2010年11月长沙房地产市场研究报告
     
     
     
     
     
    2010年11月长沙房地产市场研究报告
     
     
    


    克而瑞（中国）信息技术有限公司·长沙机构
     
    
    长沙易居房地产研究所
     
    2010年12月
    （注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）
    
    目  录
    本月导读：              4
    数字楼市：              6
    第一篇 市场背景篇              7
    第一章、政策资讯              7
    一、政策法规              7
    二、市政动态              7
    三、市场资讯              8
    第二章、经济环境              9
    一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展              9
    二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃              10
    三、固定资产投资快速增长              10
    四、开发投资大幅增加              11
    第二篇  市场分析篇              12
    第三章、土地市场              12
    一、土地资讯              12
    二、公告土地分析              12
    三、本月成交地块分析              18
    四、重点地块              21
    第四章、商品住宅市场              22
    一、市场综述              22
    二、供求关系分析              24
    三、供应量分析              25
    四、成交量分析              30
    五、成交均价分析              33
    六、项目解析              35
    第五章、产品分析              43
    一、热销、滞销产品              43
    二、案例分析              45
    第六章、营销媒体              49
    一、营销透析              49
    二、媒体分析              50
    三、典型项目              55
    第三篇 区域数据篇              59
    一、开福区              59
    二、天心区              60
    三、雨花区              61
    四、岳麓区              62
    五、芙蓉区              63
    
     
     
    本月导读： 
    央行上调存款准备金率0.5个百分点
    为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    详情请见P7
    南湖路隧道方案确定，2013年7月建成通车
    11月24日，从湘江大道指挥部了解到，南湖路隧道方案已基本确定，这也意味着与隧道相接的南湖路拓改工程将会有新动静。2013年7月，南湖路隧道建成通车后，从长沙河东南城去往河西大学城仅需几分钟。不同于年嘉湖隧道、浏阳河隧道和营盘路隧道，南湖路隧道将采用盾构施工方法。
    详情请见P7
    国务院首次提出干预物价
    11月17日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平的政策措施。会议要求增加对大中专院校食堂及低保户等的补贴，必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施。
    详情请见P8
    房地产“十二五”规划将出，2年建1300万套保障房
    由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。
    详情请见P8
     
     
     
    从本月整体市场特征来看：供应量回落，市场保持高位成交，需求依旧强劲。
    本月市场供应量为82.24万平米，同比上涨0.70%，环比下降55.76%，在上月供应量出现井喷之后，本月供应出现大幅回落。4月新政以来，长沙市场经历4-8月的市场低迷与9-10月的市场回暖乃至供应井喷，加之新的房产调控政策也陆续出现，新政策前景的不明朗，致使开发商新开工冲动恐受一点影响，同时政府鉴于平衡市场供求，为防止开发商集中收紧后再次集中爆发，也对其加以调控，控制预售许可证的发放，预计年底将以消化存量为主。
    本月长沙商品住宅市场成交120.45万平米，同比上升5.79%，环比下降3.80%，由于上月较大供应，长沙依旧保持旺盛的市场生命力，稳据百万成交态势。全国主要城市尤其是一线城市在9.29楼市新政下成交量大幅萎缩，长沙逆市成交量保持高位，主要原因为目前长沙市刚性需求和首次改善需求强劲，其次长沙交通枢纽城市导向，未来城市主题定位和交通进一步完善，吸引大量湖南地级市县以及在其他一线城市湖南市民回潮前来置业；另外由于10月与11月的通胀预期上升，无疑也助推了房地产市场的温度。 
    本月商品住宅成交均价为5762元/平米，环比下降0.88%。这是自五月以来住宅成交均价首次出现回落，新政与上月较大供应情况下，项目为尽快去化都在开盘优惠力度下足功夫，一定程度拉低成交均价。从新政开始到现在，长沙市房价上涨步伐趋于平稳，但与一线城市“滞涨”相比，仍有较大上行空间，据相关产统计，12月长沙将有30多个楼盘有加推计划，在较多供应情况下，各项目依旧将用较大优惠折扣力度来争取客户，预计未来长沙市房价可能会有小幅回落，但是总体上升趋势不变。
    
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    第一篇 市场背景篇
    第一章、政策资讯
    一、政策法规
    1、央行上调存款准备金率0.5个百分点
    为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    克而瑞点评：当前国内外流动性非常充足，通胀预期正加大，为了控制整个金融体系的流动性，减轻通胀压力，上调人民币存款准备金率迫在眉睫，这也是央行年内第四次上调存款准备金率。一个月内连续两次上调，银根进一步收紧，货币政策转向信号进一步明确，市场加息可能性进一步增强。
    二、市政动态
    1、南湖路隧道方案确定，2013年7月建成通车
    11月24日，从湘江大道指挥部了解到，南湖路隧道方案已基本确定，这也意味着与隧道相接的南湖路拓改工程将会有新动静。2013年7月，南湖路隧道建成通车后，从长沙河东南城去往河西大学城仅需几分钟。不同于年嘉湖隧道、浏阳河隧道和营盘路隧道，南湖路隧道将采用盾构施工方法。 
     克而瑞点评：南湖路过江隧道位于橘子洲大桥与猴子石大桥之间，南距猴子石大桥约3公里，北距橘子洲大桥约3.4公里。湖路湘江隧道打通后，湘江东岸的南湖新城将可直通河西。届时，河东河西两岸的经济文化发展，将打破以往历史格局，进入一个共同高速发展的新时期。
    三、市场资讯 
    1、国务院首次提出干预物价
    11月17日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平的政策措施。会议要求增加对大中专院校食堂及低保户等的补贴，必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施。
    克而瑞点评：目前，CPI水平渐走高，通胀预期进一步加大。与以往相比，今年物价上涨的特点是轮番上涨。从之前的大蒜泡沫到今年的棉花泡沫，价格泡沫基本上是此起彼伏，这在历史上比较少见。物价水平的升高，政府面临通胀预期，或将继续收紧银根；同时可以预见的是，在通胀压力加大的情况下，政府仍将会严控房价水平。
    2、房地产“十二五”规划将出，2年建1300万套保障房
    由中国房地产行业协会牵头起草的全国房地产行业“十二五”发展规划有望在本月底形成初稿，并上报相关政府部门。而至少在未来两年里，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作，2011年和2012年两年内全国保障性住房建成量将达到1300万套。
    克而瑞点评：改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题。加强保障性住房建设，从根本上解决低收入家庭的住房问题，是关系到民生问题的头等大事。在全国房价不断上涨，部分城市房价上涨过快的大背景下，加强住房保障性建设就显得尤为重要，它可以有效地抑制房价上涨的势头，缓冲广大低收入者的购房压力，起到一个安抚民生的重大作用。作为政府调控的核心之一，庞大的保障房供应规模将对商品房住宅形成挤压作用，对于房地产行业格局和商业模式也将会产生更为深远的影响，稳定房地产市场，使其健康良性发展。
    第二章、经济环境
    一、GDP增速逐步上涨，经济稳步发展
    图2- 1-1 ：长沙市GDP历年增长速度走势图
    
    资料来源：湖南统计局
     “十一五”期间，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，