凤岗项目初步评估报告
     
     
    说明：
    本项目虽然行政区划上属东莞市凤岗镇，但项目更临近龙岗区，客户群主要来自龙岗，基本属于龙岗片区的项目，所以对项目的相关也分析主要针对龙岗区。
     
    第1章      龙岗区宏观经济分析
     
    一、概况
     
    龙岗区总面积844.07平方公里，占深圳市的41.8%，总人口133万人，其中常住人口27.2万人，辖平湖、布吉、横岗、龙岗、龙城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳11个街道办。
    2005年龙岗区实现地区生产总值930.31亿元，比上年增长18.5%，其中第一产业增加值4.05亿元，同比减少20.1%；第二产业增加值616.86亿元，比上年增长20.9%；第三产业增加值309.40亿元，增长14.1%，全区三次产业结构为0.43：66.31：33.26。“十五”时期，生产总值年均增长19.6%。
    2005年，全区城镇居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增长5.8%。
    
    　　
    二、支柱产业分析
    　　龙岗是深圳市面积最大的一个行政区，总面积844平方公里，约占全市总面积的43％。全区建设用地214平方公里，其中未开发的建设用地113平方公里。这片土地不仅是龙岗未来发展的最大资本，也是深圳未来发展的希望所在。
    　　目前，高新技术和先进制造业、现代物流、滨海旅游、文化产业构成龙岗的四大支柱产业，这四大产业正驱动龙岗经济朝前快速发展。
    1、      高新技术和先进制造业
    　　龙岗是深圳市举足轻重的产业大区。目前，全区有大小工业企业5000多家，工业增加值占全市的23％，初步形成了以电子信息、精密机械、新材料、新能源、家具、皮革、玩具、眼镜等行业为主导的工业经济体系，其中程控交换机产量约占全国的50％，眼镜出口量占欧洲市场的70％，充电电池生产规模为全国之最。区内有华为、比亚迪、大亚湾核电、新天下、兄弟亚洲、欧姆龙等一批享誉国内外的知名企业。
    　　龙岗是深圳市几大主导产业的重点发展区域，在全市高新技术产业带“9＋2”片区中，龙岗区域内有深圳大工业区、坂雪岗、宝龙—碧岭、葵涌—大鹏、东部海洋生物5大片区，规划面积和新增产值分别占全市的64％和54％。近几年，龙岗区高新技术产品产值以年均77％的速度高速增长。2004年，高新技术产品产值547.2亿元，占全区工业总产值的比例达到45.3％。
    　  2、物流产业
    　　物流业在龙岗区国民经济中占有十分重要的地位，2004年实现增加值约60亿元。2004年，龙岗区社会消费品零售总额为120亿元，现有万佳、沃尔马、天虹等大中型商场40多家，营业面积为50万平方米左右。拥有平湖铁路编组中心及建设面积16平方公里平湖物流基地 （物流园区），以及众多大型商场配送中心。
    　　龙岗区的物流业处于蓄势待发的态势，眼下有近百亿元的资金欲投入平湖物流园区内，物流业成了龙岗新的经济增长点。在深圳市规划的6大物流园区中，龙岗区平湖物流基地是全市面积最大的综合性物流园区，已引进了华南国际工业原料城等一批辐射海内外的物流龙头项目。
    　　3、旅游产业
    　　龙岗是深圳市生态资源环境最优越的区域。全区依山傍海，山林面积4.3万公顷，占全市的57％，森林覆盖率53.9％，远远高于全市的43.4％。区内有马峦山、七娘山、园山等方圆数十平方公里的郊野公园。全区海岸线长达130多公里，大小沙滩21个，其中待开发优质沙滩19个，素有“深圳后花园”和“东方夏威夷”之称。在全市旅游发展布局中，龙岗区大鹏半岛是深圳市今后高起点、高标准开发建设的国际性海滨旅游胜地。
    4、文化产业
    以大芬油画为代表的油画业，经过多年的发展，已经形成了油画生产、收购和集中外销一条龙体系，大芬油画村成为中国油画第一村、国家文化产业示范基地，拥有个人油画工作室 700间、门店300家及画工8000名，2004年出口交易额达1.4亿多港元，产品畅销全世界，成为国际知名的“油画制造工厂”。
    龙岗区还汇聚着 500家印刷企业，拥有像当纳利、天时、力嘉国际、中华商务这样的国际印刷业航空母舰，几乎可以包括印刷业的所有门类，形成了具有特色的印刷产业园。
    小结：
    龙岗区经济较为发达，经济总量大、增长速度快，居民收入高，市场容量大。龙岗区主导产业突出，竞争力强，未来经济增长潜力较大。宏观经济环境良好，适宜进行房地产项目开发。
     
     
     
     
    第2章       龙岗区地产市场分析
    一、概况
    1．销售量
    2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％。其中，住宅销售面积901.13万平方米，同比增长12.28％。从2005年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位,占全市销售面积的份额从2004年的21％上升到30％；龙岗区居其次，所占份额从2004年18％上升到20%，销售面积182万平方米；福田区销售量占全市的19％（2004年占16％）；南山区销售量占全市的18%（2004年占33％）；罗湖区销售量占全市的11％（2004年占10％）。特区外两区合计占全市50％，特区外置业已居主要地位。
    2006年上半年，特区外销售规模继续上涨， 共销售商品住宅21525套， 同比上涨6.88%，占总销售套数的 55.02%；销售面积 216.61万平方米，同比上涨 8.93 %，占总销售面积的 58.43%。其中宝安区销售住宅 11105 套，销售面积 110.32 万平方米；龙岗区销售住宅 10420 套，销售面积 106.29 万平方米。而同期特区内共销售商品住宅 17598套， 同比下降34.46%， 销售面积 154.11万平方米，同比下降 32.53%。其中，罗湖区销售套数 4935套，销售面积 36.05 万平方米；福田区销售套数 5500 套销售面积 41.23 万平方米；南山区销售 6485 套，销售面积71.53万平方米；盐田区销售 678套，销售面积 5.30万平方米。
    2．价格
    2004年龙岗区均价为4,172元/平方米，较2003年上涨20%。2005年，均价上涨至5287元/平方米，涨幅达27％。而06年上半年已经比上年上涨16％，涨势明显。
    

     
    2006年1-6月深圳各区住宅销售统计 

     
    二、板块分析
    1、      龙岗中心城
    2004年，和兴花园四期、煦苑、天健·郡城、花半里和东方沁园等相继入市，市场需求得到了集中爆发，几个楼盘都受到了市场的追捧。2005年，锦绣东方、东方御花园、罗马公园、俪景中心又陆续推出。从新推楼盘看来，产品素质和产品创新都较过去有了新的突破，如花半里的建筑设计是独特的复式板楼设计，家家赠送超大露台，一梯两户、南北通透，这样的产品目前在市区内都尚未出现。
    与此同时，中心城市场已呈现出片区特征，目前较为明显的是规划中的中心城中心区和清林中路以北片区。中心城中心区是中心城规划优势最强、发展最成熟的区域，片区过去已有紫薇苑、俪景鸿都等高尚住宅，未来九州新都市等大型项目的面世将把片区的居住价值发挥得更高，该片区将逐渐发展成为中心城的中央生活区。而清林中路以北的片区以教育为核心优势，逐渐发展成为成熟的居住片区。两个片区各具优势和特色，形成了中心城住宅市场的热点。
    在一级市场方面，中心城土地市场也呈现出众兵密布的情况。中心区附近，九州地产、鸿荣源、鸿基地产拥有100多万平米的土地储备；西北面，招商地产、融发、天健拥有近50万平米的土地；东南面，星河地产、名居地产拥有近50万平方米的土地。目前中心城至少有200多万平方米建面的土地掌握在各大发展商手中，其中有不少是市内的品牌发展商。
    2、      布吉
    布吉向来以大盘引领市场，市场新推项目包括大世纪·水山缘、翠枫豪园· 湖光山舍、华浩源·绿谷、承翰·慢城、英郡年华、桂芳园7、8期、可园，此外，左庭右院、怡康家园、泰雅园、知春里、美杜兰华庭等项目也投放市场。
    在布吉新推的项目中，引入注目的有翠枫豪园· 湖光山舍、桂芳园7、8期、可园，它们不仅都是大盘，而且在园林规划、户型设计、生态环境建设等方面都开创了布吉楼市先河。石岈岭片区的中海怡翠山居、华浩源·绿谷、承翰·慢城、锦绣河山相继推出，瞬间使石岈岭成为深圳楼市一大热点。而老牌国企东部集团入驻布吉开发大盘英郡年华也颇为引人注目。
    3、      横岗
    中海怡美山庄推出之后，2004年振业集团开发的振业城在横岗横空出世，这个以Townhouse为主的楼盘开盘价达到了9000元，轰动了鹏城。横岗的豪宅开发由此掀起了新的一页。
    4、      坂雪岗及周边区域
    　  以万科四季花城、万科城、万科第五园组成的万科族三大盘在板雪岗站创造了奇迹，它们不仅使板雪岗由沧海变为桑田，而且也创造了楼市升值的奇迹，中国建筑的奇迹，四季花城从一期的均价2800元升值到现在的6000元，而第五园均价已在10000以上，第五园还成了中国建筑精神的写照，业主好评如潮，趋之