武
汉
房
地
产
市
场
研
究
报
告
光谷联合住宅事业部推广部 谨呈
二ｏ一ｏ年十月二十六日
目 录
第一章 市场资讯
一、经济与政策.................................................................３
二、市场动态...................................................................９
三、规划与城建.................................................................11
四、“国五条”对武汉楼市的后市影响.............................................16
五、鄂六条对武汉楼市的后市影响.................................................18
第二章 土地市场
一、挂牌土地拍卖情况...........................................................21
二、土地出让情况...............................................................21
三、土地出让分析...............................................................25
四、成交分析...................................................................29
五、重点地块介绍...............................................................33
第三章 房产市场
一、月度成交分析...............................................................45
二、每日商品房成交分析.........................................................45
三、每周成交分析...............................................................46
四、区域成交分析...............................................................47
五、供应分析...................................................................48
第四章 区域项目研析
一、关山区域综述...............................................................54
二、片区利好因素...............................................................54
三、关山区主要在售楼盘一览.....................................................55
四、典型个案分析...............................................................57
第五章 2010年9-10月武汉楼市开盘情况调研报告
一、按开盘项目区域统计..........................................................69
二、按老盘新盘数据统计..........................................................70
三、按品牌房企数据统计..........................................................72
四、按所推户型产品统计..........................................................73
五、国庆期间武汉楼市销售监测....................................................76
第六章 市场分析
一、2010年第三季度房地产市场特征...............................................79
二、全市总体销售数据监测........................................................82
三、全市及重点区域成交构成监测..................................................84
四、全市销售排行榜TOP20........................................................86
五、2010年10月武汉亿房楼市分析报告............................................86
第一章 市场资讯
一、经济与政策
1、银监会重申：坚决遏制房地产投机投资需求
中国银监会统计部副主任叶燕斐31 日表示，银监会将严格执行国家的宏观
调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。
点评：这一银监会高层表态表明在当前调控未见明显成效，坊间流传的房价
有反弹之势的情况下中央政府在下半年将继续宏观政策调控不放松。
2、国家统计局:在部分城市抽选一批住宅小区调查空置房
国家统计局局长马建堂9 月3日在国家统计局第二期媒体统计知识研讨班上表示，国家统计局已经初步制定出住宅价格统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公开征求公众意见，并争取明年初正式实施。
在空置住房调查方面，马建堂表示，尽管对空置标准的认定有不同看法，也有住户可能不愿意提供真实信息等困难，统计部门将在有关部门支持下开始探索。一是继续统计和发布房地产开发企业待售率;二是充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查，以发现问题，积累经验，验证方案，完善方法。
点评：针对最近网上热议的中国住宅的空置率，国家在部门城市抽取一批住
宅小区进行空置率调查，本身在代表城市和小区的选取上就难以确定，同时正如上面所言，人们对住宅空置的看法不同，认定标准也不一样，调查也存在一定困难，因而很难得到全面真实的数据，但中央高层首次提出住宅空置率的调查，表明中央政府对这一问题的重视，这次的调查也相当于是一次摸底。
3、国务院要求住建部与银监会核实房价是否反弹
日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件，转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。
点评：国务院这次的举动反映出中央高层对房价的关注，也相当于对始于4月份的楼市调控的效果进行评估，因而不排除更严厉的楼市调控政策的出台。
4、省内10 多个城市来汉“卖”土地中小城市土地市场火过武汉
9 日下午，十堰市和襄樊市来汉推介多宗土地。与以往现场主要以省内开发商为主不同，当日的会场里多出了很多国内房企大鳄。如金地、世茂、碧桂园、南京雨润、宝安地产等;湖北人信等本土房企20 强，也有多家到场。
点评：在武汉城区优质地块越来越少，地价愈来愈高的情况下，众多开发企业将目标瞄准了武汉的周边地区，进行自己的开发计划，品牌开发商的进驻，也将带动这些地区楼市的发展。
5、国土部：政府不得变身开发商直接插手土地拆迁
国土资源部近日发文明确，在2011 年3 月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
点评：按照规定，土地储备机构具有从事土地一级开发的权力，但同时进行土地开发和土地收储，容易留下腐败空间，土地储备机构退出一级开发，有利于一级开发市场的公开透明运作，有助于整个行业更健康的发展。
6、上海收紧购房契税优惠
“中国上海”门户网站公布了《市财政局转发财政部等关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，明确对两个或两个以上个人共同购买90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
点评：购房优惠契税的收紧，是政府对以家庭为单位购置第二套房的抑制，属于上海的进一步的调控细则，但其抑制购房效果有限。
7、两部门核查二套房贷压制楼市投机
9 月中旬开始，住房和城乡建设部(下称住建部)、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。
点评：中央部门近期连续的大动作，显示出对当前楼市动态的关注，也是中央对地方政府新政执行力度的检查，这一举措将会敦促地方政府对新政的执行。
8、开发商囤地一年禁买地
国土部、住房和城乡建设部9 月26 日联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
点评：这一措施是要各开发企业尽快将所获得的土地进行开发以推向市场，增加市场上商品房的供应量。
9、9 月29 日新政
这些措施包括贷款购商品房首付比例调至30%及以上、暂停发放三套及以上住房贷款。房价上涨过快地区限制家庭购房套数。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加快房产税改革并将扩大到全国。切实增加住房有效供给。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
点评：本次调控政策的出台主要针对当前各地成交回暖，价格上调而导致的舆论对国家调控房地产市场决心质疑的情况，表明中央政府向市场传达的房价不下调、房地产调控不会放松这一信号，显示了决策层调控市场的决心和力度，鉴于中国楼市是“政策市”，这次调控政策的出台将会提升市场的观望氛围，使得人们对房价看跌期望值加大，对后期的楼市将产生一定的不利影响。同时本次出台的政策将直接增加首次及多次购房成本，从而对市场购房需形成一定的紧缩，也将影响房地产市场的成交量。
10、政府不得变身开发商直接插手土地拆迁
国土资源部9 月16 日发文明确，在2011 年3 月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
点评：土地储备部门退出一级开发，意味着该部门将只能进行土地收储工作，一级开发将完全由企业按照市场规律进行操作，有利于减少行政操作，使一级开发市场的运作更加公开透明，促进市场化运作，而个别地方政府存在刻意提高一级开发成本，从而推涨地价的行为，上述规定将对此有所遏制。
11、财政部、国税总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》
9 月29 日，财政部、国税总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，对公