目 录
1 项目介绍 1
1.1 项目概述 1
1.2 琶洲历史发展情况 1
1.3 项目有关经济技术指标 2
2 投资环境分析 3
2.1 广州市经济发展情况 3
2.1.1 广州市国内生产总值的快速增长。 3
2.1.2 固定投资的增长较快，房地产产业增长强劲。 3
2.1.3 第三产业比例增大。 4
2.1.4 居民生活水平的进一步提高。 5
2.1.5 外商投资情况 5
2.1.6 政府工作重点 6
2.2 会展业的发展概况 7
2.2.1 国际会展业的发展概况 7
2.2.2 国内会展业的发展概况 8
2.2.3 会展业的产业关联性 10
2.3 广州市城市整体规划发展情况 10
2.4 广州人口变化、增长情况 11
2.4.1 人口规模 11
2.4.2 家庭户规模 12
2.4.3 人口变化 12
3 广州市房地产市场分析 14
3.1 房地产市场投资情况分析 14
3.1.1 房地产开发投资额逐年增加 14
3.1.2 空置面积有所增加 15
3.2 广州住宅物业调查分析 16
3.2.1 批准预售量有所下降 16
3.2.2 登记成交保持活跃 17
3.2.3 住宅成交价格稳中下调 20
3.3 广州写字楼物业调查分析 23
3.3.1 广州市写字楼整体市场分析 23
3.3.2 广州市主要商务区甲级写字楼需求对象分析 30
3.3.3 广州典型写字楼项目分析 38
3.4 广州市商场物业调查分析 39
3.4.1 商铺供需情况分析 39
3.4.2 商用物业租售价格水平分析 40
3.4.3 商用物业发展趋势分析 40
3.5 广州市高级公寓调查分析 42
3.5.1 公寓供需情况分析 42
3.5.2 公寓区域分布及目标客户分析 43
3.5.3 主要公寓租售情况调查表 44
3.5.4 公寓市场发展分析 46
4 项目区位分析 50
4.1 项目所在区域（琶洲岛）概况及发展 50
4.1.1 地理位置 50
4.1.2 交通状况 52
4.1.3 居住环境及商业氛围分析 52
4.1.4 配套设施 53
4.1.5 琶洲岛内大型房地产项目调查 54
4.2 项目所在区域的发展规划 55
4.2.1 功能区的布局 56
4.2.2 发展时序规划 57
4.2.3 新会展中心与贵项目的互动关系 59
4.3 小结 61
5. 亚洲地区部分城市会展中心附近物业发展情况分析 62
5.1 广州（中国出口商品交易会） 62
5.1.1 会展中心情况分析 62
5.1.2 会展中心周边物业情况分析 63
5.1.3 可供借鉴的经验教训 68
5.2 厦门（[厦门国际会议展览中心]） 69
5.2.1 会展中心情况分析 69
5.2.2 会展中心周边物业情况分析 69
5.3 上海 70
5.3.1 [上海国际会议中心] 70
5.3.2 [上海新国际博览中心] 73
5.3.3 [上海光大会展中心] 75
5.3.4 [上海世贸商城] 78
5.4 北京（[中国国际贸易中心]） 81
5.4.1 会展中心情况分析 81
5.4.2 会展中心周边物业情况分析 82
5.5 香港[香港会议展览中心] 83
5.5.1 会展中心情况分析 83
5.5.2 会展中心周边情况分析 85
5.6 新加坡 87
5.6.1 会展中心情况分析 87
5.6.2 会展中心周边物业情况分析 89
5.7 可供借鉴的经验教训（广州市外地区） 90
6. 项目分析 93
6.1 项目优、劣势分析 93
6.2 项目机会投资分析 94
6.3 综合分析 96
7. 项目发展定位分析 98
7.1 项目整体市场定位 98
7.2 目标客户定位 101
7.3 项目价格定位 103
7.4 户型及面积建议 108
8. 项目开发计划建议 110
9. 项目规划建议 111
9.1 PZB1603地块规划建议 112
9.1.1 各功能面积比例 112
9.1.2 功能分配说明 113
9.1.3 规划建筑初步设计建议： 115
9.2 PZB1702地块规划建议 123
9.2.1 各功能面积比例 124
9.2.2 规划建筑初步设计建议 125
9.2.3 项目整体风格建议 131
9.2.4 户型设计建议 134
9.2.5 环境景观方案 137
9.2.6 公共绿地系统 137
9.2.7 住宅绿化系统 138
9.2.8 道路绿化系统 139
9.2.9 配套服务设施 140
10. 项目物业管理建议 143
11. 项目市场推广计划初步建议 147
11.1 进入市场的时机选择 147
11.2 宣传推广建议 147
11.3 价格策略 148
12. 项目投资经济效益分析 149
12.1 项目投资构成、总投资估算 149
12.1.1 项目开发建设进度计划 149
12.1.2 基本参数 149
12.1.3 项目成本分析 150
12.2 项目经济效益分析 154
12.2.1 经济效益分析的假设前提 154
12.2.2 项目盈利能力分析 157
12.2.3 项目的不确定性分析 159
12.3 效益分析结论 161
13. 项目综合评价 167
1 项目介绍
1.1 项目概述
项目位于琶洲岛的中部，新会展中心的斜对面。项目的两块土地被市教委的[教师新村]所隔断，PZB1603的南面为一名为[大家庭花园]商品房居住小区，PZB1702南面紧邻黄埔涌。项目用地的西北面是广州国际会议展览中心新址，东北面是琶洲村。沿街零散分布若干小商铺，大多经营木材、石材和汽车维修业，有零星的杂货店和饮食店。
项目周边配套设施较少，主要集中在琶洲村内，具体有小学、邮局、农村信用合作社、村卫生站和农贸市场等。配套现状不算完善。
1.2 琶洲历史发展情况
琶洲岛的黄埔村早在明清时期就已是一个重要的贸易港口，后来由于其他港口的修建，逐步失去其重要商港的地位，一直处于默默无闻的境况。八十年代时，琶洲岛上的建筑多为一些当地村民居所和少量企业厂房。企业中较出名的是珠江啤酒厂，除此之外，就是田地和果树林，居民较少。整个琶洲岛与外界相连的道路只有新港东路，当时的新港东路只是单车道的道路，而且路面状况较差，凹凸不平，一到雨天更是泥泞，车行不便，给岛上的居民带来极大的不便。路边的建筑物极少，只是零星有几栋职工宿舍楼，这些职工宿舍楼与新港东路连接的道路都是宽度不到3米的泥路。一到晚上，在整条新港东路没有路灯的情况下，道路更显漆黑，几乎没有人出行。同时，当时只有一条公交线路通过琶洲岛，车辆较少，与外界的联系极不方便。由于交通不便，琶洲经济自解放以来一直不很发达。
但随着华南大桥和东圃大桥的