商业地产项目全程建造流程标准宝龙广场建造流程与标准控制261页2011年WORD文档

寶龍廣場建造流程與標準

（2011年版）

集團技術標準部

    目录
    第一部分、宝龙项目拓展              6

    第二部分、宝龙项目选址              9

    第三部分、宝龙项目规划方案              10

    第四部分、宝龙项目建造              38

    第五部分、宝龙项目销售              71

    第六部分、宝龙项目开盘              107

    第七部分、宝龙销售控制              108

    第八部分、宝龙广场招商              113

    第九部分、宝龙开业前期培训计划及制度              158

    第十部分、宝龙试营业营销策划及案例              220

    第十一部分、宝龙广场开业              249

    第十二部分、宝龙财务分析              264

    附件              273

第一部分、宝龙项目拓展

一、調研總綱

1目標城市商業整體環境調研

    1.1城市社會環境
    1.1.1自然環境（如地理、地勢、行政區劃分，氣候條件等）；
    1.1.2人口環境（調研城市近年人口變動對比分析及形成原因）；（附表五）
    1.2地區或城市的經濟特性（國民經濟產業結構和主導產業），包括收入、消費結構及經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
    1.2.1地區生產總值分析（附表六）
    1.2.2社會固定資產投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七）
    1.2.3地區或城市的居民收入情況、消費結構和消費水準。
    ·人均收入情況分析（附表八）
    ·消費水準與消費結構情況統計與分析（附表九）
    ·恩格爾係數
    恩格爾係數=食品消費額/人均消費支出
    根據聯合國糧農組織標準，恩格爾係數：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康； 30%---40%的為富裕；小於30%的為最富裕。

2目標城市商業地產環境調研

    2.1商圈分佈、商業的構成（市場與商業街區）與消費者來源。
    2.2現有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優勢品類。（附表十）
    2.3現有市場的規模、區域影響力、區域排名、改擴建空間。
    2.4地區或城市房地產開發、房地產平均價位。（附表十一）

3專案用地情況分析

    3.1城市未來發展方向
    3.2專案地塊自身情況（附表十二）
    3.3專案周邊交通狀況。
    3.4專案所在地區的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。
    3.5項目周邊的商業設施氛圍。
    3.6本項目可比市場，現經營投資戶對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。
    3.7風險預測（專案資源的SWOT分析）。

4消費來源及輻射力調研

    2.4.1消費來源調研（現有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習慣）
    2.4.2消費需求力調研（現有商場消費量、消費方式、消費頻率）
    2.4.3主要宣傳媒體調研（附表十三）

5競爭對手情況調研

    5.1競爭及潛在競爭者的實力和經營管理優劣調研（附表十四）
    5.2競爭者價格的調研和定價情況的研究
    5.3對競爭對手行銷策略

6城市政策法律環境調研（附表十五）

7調研的初步結論

結合上述分析，得出初步市場調研結論。

8各城市之間資料對比分析（附表十六、十七）

    8.1城市整體環境對比分析
    8.1.1地區生產總值：
    8.1.2全社會固定資產投資：
    8.1.3社會消費品零售總額：
    8.1.4城市居民人均可支配收入：
    8.2城市基本狀況對比分析
    8.2.1房屋施工、竣工面積：
    8.2.2商業、住宅銷售均價：
    8.2.3全市人口與城區人口：
    8.2.4全市面積與城區面積：
    8.3居民消費水準和消費結構情況對比分析
    8.3.1城市居民人均消費支出：
    8.3.2食品消費支出占比：
    8.3.3服飾消費支出占比：
    8.3.4交通通訊消費支出占比：
    8.3.5年娛教服務消費支出占比：
    8.4城市居民投資取向對比
    8.5城市商鋪租金價格對比分析
    8.6商業用地土地價格與稅收等相關政策對比
    8.7城市產業導向對比分析
    8.8城市投資利與弊對比分析

第二部分、宝龙项目选址

一、選址的意義：

隨著集團商業地產業務不斷擴張，相對統一的開發模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應該是一個先行指數，企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。在商業地產業中有一句名言：“專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。”現代大型商業地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業發展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當數量的中高收入的消費群體。選址就是商業地產專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發商來說是非常重要。同時，商業地產項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。

二、集團選址的標準：

    本著深耕吉林的發展方針戰略，在吉林省各地級城市進行商業地產項目開發（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。
    集團選址標準為：
    1.城市整體環境
    1.1  城市常住人口：50萬以上。
    1.2  城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。
    1.3  城市全社會年固定資產投資200億元以上。
    1.4  年社會消費品零售總額180億元以上。
    1.5  城鎮居民人均年可支配收入12000元以上。
    1.6  年人均消費支出5000元以上。
    1.7  城市規劃重視第三產業。
    1.8  未來兩年內政府領導不涉及到大範圍換屆。
    1.9  該城市有明顯的支柱產業。
    1.10  政府給予的優惠政策不低於同類級別的商業專案。
    1.11  城市房地產行業年開發量100萬㎡以上，竣工量50萬㎡以上。
    1.12  住宅地產均價在2000元/㎡以上，商業地產均價在4000元/㎡以上。
    2.專案地塊條件
    2.1  地塊要求：淨地、5通一平。
    2.2  地塊面積：商住總體面積35-50萬㎡，商業用地面積10萬㎡左右。
    2.3  項目位置符合城市未來發展方向。
    2.4  項目用地永久性供電和動力電達到項目標準。
    2.5  專案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。
    2.6  專案用地通訊（有線電視、電話、網路）有地下管道。
    2.7  距市中心車程不超過15-20分鐘。
    2.8  專案周邊經停公交線路不少於5條。
    2.9  項目可視性佳（50米以外易見），臨街面寬度不低於200米。
    2.10  專案地塊要求規整。
    2.11  專案商業開發地塊至少比鄰一條城市主幹道(雙向6車道)或兩條交通次主幹道（雙向4車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等明顯阻礙物。
    2.12  距項目1.5公里無經營面積超過50000㎡的同類業態為佳。

第三部分、宝龙项目规划方案

    隨著國民經濟的發展壯大，居民生活水準的不斷提高，休閒、餐飲、購物、娛樂、商務、文化等功能業態相結合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應這種新的消費潮流，近年來，單體商業地產項目從幾萬平方米發展到幾十萬平方米，從單棟建築形態發展到多棟建築群落。雖然開發形勢火熱，但商業地產專案擱淺或開業後運營困難的現象時有發生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業地產定位、業態組合、設施規劃的商業屬性，商業屬性是專案開發的根本點，貫穿專案開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。
    我們將商業地產規劃總結為商業規劃、建設規劃、商業運營管理模式規劃三大部分：

一、商業規劃

商業規劃是通過前期大量詳細而周密的市場調研對專案進行可行性分析，確定專案綜合定位、業態組合及功能設定、主力店設置等。市場調查和可行性分析是這一階段工作的基礎，確定定位、業態及功能設定是這一階段的設計目標。
綜合定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什麼、做什麼、如何做”的問題。要對專案科學定位，首先要對專案進行科學的分析，分析專案自身及資源條件。主要方式是對專案進行SWOT分析，而後對專案進行戰略定位（確定專案整體開發規劃思路與目的）、業態定位、功能定位、主題定位、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。

1.商業規劃依據

    1.1市場調查
    專案的規劃設計須依據市場調查得出定位結論，需各專業人士運用技術手段，行銷推廣策略來共同完成。對專案本身的業態選擇、組合、分佈和面積占比，品類選擇、分佈和面積占比，對商鋪劃分、建築形態、區域和樓層功能、人流導向系統、專案環境及配套設施等進行預先設定，用以協調專案的工程規劃設計和建築設計。
    1.2商家需求
    在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對於主力店來說，其業態規模、功能流程、規劃設計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設計是由商家決定的，我們須事先與相關意向店家進行溝通，不可盲目的自行規劃設計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和後期的招商難度。
    1.3消費者需求
    設計規劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發消費者更深層次的渴望，以求在其他競爭對手不斷改造升級中持續發展，立於商業潮頭。

2.業態、功能及面積配比規劃

    ●獨具中國特色的概念式SHOPPING MALL業態，這種業態是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業態和服務設施的多功能綜合體，它具有生態化的“一站式、多功能、休閒性”特點, 服務功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閒、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業態組合時，經營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、遊等內容的合理配置。
    ●在租售方式上，現在我們普遍採用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產後期的運營管理營造商圈氛圍及號召力，彙聚商業客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的。
    ●以我們省內地級市人口規模、消費水準和購買力現狀來看，我們預打造一個單體商業房地產項目，建築面積最好控制在10---12萬㎡左右。營業面積規劃按占比50%---65%計算，其購物功能的規模宜占總體營業面積的60%-80%之間，層數控制在3層以下（原則上為一層，也可根據實際情況設地下一層，輕鋼結構）。以下我們對總建面積為10萬㎡的商業樓盤作規劃，營業面積以總建的60%計算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建築，則每層可規劃的營業面積為2萬㎡。
    2.1主題百貨 ——日用生活館
    2.1.1區域規劃面積：4萬㎡，占總體面積40%。  百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。
    2.1.2經營方式：租賃式經營
    2.1.3物業產權：物業分零銷售產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據實際出售情況，劃出部分鋪位做自營），10年返租，物業整體租賃給經營主力店及次主力店或最小單位經營戶。  　　　　　
    2.1.4收益方式：收取固定租金；通過百貨經營提升物業價值，實現物業升值。
    2.2專業店——家居建材館
    2.2.1區域規劃面積：3.5萬㎡，占總體面積35%。符合項目業態定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。
    2.2.2經營方式：租賃式經營
    2.2.3物業產權：銷售部分產權（為便於整體佈局的規劃及日後管理，全部採用

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