第一章市场资讯

1.1 经济与政策

    “十二五”个人房产将逐渐纳入征税范围
    财政部税政司综合处处长周传华12月2日表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，个人房产将逐步纳入到征税范畴。资源税改革将在“十二五”期间推向全国，并且继天然气和原油之后，还会将煤炭、水资源等纳入到资源税征收范围。周传华表示，“十二五”时期增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。周传华称，资源税可以成为地方政府重要税源。（来源于《证券时报》）
    【评论】：房产税征收标准很可能将以房产套数和面积为主要参照物。就目前以国外该税征收效果来看，若广泛推广，势必会对楼市的销售造成负面影响，未来一两年内，可能难以在全国普遍推行。


    武汉房管局：商品房预售限售需明码标价
    12月6日，武汉市物价局、房管局共同发文，要求从1月1日起，商品房预售或现售都必须明码标价。
    按规定，房地产开发企业在商品房公开销售之前，必须对所有准售房源明码标价，并在商品房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表等，还可采取电子信息屏、电脑查询等方式公布。采取多种方式明码标价的标价内容应当保持一致。
    房地产开发企业还应保证,销售现场公示的每套房屋价格与商品房预售方案中申报的价格一致。确需调整的,开发企业应重新申报备案,并及时公示价格变更情况。（来源于《楚天都市报》）
    【评论】商品房销售实行明码标价，有利于全面规范房地产市场信息发布工作，稳定房地产市场价格秩序，在一定程度上限制利用价格手段进行价格欺诈以及非法炒卖商品房的行为发生。在未发布明码标价政策前，商品房销售实行表价、折扣价、底价的价格体系，此次武汉市物价局、房管局共同发文后，未明码标价的价格体系将不复存在。



    国土部：明年提高征地补偿标准
    国土资源部12月13日召开会议传达贯彻中央经济工作会议精神。国土资源部部长徐绍史在安排明年任务时指出，将会缩小征地范围，提高征地补偿标准，以维护被征地农民的合法权益。
    国土资源部部长徐绍史在会议上强调，要确保完成明年各项任务。具体来说，一要防止地方盲目铺摊子、大量占用土地。二是严守耕地“红线”。三是增强区域发展协调性，实行差别化管理。四是做好用地保障。五是缩小征地范围，提高征地补偿标准，维护被征地农民的合法权益。六是加大国土资源政策与财政、金融、产业政策的结合。（来源于《东方早报》）
    【评论】这是国土部第一次明确将缩小征地范围纳入第二年工作重心，总的来看，明年土地政策或将从严。中央严控大项目以及占用过大地块，房企以规模拿地降低开发成本的做法可能行不通，同时小块的土地门槛降低，有利于更多的房企参与竞争。


    住建部：房屋租期内禁止随意涨租金
    12月16日，住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）中明确，从明年2月1日起，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》则规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
    《办法》将于明年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。（来源于《北京青年报》）
    【点评】租赁作为居住领域一个非常重要的环节，之前的政策关注度一直不高，《办法》无疑填补了这一“管理真空”，标志租房市场正式进入监管层视野。这有利于促进租赁市场稳定，也体现出政府关于房地产调控稳定房价的思路和办法正趋于细化。


    央行第6次上调存款准备金率
    中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调准备金率冻结资金约3500亿元左右。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，达到历史最高水平。央行最近一次上调准备金率是在11月29日，本次上调是央行年内第六次宣布上调存款准备金率。（来源于《中国人民银行网站》）
    【评论】：12月份的CPI再创新高，央行此举措的目的在于回收流动性，遏制物价过快上涨。从房地产方面来说，银行信贷的进一步收紧，对于本来贷款比较难的中小企业来说，无疑是雪上加霜，而对于大中型房企来说，尽管年前可观的销售额让开发商不差钱，但存款准备金率再次上调也预示了国家调控继续从严的趋势，可能会给市场带来一定观望气氛。


    央行年内第二次加息存贷款利率各上调25基点
    中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
    金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）（来源于《央行网站》）

    【评论】这是中国人民银行年内第二次加息，也是自央行宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。此次利率调整方案中，对一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。
    利率的调整，在一定程度上起到了稳定储户心态，缓解社会通胀预期的作用，吻合了当前国家针对房地产调控的政策意图，增加了置业成本和开发商的投资成本。但是现有的加息幅度，对开发商的影响还是很有限。对于按揭贷款购房的市民来说，利率上调意味着月供增加，购房压力会加大。

1.2 市场动态

    湖北出台“省五条”严控保障房质量
    12月14日，湖北省出台“加强保障性住房质量管理”文件，对保障性住房所涉及到的建设、勘察设计、施工、监理、图审机构及检测单位等划清责任细则。
    建设单位不得明示或暗示设计、施工单位违反工程建设强制性标准，取消建筑节能、降低质量标准;不得对工程违规发包、肢解分包、层层转包;勘察单位在建筑结构中禁止使用预制混凝土空心楼板;施工单位严禁在墙体砌筑中使用砂浆王、砂浆精等外加剂;施工图审查机构不得超资格审查，不得降低标准或虚假审查。
    省住建厅称，还将加强竣工验收工作。只有验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。（来源于《长江商报》）
    【评论】加大保障性住房建设，历来都被政府所关注，而关于保障性住房的质量问题在之前并没有明文规定。此次湖北省出台“省五条”，明确规定要加强竣工验收工作，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，将在一定程度上提高保障房的建设标准，进一步满足城市中低层收入者的住房需求，对转移部分购买力，平衡市场供需结构，稳定市场起到利好。


    国土部16日正式启动土地违法问责
    12月16日开始，国家土地总督察约谈土地违法严重的地方政府负责人，正式启动土地违法问责。土地违法问责的内容将按照三部委制定的《违反土地管理规定行为处分办法》严格执行。
    今年土地违法问责问责对象涉及省市县三级地方政府，首次覆盖全国2859个县。而且今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例超过15%，在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。在三部委问责之前，国土部还将以国家土地督察机构的名义约谈市级地方政府主要负责人，就土地违法问题进行通报，同时要求被约谈地方政府积极整改。（来源于《观点地产网》）
    【评论】本次土地违法问责是首次依据违反土地管理规定行为处分办法，亦是三部自始至终的15号令实施问责。由于目前企业囤地现象较为普遍，难以产生界限分明之说，本次问责的重中之重定向为违法占用耕地面积等方面，且问责覆盖面扩大，表明国家将问责细节落到实处的决心，进一步强化了国家针对房地产市场的举措。


    多城市限购令继续执行
    12月末，北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表态，2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼市调控政策。各地楼市限购政策难抑楼市反弹趋势，住建部强调热点地市限购令将加强，限购政