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    南京河西新城住宅地块项目投资分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    南京河西新城住宅地块项目投资分析报告
    

一、项目基本情况介绍：
    本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。
     
    规划指标：
    （略）
    二、区域背景及河西功能定位：
    1、建邺区概述：
    本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便捷，水陆并蓄。区域内土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。建邺区具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。 
    2、河西新城
    

建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心，是展示现代化南京的窗口。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前已经形成一定的开发规模，区域居住人口达到35万，聚集了相当的人气。
    （1）、CBD建设――宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，CBD步行街初具形象。
    （2）、基础设施――建设CBD中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。地铁1＃线（已通车）、地铁2＃线（2008年通车）穿越本区域。
    （3）、公共配套――建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体—滨江文化体育轴线基本成型。续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。
    （4）、国际博览中心――规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。
    （5）、环境景观――完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园D区，；根据CBD标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、CBD绿轴等景观绿化建设。
    （6）、居住片区――完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。
    

三、房地产市场状况：
       1、整体概况：
    据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万㎡，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，已经下降到38.1万平方米。在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2、建邺区市场整体供求现状：
    

       （万平方米）
    分析：
    ?      从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米；
    ?      已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力；
    ?      已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。
     
     
     
     
     
    

3、建邺区住宅市场各面积段去化率
     
    分析：
    ?      很明显，130-140㎡和90-100㎡两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140㎡供给、需求比例都为最高；
    ?      80㎡以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150㎡以上的户型（多为4R和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。
    ?      产品的面积应当以90-140㎡为主，可适当补充小部分90㎡以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采用。
     
     
     
     
     
    四、本案区域市场分析：
    1、周边典型楼盘当前市场售价：
     

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2、项目优劣势分析：
    优势：
    ?      项目位置极佳，交通便利。地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。
    ?      本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。
    ?      所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。突显学区优势。
    ?      本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。
    ?      政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。
    劣势：
    ?      河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。需对产品进行差异化定位设计。
    ?      河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。
     
     
     
    备注：
    本案为B地块项目（见下图），A地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米，根据投资方的需要可一并收购，A、B地块整体开发，转让条件相同。
     
     
    五、项目可行性分析：
    1、规划形态设想：
    整体项目为四幢18层公寓。住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。共计建筑面积为62340平方米。
     
    2、根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计市场销售价格如下：