贵阳·开成地产
    云环路项目整体开发思路
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    凌峻地产（中国）有限公司
    广州凌峻房地产咨询有限公司
    2010年1月24日 
    目录
    前言              3
    第一部分：分析篇              4
    一、城市层面分析              4
    二、市场层面分析              8
    三、土地市场供应分析              12
    四、区域层面分析              14
    五、项目层面分析              22
    第二部分：思考篇              27
    一、项目是什么——项目定性分析              27
    二、项目开发难点——大体量的拆迁问题解决方案              28
    三、对谁来开发——目标客户群分析              29
    四、项目做什么——确定项目的产品线              31
    第三部分：定位篇              32
    一、战略突围              32
    二、开发理念              33
    三、市场定位              34
    四、项目案名              34
    第四部分：产品规划设计建议              35
    一、规划设计重点问题              35
    二、项目地块价值分析              36
    三、整体规划布局建议              37
    三、建筑风格建议              39
    四、户型设计建议              41
    五、园林风格建议              44
    六、项目社区配套建议              46
    结束语              49
     

前言

        通过对地块以及市场的调查走访，整体而言，本案其开发风险相对较小，在此前提下，如何实现项目的快速销售与价值的最大化，必然是项目目前所面临的核心命题，这一切又将回归房地产开发的原点——产品打造。
    因时间较为紧迫，本报告是在对项目、对区域市场初步了解的基础上，着重从战略发展体系上阐述了项目所面临的问题及机遇，以及在当前情况下，应该如何从战略上把握项目的整体开发思路以及产品规划等问题。试图为开成地产提供决策的依据，确保项目取得开发成功。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

第一部分：分析篇

一、城市层面分析

    1、城市概况
    贵阳市市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方公里，建成区建设用地面积157平方公里；人口约394万人，城市实际居住人口约174万。受山区地形的影响，贵阳市在城市发展模式上，因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云区为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。

本案

    分析：
    从本案在城市所处的区位来看，位于城市未来重点发展区域的边缘——白云区与金阳新区交接处，同时连接主城区与下辖县的枢纽，未来前景看好。
    贵阳作为单中心省会城市，其城市的向心力较强，贵阳下辖县以及贵州地级市的客户为城市房地产的发展提供了源源不断的购买力。
     
    2、城市经济
        贵阳作为省会城市，从城市的经济指标各项数据来看，其经济欠发达，且在未来缺少国家政策有力的支持，短期内较难实现跨越式的增长，一定程度上制约了贵阳房价的提升。
    2008年贵阳城市统计公报各项数据

    分析：
    虽然城市经济欠发达，普通消费者购买能力不强，但贵阳作为中国的避暑之都，对于省外的消费者具有一定的吸引力，据统计，来自省外购房客户比例高达15%；另贵州矿产资源丰富，是一座藏富于民的城市。
     
    3、城市规划
    1）人口规划：至2020年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。
    分析：
    根据人口规划，未来每年增加人口将达到13万人次，根据34平方米/人（根据城市规划目标）该标准计算，则未来每年需增加住房面积约442万平方米，结合供应量，未来的市场将面临较为激烈的竞争。
     
    2）城市发展方向规划
    贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，将大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展，同时轻轨的规划也将拉近项目所在区域与主城区的距离。
    


    本案
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    分析：
        根据城市规划，项目所在区域将面临着发展的契机和升值潜力，未来金阳新区将与中心区共同构筑成为城市的主城区，而本案将依托这一利好，区域价值将得以快速提升。
     
    3）2008-2012住宅建设规划：2008至2012年期间，贵阳市城区共规划建设各类住房21.28万套，总建设面积1940万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房共计约15.96万套、1360万平方米。其中：至2012年金阳新区供应居住用地为390公顷；白云片区实施“居住西南移，工业东北进”城市用地结构调整，将居住用地布局集中于南湖新区、麦架一带；至2012年白云片区供应居住用地为161公顷。
    分析：
        根据住宅建设规划，项目所处的南湖板块将成为未来区域的居住组团，其居住氛围将大大提升，从居住用地的供应来看，2008-2012年金阳与白云的总供应量达551公顷，其竞争较为激烈。
     
    4）城市商业网点规划
    根据规划，将建设1个新城商业中心围绕金阳新区的建设，金阳作为贵阳市的新区，将成为贵阳未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。对于白云片区规划，将在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心。
    分析：
       本案距金阳新区商业中心仅6分钟车程，将极大方便业主的购物，使生活更加便捷，同时，南湖新区作为新的商业中心，随着云环路的通车，本案临街面也将具有一定的商业价值。
     

二、市场层面分析

    1、房地产市场分析
    1）供求关系
    
    2）价格走势
    
    3）2007-2008-2009前三季度年贵阳市各区域商品住房成交均价对比

     
    分析：
       通过对近几年贵阳供求关系、价格走势的对比，可以看出：经过2009年的消化，市场存量房比例进一步降低，同时其整体均价偏低，属于二线城市中的价值洼地；从区域价格来看，白云区2009年其价格增长幅度达76.86%,与区域高端物业提升整体均价具有较大关系，其普通住宅价格仍维持在3200-3500元/平方米左右。
     
    2、市场产品特征分析
    1）建筑风格分析
    贵阳作为典型的内地城市，从楼盘的建筑风格来看，中高端楼盘多以欧式风格为主，对于内地城市而言，欧式风格能明显提升楼盘在消费者当中的形象；同时现代风格也是市场上的主流风格，如世纪城、金阳新世界等大盘均采用现代风格，因在成本上的控制，其品质感有所欠缺。
     
    2）户型分析
    以下数据通过对2008年贵阳各主要区域中15个重点在售项目，15个重点项目的供应量与成交量占贵阳2/3以上的市场，以此反映整个市场的产品结构，具体包括项目如下：
    【远大生态风景、保利云山国际、观山湖1号、中天世纪新城、中天花园3期、兴隆珠江湾畔、保利温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2期、贝地.卢加诺、金世旗帝景传说】

• 按户型类型划分

• 按面积区间划分

• 按物业类型划分