2010年黄冈市房地产
     
    市                   场
    调
    研
    报
    告
     
    南京恒世博胜房产销售有限公司
     
    二○一○年十一月十七日
     
     
    一、城市概况
     
    1、黄冈市简介
    黄冈市地处湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸，京九铁路中段。现辖一区（黄州区）、二市（武穴、麻城）、七县（红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风）和一个县级龙感湖农场，版图面积1.74万平方公里，总人口730.98万。
    历史文化源远流长。黄冈有2000多年的建置历史，孕育了中国佛教禅宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能，宋代活字印刷术发明人毕升，明代医圣李时珍，现代地质科学巨人李四光，爱国诗人学者闻一多，国学大师黄侃，哲学家熊十力，文学评论家胡风，《资本论》中译者王亚南，翻译家、儿童文学家叶君健等等一大批科学文化巨匠，为中华民族乃至世界历史发展作出了重要贡献。 
     
    
     
     
     
     
     
     

     
    我司观点：
    黄冈市下设一区二市七县，且黄冈市黄州区人口较少，城市发展的格局导致进城人口较少，很难形成特有的商业格局及发展。
    一个城市房价的上扬，必然需要投资客户的参与和炒作。黄冈市房地产投资环境不明显，投资客户群体非常少，土地活跃程度较低，支柱型产业较少，种种因素决定了近几年黄冈市房地产市场的低迷。
     
    2、黄冈市经济发展
    黄冈过去是个农业大市，工业基础薄弱，造成地方经济落后，城乡居民收入在湖北省处于偏下水平。  
    　　2007年，黄冈全市实现GDP473.74亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，增速创建市以来最好水平；人均GDP7095元；第一、第二。第三产占GDP的比例分别为31.74：33.22：35.04。全年社会消费品零售总额223.66亿元。全市外贸出口3.62亿美元。全市实现财政收入45.27亿元。 
    2008年，黄冈全市实现GDP600.8亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，增幅比上年提高0.6个百分点；人均GDP9001元；三次产业结构比为32.05：33.99：33.96。全年社会消费品零售总额282.3亿元；全年进出口总额5.53亿美元，增长34.36%；全市实现财政收入59.6亿元，增长31.7%。 
    2009年全市地区生产总值达到700.32亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15%，增幅连续四年实现两位数的增长，居全省第五位，分别高于全国和全省6.3和1.8个百分点，经济总量连续两年年均净增100亿元。全口径财政收入74.86亿元，比上年增加15.24亿元，增长25.6%。全市一般预算收入完成32.16亿元，同比增长22.7%，速度高于全省8.1个百分点。
    2008年，湖北省完成生产总值11330.38亿元，成为全国13个GDP总量突破1万亿元的省（市）之一。
    2009年全年国民生产总值340507亿元，约折合49868亿美元，同比增长9.1%， 2009年全年，中国全社会固定资产投资同比增长30.1%。
     
    我司观点：
    黄冈市工业基础相对薄弱，造成地方经济落后，虽近几年GDP增长均保持良好态势，但远低于湖北省整体人均GDP标准，更遥遥不及中国人均GDP的标准。
    纵观中国各城市房价得知，城市人均生产总值在一定程度上足以反映地区的房价水平，人均GDP越高，房价水平越高，且增长速度越快；人均GDP越低，房价水平越低，且增长速度较慢。也许现实生活中处处皆能反映马太效应的真理。
    我司认为：市政府需加强地方投资建设，带动城市发展，加上黄冈至武汉的城际铁路，将会有可能改变黄冈市房价低的局面，房价可能会回归理性的增长速度，破四及五将成为黄冈市房地产价格预期。
     
     
     
     
     
     
    二、房地产投资环境
    1、经济动态
    （1）房地产业FDI猛增151％  
数据显示，2010年上半年外国来华直接投资流入669亿美元，较上年同期增长39％；撤资清算等流出105亿美元，下降45％；净流入564亿美元，长95％。来华直接投资的行业主要集中在制造业、房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业等，其中房地产业占比21％，同比增速高达151％。  
                               资料来源：21世纪经济报道 2010-10-13   
我司观点：  
    由于人民币升值预期、本外币正向利差等市场条件依然存在。今年上半年国内房地产企业在宏观调控下境内融资困难,房企被迫借用外资增加投入。9 月底起，国家对房地产的调控连环出击，层层加码，预计四季度外资流入会有新的增长。  

    （2）9 月财政收入增速再上两位数：通胀助力税收增长
    10 月 15 日，财政部公布前三季度全国财政收支情况。9 月份，全国财政收入为 6287.19 亿元，同比增长 12.1%，增速再次达到两位数，比 8 月份增速高出近五个百分点。1-9月累计，全国财政收入共63039.51亿元，比去年同期增加11520.64亿元，增长22.4%。  
                                   资料来源：北京报道 2010-10-18  
我司观点：  
    前三季度财政收入增加的一个重要原因是物价水平上涨，其中主要是农产品价格上涨。四季度秋粮丰收后，农产品价格对通胀影响减弱，此外，受经济增长趋缓及去年同期收入基数继续抬高等因素影响，预计四季度财政收入累计增幅将逐月回落。  
 
     
     
    （3）明年起将采用新的CPI权重进行统计  
    明年起我国将采用新的居民消费价格指数（CPI）权重，但计入房价仍需时日。21日，国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上透露，CPI权重不是人为确定的，是根据大约 10 万户居民家庭消费支出结构的调查结果确定的，是客观的。统计局将根据今年实际调查的最新结果，从明年采用新的CPI权重。  
                                  资料来源：上海证券报 2010-10-22  
我司观点：  
    CPI是居民消费水平的晴雨表，其统计方法直接影响到统计结果的准确性，根据实际情况对权数予以调整是很有必要的。  

    （4）若物价继续走高，央行可能会连续加息  
    10 月 27 日，央行发布《2010 年三季度中国宏观经济形势分析报告》。报告称，由于粮食价格上涨和收入分配及资源价格进一步改革的影响，再考虑到国际大宗商品价格的不确定性，未来物价上涨压力不容忽视。业内人士分析，从央行在报告中就价格问题的表述来看，未来一段时间内，防通胀将会成为货币政策的重要关注点，若价格继续走高，央行可能会连续加息。  
                                    资料来源：京华时报 2010-10-28  
我司观点：  
    今年的首次加息出人意料，若CPI继续升高，不排除年内央行将继续采用数量型工具来抑制通胀，加息和调整存款准备金率的可能性都是存在的。除了通胀之外，热钱的流入也是调控的一个因素。  

    （5）一线城市成交量下降 楼市渐行渐稳  
    据中国指数研究院最新公布的数据,上周(10 月 18 日-24 日),35 个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后, 跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。  
                                  资料来源：中国新闻网 2010-10-30  

    我司观点：  
    新政限购、限贷对楼市成交量的打击立竿见影，部分投资客退出市场后，房价上涨的动力会减弱，对于刚需而言这是一个利好消息。但是，价格下调还要经历一个市场周期。  

    （6）高盛：中国过去十年对世界经济增长贡献超美国  
    高盛全球市场研究所总裁、资深投资策略师艾比·柯恩 29 日在纽约表示，从 2000 年到 2009 年十年间，中国对于全球 GDP 增长的贡献率超 20%，略高于美国，这是一个非常了不起的成就。  
                                   资料来源：中国新闻网 2010-10-30  
我司观点：  
    我国大国的经济地位日益在数据中体现，我国的崛起也因此受到世界各国的觊觎。可是我国人口基数大，虽然GDP对世界的贡献赶超美国，但人均GDP离发达国家水平还有很大差距。  
     
    （7）大型房企正加速转战商业地产 商业帝国浮出水面
    史上最严厉的宏观调控”密集出台，让2010年成为房地产最为起伏跌宕的一个年头，大起大落的市场格局，使得开发商必须随之作出果断而又快速的策略调整，复杂的形势下，也只有先知先觉者能够赢得先机。
    除了在住宅开发市场扩大市场份额，大集团的另一个动向则是快速向商业地产领域挺进。
    住宅开发受到宏观政策调控的时候，投机市场开始将眼光投向商业地产。“市场低迷的时候，人们可以不买房，但是不可能不消费。”在此判断下，商业地产的领头企业大连万达盛极一时，而香港开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。
    越来越多的开发商都开始由原来的只专注住宅开发转向住宅兼商业、旅游地产等多产品线的开发。事实上，对于万科、保利地产等一线地产商而言，住宅开发规模是不可能无限扩张的，因此，当企业开发达到一定规模后，产品线多元化的战略转型已势在必行。                  资料来源：第一财经日报2010-11-17
    我司观点：
    目前房企转向商业地产的原因比较明显，已深切体会到在国家宏观政策下，商业地产发展的潜力。正在从“有的吃”向“吃得饱”进行转换。
    商业地产回笼资金较快、利润率较高，在未来的房地产市场发展过程中，房企的成功和价值的创造将会取决于其商业地产的操作理念和开发程度。
     
    2、政策动态
    政策前言：  
     10月，从中央到地方，房地产调控政策层出不穷，且不断加码，试图解除舆论“越调越涨”的尴尬。地方行政干预“限购”，银行降低风险“限贷”，实施一个月以来，市场反应可谓立竿见影，多个城市楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降，个别楼盘甚至出现退房率攀升现象，未来一段时间房价下跌可能性加大。
    信贷松紧是楼市调控的常规政策，但是行政限购是史上首次。新政一个 
月以来，房价上涨的势头明显得到遏制。从中央政府稳定楼市的决心来看，调控将继续深入，下一步调控的方向可能指向房屋交易环节。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    10 月中央新政及政策动态览表：