业管理有限公司第二分公司也是与开发商有母子公司的关系。
    具体情况如下图：
    
     
    3、      
户均会所面积分析
    户均会所面积一般与楼盘的售价和品质相匹配，是每个业主生活中实际使用会所的舒适程度的一个重要指标，可以作为楼盘的卖点来对外宣传，一定程度上或可左右消费者的消费取向。
    本文已将沪上住宅按其价位分为顶级住宅、高档住宅和普通住宅三类进行比较，文中所指的会所面积表示室内会所的面积，不包括室外花园、球场等。
    
    数据来源：易居研究院
    从三类住宅户均会所面积分布图中可以看出，目前沪上住宅户均会所面积基本上在6.5~7.5㎡之间浮动，普通住宅的户均会所面积最大，高档住宅则最小。但是由于不同类建筑的具体情况各不相同，广义上的户均会所面积分布并不能很好地反映个体情况，所以在下文中，将对这三类住宅的户均会所面积进行细化研究，从中选取部分实例进行相关分析。
    （一）顶级楼盘——两类会所功能取向导致两极分化的会所面积分布
    从现有数据来看，顶级豪宅的户均会所面积情况呈两极化分布，部分为2㎡/户左右（如中凯城市之光和华府天地等），也有部分位于10㎡/户左右（如汤臣一品、盛大金磐和翠湖天地等）。
    这于区分楼盘品质联系不大，但一定程度上体现了当前顶级楼盘会所设置的两种取向，即功能部分外嫁和功能全面化。
    1.功能外嫁型会所——小面积取向
    中凯城市之光和华府天地分别处于静安、卢湾区的传统黄金区域，依托人民广场周边高密度、完备的配套服务设施，来满足住户的大部分需要——既然所处区域应有尽有，那么就让它们来取代大面积、多功能的会所吧！故案内会所设置相对简约，同时也得了更多的可出售面积。其成为“顶级”的卖点更多地集中于区位优势。
    具体楼盘分析：
    华府天地的会所面积仅有1000㎡，户均会所面积为1.33㎡，功能主要为健身设施和室内游泳池。但其在案内5栋建筑中有分别设置了5个面积相对较小的服务场所，提供简单的日常性服务，如基本SPA护理、多功能影音室等，所有服务仅对业主开放，目前免费，这些场所实质上分担了会所的职能，可以将其视作分会所。由于北靠延安东路-人民