第一部分灌云县外部环境

一、地理位置

    灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万。

    江苏各主要城市分布图

二、行政区划

    灌云县现辖区8个镇，12个乡。
    附图：

三、交通情况：

    1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。①临港?。灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。境内的燕尾港港口现有5000吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达600万吨以上。除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。②沿线。灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。③多路。灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近60公里的204国道贯穿灌云县南北；近70公里的324省道横穿全县东西，还有236、242（在建）穿境而过；1000多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。④近场。白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。
    2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。

    连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图
    3、交通直达情况：灌云经过高速直达连云港港口约30分钟（65公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为30分钟（55公里）。

第二部分灌云县内部环境

一、面积与人口

1、地域面积

灌云县总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。

2、人口现状

全县共有318个行政村，总人口105万。
表1：灌云县历年人口变化情况

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年
全县年末总人口（万人）	107.23	107.25	105.05	107.5	109.10
县城年末总人口（万人）	43.45	44.27	40.53	44.77	45.71
农业人口（万人）	63.79	62.98	64.52	62.72	63.39

    从以上数据来看，我们不难发现灌云目前的人口结构特点：
        非农业人口比例还较高城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大。

3、简要分析

灌云目前的经济发展水平处于起步阶段，如果灌云能利用自身在连云港和燕尾港的区位优势，调整自身的产业结构，结合目前的经济形势，灌云的发展将有一番作为。人口增长率不大，对于房地产的开发是一个劣势。但是在06年，有一个乡镇并入连云港市，因此数据有一定的局限性。

第三部分城市投资环境分析

一、宏观经济发展状况

1、城市总体经济情况

    江苏省是省定经济薄弱县、省财政转移支付县，但是目前随着灌云的整体规划的出台，以及大力发展经济能力，灌云县整体得到了发展。2006年以来，县委、县政府进一步明确山水城市的县城定位、西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。目前，城市规划、县城建设、环境整治三项工程全面推进，城市品位得到不断提升。大力提升老城区。一是实施净化工程，深入开展卫生环境治理，去年，仅县城就清理垃圾1万余吨，新增隔离护栏1.9万平方米；规范机动三轮车营运，县城营运机动三轮车问题得到了有效解决，由4100多辆迫降到150辆，城乡卫生环境明显提升，城乡交通秩序明显改观。二是实施绿化工程，推进大树进城，到目前，已投入720万元，移进城大树6700余棵。三是实施亮化工程，胜利路、伊山路等主干道两侧的楼体全部安装了轮廓灯，所有的店牌正在安装亮化设施，亮化面积达26万平方米。四是实施美化工程，以大整治为抓手，重点对沿街、沿路、沿河的违章建筑进行集中拆除，拆除违章设置物1.4万个，拆除违章建筑5.89万平方米，实现拆迁工作零补偿、零上访；以城区河道打造为重点，投入150万元对山前河进行清淤，并进行景观设计和打造。

2、历年GDP增长情况

表3、灌云县历年GDP增长情况统计

年份	2005年	2006年	2007年
GDP总量（亿元）	46.42	55.93	69.98
增幅		17%	17%
人均GDP（元）	12368	5263	6462
增幅		18.7%	18.7%

    2006年，四县共实现生产总值289.51亿元，增长17.3%，比2005年提高了3.0个百分点，比全市经济增速高2.2个百分点。其中，赣榆、东海、灌云、灌南分别实现生产总值91.82亿元、92.73亿元、55.93亿元、49.03亿元，在苏北24县中分别居第13位、第11位、第20位、第22位，赣榆、东海位次与2005年相同，灌云、灌南前移1位；同比分别增长17.4%、17.4%、17.0%、17.5%，比2005年提高了3.2个、2.7个、3.6个、3.0个百分点。
    我们从以上统计数据可以看出：
    1）、灌云的经济基础比较薄弱，经济总量在连云港处于下游水平。
    2）、近几年来灌云的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。
    3）、灌云的人均GDP比较低，灌云的经济水平较低。
    随着灌云的城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断灌云的经济将在今后几年有较大的发展。
    根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
    表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表