布吉规划（深圳市龙岗101－04号片区[布吉中心地区]法定图则）
　 
    一、 前言
      1. 规划背景
      1998年5月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过了《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）。《条例》明确城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图等五个阶段，提出法定图则由市规划主管部门根据全市总体规划、次区域规划和分区规划的要求组织编制。法定图则草案公开展示征询公众意见后，由市规划委员会审批而成为城市法规。
      2. 编制过程
      （1）1999年5月，深圳市规划国土局委托中国城市规划设计研究院承担布吉101－04号片区[布吉中心地区]的法定图则编制工作。 
      （2）1999年6月－8月，根据深圳市法定图则技术编制的要求，中国城市规划设计研究院对布吉中心地区的规划及现状基础资料进行了全面的调查收集工作，并于1999年8月5日在深圳市规划国土局龙岗分局就布吉中心地区的现状调查报告向深圳市规划国土局龙岗分局作了全面汇报。
      （3）1999年9月27日，中国城市规划设计研究院向深圳市规划国土局龙岗分局作了布吉中心地区法定图则方案的汇报，会上原则同意了布吉中心地区法定图则的方案成果。
      （4）1999年9月底－10月中旬，中国城市规划设计研究院就布吉中心地区法定图则方案汇报中提出的问题进行了修改和整理，经局技术委员会初审同意后，根据《条例》第二十一、二十五条的规定，于1999年11月16日至1999年12月16日在深圳市和龙岗区城市规划展示厅同时公开展示，其间收到公众意见3份，反对1份，基本同意1份，未表态一份，其中1条反对意见被采纳。
      （5）本法定图则于2000年4月经深圳市法定图则委员会审查通过后，报深圳市规划委员会审批。2001年2月21-23日，深圳市城市规划委员会2001年第一次会议在银湖旅游中心召开，23日上午，法定图则委员会对龙岗101-04号片区[布吉中心地区]法定图则（草案）进行了审议，参加会议的委员或委员授权的有效代表共17人，与会委员对是否同意该法定图则进行了表决，表决结果为16位委员同意该项目原则通过，并提出如下修改意见：
      （一）深惠路道路红线宽度目前按规划所确定的120米控制，将来可根据深惠路断面改造作适当调整，该问题应作专题研究。
      （二）本地区规划出入口是依据现状所确定，应结合将来深惠路改造作适当调整。中国城市规划设计研究院根据以上意见对草案作了再次修改，汇编成此成果报深圳市城市规划委员会主任签发。
      二、现状概况与分析
     1.位置与范围：规划区位于布吉镇中部，东北接新布龙路，南至深惠路西邻广深铁路。规划区总面积 154.95公顷。
      2.地形地貌：规划区东西宽约1500米，南北长约2400米，全区地形为北高南低的缓坡台地，地形制高点为1号片区吉祥花园内，高程为69.2米，地形最低点位于2号片区最南端的2－01－2号地块内，高程为22.7米，全区地形最大高差46.5米。中心区用地已整体平整，其它用地均为各自地块平整，高差变化较大。布吉河流经片区西侧。
     3. 现状人口：根据派出所99年最新人口统计资料，区内现状常住人口930人，暂住人口3452人，总人口4382人。其中南上村现状户籍人口360人，南下村现状户籍人口377人，南上、南下村合计暂住人口1466人。
      4.土地利用现状：
      ⑴本片区用地基本处于全面开发状况，土地开发建设主要以《布吉19、30号地块控规》及《布吉中心区规划调整》为主要依据进行，2号片区的现状农村用地则为无序建设状况。区内现状已建设用地52.63公顷，占总用地34.18%（其中无合法手续建设用地14.79公顷）；在建用地3.1公顷，占总用地2.07%；已批未建用地16.51公顷，占总用地10.72%；城市道路用地（含绿化带）33.82公顷，占总用地21.96%；未划未建用地33.22公顷，占总用地21.4％；已批设计要点3.37公顷，占总用地2.2%；对外交通用地6.24公顷，占总用地4.05%；水域及其它用地5.97公顷，占总用地3.26%。
      ⑵区内已批出用地中政府社团用地4.69公顷，居住用地8.60公顷，商业用地3.64公顷，工业用地10.0公顷，仓储用地3.72公顷，市政公共设施0.74，对外交通用地6.45公顷。已建及在建项目功能主要为商住、工业、仓储及现状村民住宅，已批未建的以商住类为主。
      ⑶区内居住用地（已建和已批）主要为政府开发的福利房和微利房，房地产公司开发的商品房及农村村民住宅三类，主要为多高层住宅。福利房和微利房位于1号片区内，由布吉镇政府开发，以居住组团为单位建设，组团内配有托幼一所及其它小型配套设施，现正开发建设。商品房用地主要分布在1号和3号片区沿布龙路和中兴路一侧布置，多以单独地块为单位建设，地块规模较小，各地块之间缺乏相互协调和呼应，公建配套设施及集中绿地均显不足，地形平整高差较大，现均为已批未建用地。农村住宅主要分布在2号片区，沿深惠路及铁西路一侧，区内多为现状3－5层独栋村民住宅，区内道路混乱，建筑空间环境及质量低下，公共配套设施缺乏。
      ⑷政府社团用地主要分布在3号片区及2号片区沿中兴路、1号路一侧，除镇政府办公大楼已基本建成外，其它均为规划或已批未建用地，地块相对独立。
      ⑸商业用地均为规划或已批未建用地。
      ⑹工业用地位于1号片区仓储用地内的低层二、三类工业用地，及位于2号片区现状农村内的多层一类和五类工业用地。工业厂房质量及环境较差，其中广东省化工进出口公司的化工类仓储工业对本片区的远期发展有一定的安全及环境影响。
      ⑺仓储用地。位于1号片区沿铁西路两侧，均为普通仓库，主要储存或中转粮油、建材等货物，仓库多为低层和多层建筑，建筑质量一般，环境较差。内有一条铁路专用支线和广深铁路相连。
      ⑻农村用地位于2号片区内，有南上和南下二个自然村。目前村内老屋和新屋所占的农村建设用地15.39万平方米，其中村民住宅用地约13.14万平方米，人均居住用地达178.0平方米/人，现状工业用地2.25万平方米，人均工业用地30.5平方米/人。村内工业用地中有合法手续的1.63万平方米，村民住宅已办合法手续的共计104幢，部分村民住宅位于深惠路一侧的道路红线内。村内道路、建筑及环境质量较差，配套设施除零星建筑底层有小商业及私办小学和托幼各一所外，基本无其它公共设施。
      ⑼区内各片区地块及土地权属现状情况详见附表1《现状土地利用情况表》、附表2《已批用地汇总表》。
      5.现状土地权属
    本片区规划范围内已由规划国土局划拨出让（或正在办理中）的土地共计54个地块，涉及相关的用地单位有26家，现状土地权属主要集中在：布吉镇政府、深圳沙平路有限公司、金吉发房地产公司、布吉镇协德汽车修配厂、布吉华新实业有限公司、广东铁路集团公司、深圳大宏基实业发展有限公司、广东省供水工程管理局等。区内各街坊地块及土地权属现状情况详见附表3《现状土地权属一览表》。
      6. 现状土地开发强度及建筑情况
⑴片区内现状建筑类型主要为办公建筑、居住建筑、工业仓储建筑和村民私宅。
⑵现状建筑除政府机关行政办公楼为高层，其余均为多层，单元式住宅7-8层，村民私宅和工业建筑2-8层。
⑶片区内现状建筑除南上村和南下村部分未翻建的私宅、工业厂房和部分仓储建筑建设较早，其余均为90年代以后新建。
        7.现状道路交通：
    ⑴对外交通：片区的周边对外道路网已基本形成，东北的新布龙路为城市快速干道，红线宽100米，已建成使用，中兴路与铁东路及新布龙路交叉口处理有待完善。南部的深惠公路为城市过境道路，红线宽120米。两侧绿化带部分被现状建筑占据。片区西侧为广深铁路，使本片区和布吉老区之间的交通联系不畅。随着中兴路建成使用、交通不畅的状况会有所改变。规划沿铁路一侧的铁东路和正在建设的中兴路均为城市干道。
      ⑵内部交通：区内除3号片区内部道路基本形成外，其它片区内部道路主要为现状小路，
各级道路还停留在规划阶段。由于区内地形高差起伏较大，加上各自为政的土地平整，使部分地块和区内道路高差很大，高差最大处达15米左右，给地块的进出交通带来极大的困难，车辆绕行情况严重。区内规划路网分别宽70米（中兴路和1号路），50米（铁西路）和24米（区内道路）。现状小路主要为南上、南下村及仓储区目前使用的低级别道路，宽度为7-15米。仓储区内有铁路支线一条和广深铁路相连。
      ⑶区内尚无集中设置公共停车场库，实际配建机动车停车位和规划标准相差较大，现状停车大都采用路边停车方式。
      ⑷区内目前尚无公交线路及站点使用。
    8.现状公共设施：
      ⑴区内公共设施由镇级和小区级二部分公共设施组成。镇级公建主要为区级行政办公、文化娱乐、金融商贸，其中除镇政府办公楼已基本建成外，其余各项尚未实施建设。
      ⑵区内无成规模、档次较高的商业服务设施，现有的商业服务设施均为零星的为小区或组团服务的配套设施或沿街建筑底层商铺，初步满足现有居民的日常生活所需，但和规划及方便居民生活的要求差距较大。
      ⑶区内现有临时小学二所，其中储运公司小学为18班，由现有厂房改造而成。二所小学均无活动场地，规模、设施及环境和标准要求差距很大。托幼三所，均为私办性质，分别设在住宅及厂房底层，规模、设施及环境均不符合要求。其它公建设施包括医疗卫生、文化娱乐等设施相对缺乏。
      9.上层次及相关规划设计要求：
      ⑴本片区已做的上层次规划及相关规划主要有：《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗
次区域规划》、《布吉中心区规划调整》、《布吉19、30号地块控规》及区内部分街坊及地块
控规及修建性规划。
      ⑵上层次规划及相关规划对本片区的性质、功能、人口及规划指标等提出了相应的规划指引及规定。主要内容包括以下几方面：
      ① 规划性质：布吉中心区是布吉镇行政、