南 阳 市 调 总 结
一、南阳市楼盘分布
二、典型楼盘情况
楼盘名称 | 位置 | 开发商 | 建筑类型及规模 | 主力面积 | 销售均价 | 立面颜色 | 配套情况 | 装修情况 |
三川盛唐苑 | 滨河路与独山大道交汇处 | 南阳市三川房地产开发有限公司 | 小高层、高层 40万㎡ | 1×1 40-70㎡ 2×2 100㎡ 3×2 150-177㎡ 4×3(复式) 250-316㎡ | 3300元/㎡ | 三段式,深浅咖啡交错,彩铝窗户,白色塑钢窗阳台 | 五星级酒店、会所、幼儿园、小学等。 | 毛坯房 |
卧龙官邸 | 卧龙路99号 | 南阳鑫东海置业有限公司 | 小高层、高层 10万㎡ | 2×2 90㎡ 3×2 130-150㎡ 4×2 153-170㎡ 5×2(复式) 220㎡ | 3300元/㎡ | 三段式,米黄、铁锈红、咖啡色,塑钢窗 | 临街一层为商业,满足小区居民日常需要 | 毛坯房 |
书香水岸 | 建设路与滨河路交汇处 | 南阳市金广源房地产开发有限公司 | 高层 15万㎡ | 2×2 108㎡ 3×2 140-150㎡ 4×2 178㎡ | 2800元/㎡ | 白色阳台,铁锈红面砖 | 南阳一中 | 毛坯房 |
新华城市广场 | 新华西路与工业炉交叉口 | 南阳兴达房地产开发有限公司 | 高层 | 商业 50-150㎡ 住宅 30-80㎡ 写字楼 40-200㎡ | 未定 | | 南阳老商圈 | 毛坯房 |
锦江国际 | 滨河路与卧龙路交汇处 | 南阳市宏江房地产开发有限公司 | 一期多层(已入住) 二期高层 | 2×2 121㎡ 3×2 168㎡ | 3200元/㎡ | 黄色涂料,白色塑钢阳台窗户 | 临白河,目前一期商业已经开始营业哥德咖啡等 | 毛坯房 |
玉龙苑 | 独山大道与天山路交汇处 | 南阳市长安房地产开发有限公司 | 高层 | 3×2 152-168㎡ | 2700元/㎡ | 黄色涂料,白色塑钢窗以及阳台 | 暖气、沼气入户 | 毛坯房 |
凤凰城 | 独山大道与张衡路交汇处 | 南阳市有所为房地产开发有限公司 | 高层 商业3万㎡,住宅7.8万㎡ | 2×2 95㎡ 3×2 160㎡ 商业未定 | 2550元/㎡ | 铁锈红色涂料 | 沼气、采暖管道安装到户 | 毛坯房 |
明伦清华园 | 卧龙路与北京路交汇处西南 | 南阳市明伦房地产开发有限公司 | 高层 5.5万㎡ | 2×2 106㎡ 3×2 150㎡ | 2500元/㎡ | / | 南阳师范学院 | 毛坯房 |
华恩中州国际 | 卧龙路与车站路交叉口 | 河南省华恩房地产开发有限公司 | 高层 | 29㎡豪华标房、78㎡套房、130㎡总统套房 | 4100元/㎡ | / | | 精装修 |
三、南阳市房地产特点分析
商品房价格稳步攀升,增长速度较快;2007年下半年比去年同期平均价格上涨700元/平米,速度较快。
南阳市区目前在售的典型住宅项目有十一个左右,大部分位置处在滨河路、独山大道和卧龙路等城市迎宾道和城市主干道;
物业类型上,住宅为开发市场的主导。办公用房的开发量较少。大多数社区住宅开发有社区商业,一般为底层两层商业。
从供应结构上来看,目前在售的全部为高层项目,占据市场主导,小高层的投放量较少;市区内目前在售的项目没有多层。
目前各个项目销售速度最快的户型是两房的,面积大约100平米左右。速度最慢的是多层的顶层。
在售项目中,普通住宅的供应量较多,面积主要为100平米左右两房,13-160平米三房和160以上的四房以及复式住宅。
从营销上来看,南阳市对销售现场的包装比较重视,大部分售楼处都装修的宽敞明亮、大气得体,例如“三川盛唐苑”、“卧龙官邸”、“书香水岸”、“新华城市广场”等等。大多项目聘请专业的代理公司进行楼盘的全程营销服务。
从购房人群区域上看,南阳市区以及县市的人比较多。主要是看中了南阳市良好的居住环境,城市干净整洁、山水相偎、教育配套完善等等诸多优点。
住宅在售项目的户型中,140-150平米的三房是主流产品;价格根据位置、建筑类型和楼盘品质不同,住宅均价从2550-3300元/平米不等;市场均价为2900-3100元/㎡,地理位置优越的楼盘均价为3300元/㎡左右;
容积率基本在2.5—4.0之间;政府鼓励建高层;
交房标准为毛坯房,卫生间厨房贴瓷砖,入户门为防盗门。
配套方面,没有集中供暖,小区自建供暖设施。没有天然气,提供统一管道的沼气。
四、小结
南阳房地产市场发展一直处于河南省前三名。房价一直是消费者和开发商所关注的,近一两年来,南阳市的房地产价格也得到了飞速的发展,从2006年11月份的均价2000元元/㎡到现在的3000元/㎡。分析其原因为:城镇人口增长较快,居民生活水平不断提高,对住房需求增加迅速;土地价格上涨,建筑材料价格上涨,加上商品房品质提高,配套设施和环境改善,商品房开发建设成本增加等。也存在这样的问题:
(一)普通商品住房房源不足,尤其是中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足;
(二)近几年来城市拆迁规模扩大,被动性住房需求明显增大,拆迁费用不断增加,导致了土地价格上扬,加大了商品房建设成本;
(三)土地供应不足,尤其是去年暂停半年农用地转为非农用地,使住房建设项目明显减少;
(四)近年来银行存款利率较低,股市低迷,社会资金缺乏其他投资渠道,部分投资挤向房地产市场,加之老百姓存在着房价上涨的心理预期,使投资性购房有所增长。