宁德东方伟业广场项目可行性研究报告
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    宁德东方伟业广场项目
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    宁德东方伟业商用置业有限公司
    福建省东方伟业商业房产运营有限公司
    2010年2月24日 
     
    目   录
     
    第一部分  宁德市发展概况              4
    一、城市概况              4
    二、基础经济技术指标              6
    三、整体宏观经济环境              9
    四、项目区域环境              10
    第二部分  宁德市城区商业及餐饮娱乐业概况              11
    一、商业零售业现状              11
    二、宁德市内商业市场总体概况及分布特点              12
    三、餐饮娱乐业现状              15
    四、宁德重点商业路概况              15
    第三部分  项目概况              18
    一、项目区位优势              19
    二、技术经济指标              20
    三、项目业态规划及组合              21
    四、项目定位评估              24
    第四部分    项目销售方案              28
    一、销售的总体策略              28
    二、入市时机及销售前提              28
    三、销售阶段及工作安排              31
    四、各销售阶段工作安排              32
    五、销售管理              33
    六、价格策略              36
    七、回款预估              41
    第五部分   项目招商运营              46
    一、swot分析：              48
    二、招商策略及宗旨              49
    三、招商管理办法              51
    四、目标商业品牌规划              51
    第六部分    策划与推广              54
    一、核心推广指导思想              54
    二、营销目标              55
    三、营销总策略              55
    四、赢利模式分析              56
    五、推广方式组合              56
    六、推广阶段安排              57
    第七部分 物业运营管理              66
    一、东方伟业广场物业运营管理服务协议              66
    二、东方伟业广场租赁合同              78
    三、东方伟业购物广场商铺经营规范              90
    四、东方伟业购物广场治安消防安全责任书              99
    五、东方伟业购物广场装修守则              101
    六、东方伟业购物广场装修承诺书              110
    七、东方伟业购物广场商户公约              111
    八、东方伟业购物广场缴款通知书              114
    第八部分   项目投资分析              115
    一、投资成本分析              115
    二、项目资金拼盘              116
    三、项目工程进度表              116
    第九部分  项目净收益              118
    第十部分  经济效益评价              118
    第十一部分 项目敏感性分析              118
    第十二部分  宁德项目建设总投资费用估算              119
    一、宁德项目前期建设投资 ………………………………………………………………119
    二、项目后续建设费用估算 ………………………………………………………………119
    三、项目销售及招商费用估算 ……………………………………………………………120
    四、项目办公费用估算 ……………………………………………………………………121
    五、财务成本及税收估算 …………………………………………………………………121
     
    第十三部分  项目其他风险分析………………………………………………………………122
    一、开发能力风险              124
    二、项目前期出资的风险              122
    三、宁德房地产市场风险              122
    第十四部分  结   论              122
    附件：              123
    一、东方伟业业态规划平面图………………………………………………………………123
    二、东方伟业广场价格示意图              127
    三、东方伟业广场铺位编号平面图              131
    四、东方伟业广场营销总控表              135
    五、东方伟业广场营销资金回笼表              136
    六、东方伟业广场商铺面积一览表              138
    
     
     

第一部分  宁德市发展概况

一、城市概况

    1、 地理位置
    宁德市位于福建省东北沿海，俗称闽东。地理坐标为北纬26°17′-27°41′，东经118°32′-120°52′。东临东海，南接福州，西连南平，北与浙江省温州市接壤。
    2、 行政区划
    宁德2000年撤地设市的新兴港口城市。截至2005年12月31日，宁德市辖三市六县55个建制镇：１个市辖区、6个县（寿宁县、霞浦县、柘荣县、屏南县、古田县、周宁县），代管2个县级市（福安市、福鼎市）。
    3、 城市面积和人口
    2005年，宁德全市面积13452平方公里，人口总数325万人。其中畲族人口15.8万居全国之冠。城镇常住人口20万。

    备注：区划地名资料截至2005年12月；面积、人口数据根据《中华人民共和国行政区划简册（2006）》，人口截至2005年底。 
    4、交通状况
    交通条件：开发区距省会福州98公里，是福建省内距离省会福州最近的地级市，距副走长乐国际机场100公里，距建设中的闽东机场80公里，近临的有5000吨泊位的漳湾集装箱码头和对外开放口岸城澳万吨码头、104国道、同三高速，福温铁路正在建设中，海路交通十分便捷。
    2008年，宁德地区将建设宁德核电站、宁德漳湾1200万吨钢铁项目、溪南半岛石化以及国际品牌五星级酒店等项目。
    城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，比1980年30公里增310公里，面积316.5万平方米，比1980年40万平方米增276.5万平方米，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平，同时，新建道路等级高，并注重地面地下工程配套建设，对保障城市发展，促进城市建设起到积极的作用。
    5、优势资源
    宁德市资源丰富，有海运、林产品、工业、旅游四大优势。
    5.1  海运
    全市拥有海岸线878公里，海域面积4.45万平方公里，可造地的滩涂面积50万亩，均约占福建省的三分之一。宁德港作为国家一类口岸，已正式对外开放，下辖三都澳、赛江、三沙、沙埕四个港区，可利用岸线222.9公里，其中工业岸线80.3公里。在四个港区中可建泊位221个，其中万吨级以上泊位151个，年吞吐能力可达4亿吨以上。
    5.2  种植、养殖
    宁德是全国最大的大黄鱼人工养殖基地、绿茶种植基地，也是银耳、香菇、太子参的主产区，茶叶、水产、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等产业已基本形成基地化、规模化生产经营格局，有着发展资源转化型产业和农产品加工业的良好基础。
    5.3  工业
    初步形成了电机电器、船舶修造、医药化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等优势产业，其中，闻名海外的“中国电机电器城”，已经成为世界微型电机生产销售网络的中坚力量，产品远销40多个国家和地区；民营企业建造的万吨轮船已顺利下水，开创了全国民营造船业之先河。
    5.4  旅游资源
    旅游资源丰富。有三大旅游优势——“山海川岛、宗教文化、畲族风情”。全市拥有国家地质公园、“海上仙都”太姥山和堪称宇宙之谜、天下奇观的“十里水街”白水洋两个国家级风景名胜区，拥有碧水如带、榕枫盈眼的杨家溪、日本高僧空海入唐求学的登陆地赤岸、“中华奇观、人鱼同乐”的鲤鱼溪、“华东第一”的九龙际瀑布群、“胜似太湖”的翠屏湖、“海上天湖”三都澳、妇幼保护神陈靖姑的朝圣地临水宫、明朝永乐皇帝赐为“天下第一山”的支提山、保留古朴民俗风情的畲乡村寨等一大批自然景观和人文景观。
     
    ※      小结
    ?      从城市整体区位来看宁德做为闽、浙两省的交接的边缘城市，紧临浙江
    的温州市与省会福州市，城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。
    ?      从城市面积及人口来看，宁德属于中小型城市。城市向心力不足，房地
    产外来需求少，市场辐射能力较小，主要吸引城市西部的古田及屏南两县的购房群体。
    ?      从交通状况来看，宁德的路、海交通便捷，城市路网骨架基本形成，为
    整个城市的发展起到了积极的促进作用。

二、基础经济技术指标

    1、国内生产总值（GDP）
    2006年，宁德市GDP实现385.72亿元，按可比价计算比上年增长11.2%，比上年增加了38.85亿元。
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
    
    近年来，宁德经济发展迅速，已步入城市发展的快速通道
    
     
    2、产业比重
    


    从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。