淮安涟水五岛湖策划报告              
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                                        方案提供：
                               台州福运满屋房产营销策划有限公司
    目 录
     
    第一部分  区域市场分析
    第二部分  项目分析
    第三部分  产品研判广告策略与推广  
    1.地段分析
    2.环境分析
    3.产品分析
    4.产品抗性
    5.地段抗性
    6.市场抗性
     
    第四部分 市场研判
    1.区域市场分析
    2.竞争对手分析
     
    第五部分 目标客源预测
    第六部分 项目的定位
    第七部分 整盘概念的导入＆塑造
      1.整盘概念的指导意义
      2.整盘概念的塑造
      3.概念设计的组合
     
    第八部分案名建议
    第九部分推广思路
    1.终极推广目标
    2.战略动作
    3.推广思路
     
    第十部分  推广战术组团
    第十一部分 产品卖点与推广概念转化
    第十二部分 各阶段广告推广策略
    第十三部分 假日、工程结点广告安排
    第十四部分 媒介策略及预算
    第十五部分 现场包装
    第十六部分 附录：楼盘识别系统目录（VI）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  区域市场分析
     
    1、涟水人口
    （1）、涟水城市人口2007年城市在册总人口106万人，社会人口约150万人
    （2）、城市面积县城区总面积1676平方公里，包含19个乡镇，11个办事处，1个开发新区，                               1个工业区。其中，城区人口达313260，城区面积60.4平方公里
    （3）、从业人员达224640人，城区人口同比2006年增长16%
    （4）、根据涟水县城市新十一五规划发展报告，未来三年内，涟水县市区人口规划达40万人。
     
    2、市区人均可支配收入，与去年的增长比例；
    涟水县2007年度城镇居民人均可支配收入8880元，农民人均纯收入4589元，分别增长19.9%，14.4%。
     
    3、社会生产总值；
    人均GDP；与去年的增长比例；
    2007年度涟水全县实现社会生产总值88.1亿元，比上年增长15.6%，人均国内生产总值9865元，比上年度增长23.0%，
     
    4、社会零售总额；与去年的增长比例；
    涟水县2007年度城乡居民人均储蓄额达3808元，比上年增长23.5%，实现社会消费品零售总额25.35亿元，比上年增长16.4%
     
    5、私家车的比例；
    目前，涟水县城区私家车比率约10%。
     
    6、市区内公交线路的数量；
    目前，涟水城区公交线路有202、203、206、207四路，每5分钟一班车，巡回路线均经过安东中路，在本项目中联壹城售楼处及项目地，四条路线公交车均有站台设置。同时，项目地安东中路与红日大道口东侧有去五港、高沟、红窑等主要乡镇班车，10分钟一班。
     
    7、      城市发展规划；
    （1）、住宅发展方向
      ①涟水整体的城市发展规划是向北发展，目前已形成了以新政府行政办公区为中心的城市框架；
      ②住宅的发展则紧密围绕新城市发展的中心，目前已开发建成了15万平米以上的住宅小          区如：府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等，8万至15万平米的住宅小区有：(
    2)、两处工业区
      ①其中高科技、电子、纺织、鞋帽、食品等产业入驻在我们地块西部约4公里左右，现有企业员工约10万人；
     ②化工新区入驻在我们地块东北部约7公里左右，现有企业员工约2万人。
    (3)、高速
         距我们地块西部约4公里有二条高速公路从涟水境内穿过（京沪高速、宁连高速）；新规划铁路火车站在我们地块东北部约3公里处；正在修建的占地239亩的汽车站在我们地块东北方向，距我们地块1公里左右。
    （4）、通海深水码头二级航道在我们地块正北约4公里处，正在修建
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分  项目分析
     
    1.地理位置：中山路南面
     
    2.占地面积：88434.17㎡
     
    3.建筑总面积：254882.42㎡
     
    4.容积率：2.44 
     
    5.绿地率：31.2%
     
    6.开发商：涟水鑫鼎置业有限公司
     
     
    7.规划公司：南京大学建筑规划设计研究院
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三部分  产品研判广告策略与推广  
     
     1.地段分解
      中山路地段
      从这些地段属性而言
      本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件
     
    2.环境分解
    交通路线众多·出行便捷通畅
    也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。
    周边学校林立·人文气氛浓厚
     
    3.产品分解
    实力团队·强强联手·成就高尚
    产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。
    从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求的体现。
    天方地圆、绿色为母体·打造完美的高尚
    小区天方地圆和绿色为母体的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。
    景观建筑和谐统一·移步换景园中有园
    小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。比较注重软性的景观；
    与之相结合保证了景观的完整性。
    建筑形态丰富·满足多层次需求
    多层，小高层和别墅多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。
    颠覆欧陆风格·张扬极简主义
    小区整体极简派的建筑风格，不像欧陆风格那样厚重，迎合了现代人对生活简明的要求。
    立面摆脱传统·飘顶具有韵律感
    外立面采用大面积玻璃、红色和黄色的涂料，现代简约、具有跳跃性。
    屋顶采用弧型飘板设计，仿佛优柔的音乐线谱，极具韵律感。
    大开间客厅
    小区房型的客厅采用的是大开间（基本都在4.5米以上）。
    面积控制合理·符合市场主流消费需求
    房型的面积段控制较好，迎合目前目标消费者的消费需求。
    阳光房型·景观主卧
    小区内部的房型设计注重采光和通风，并且大部分的房型主卧室都带有观景阳台。
    人车分流·安全放心
    小区规划机动车道与人行道路有效的区分，使得小区达到有效的人车分流，确保安全。
    社区配套齐全·成熟高尚
    小区集教育、休闲、运动、园艺、建筑为一体，体现了小区高尚的生活品质，同时也兼顾了小区生活环境的全龄化。 
    建材标准·用心讲究
    产品的材质及用料都是按照中高档社区建设的标准来做的，高品质，高品位。
     
    4.产品抗性
    产品无亮点，建筑缺少特点
    产品初步设计没有太多亮点，景观园区规划较平淡
    因为大的环境和小区内部的环境都不是太好。
    远期房对客户的购买信心有一定抗性
    其他小区像汉嘉等一期工程即将结束，这样对后续的销售促进作用较大，
    而本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。
    大型生活配套暂时还不很完善
    周边大型的生活配套设施不是很完善。
    周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。
    小区组团绿化主题不够鲜明
    小区内部所谓的组团绿化主题不够鲜明。
     
     
    5.地段抗性
    周边环境较差·人气稍显不足
    本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足
     
    6.市场抗性
    涟水案量上升·市场竞争压力加大
    2009年整个涟水的供应量都将不断的上升，市场的压力很大。
    由于本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案的客源将会有很大的截流。
    周边像怡和苑、中恒国际新城等个案与本案产品同质化现象较为严重，而且我们是最将会形成最直接的竞争。
     
    周边竞争个案较多·客源大量分流
     
    竞争个案同质化现象严重
    周边像仁和福邸、永兴上御等个案与本案产品的同质化现象较为严重
    而且最将会和我们形成最直接的竞争
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    三、市场研判
    1.区域市场分解
     
    大盘竞争个案迭出·客源分流概率加大
    涟水在售的十余家楼盘中，包括府前御景园、阳光嘉园、君悦华城、白鹭花园、炎黄家园、金轮世家、天下景城等在内，有近20%的楼盘总体建筑面积都超过了20万㎡.
    大中型规模的楼盘数量不断增多，楼盘规模化渐成气候. 
     
     

2. 竞争个案分解

    (1)壹城天元商业广场

案名	壹城天元商业广场
开发商	涟水中联房产
建筑类别	公寓、商业用房
楼盘地址
售楼地址	涟水安东路
售楼电话	0576－82399666
容积率
占地面积	413亩
建筑面积	平方米
绿化率	30﹪
建筑密度
停车位状况
开盘价格	2380元/㎡㎡
基本情况	1、一期：壹城·新莲一品住宅小区约10万㎡，预计09年8月份进      场施工，建设周期约为10个月；     2、二期：天元商业广场约9万㎡商住，预计09年10月进场施工，建设周期15个月（因有17层高层建筑）。     3、三期：壹城·红莲住宅小区约9万㎡，预计09年12月份进场施工，建设周期约10个月。     4、四期：壹城天元商业广场约10万㎡，预计2010年2月份进场施工，建设周期约20个月。     5、五期：2011年12月份，对整个壹城项目进行扫尾建设。
小区配套
产品配套简介	1、交通：向西15分钟车程直达淮安涟水机场，多路城市公交途经本项目，出行便捷。     2、公园：旁近500亩的全民健身主题公园。     3、学校：涟中、郑梁梅中学、四中近在咫尺；小区内部配置近3000平米的高档幼儿园。     4、超市：本项目天元商业中心配置约3.8万平米的大型多功能超市。     5、商业：本项目天元商业中心配有九大功能商业街区。     6、医院：涟水县中医院与本案毗邻，相距仅约200米；     7、银行：本项目的天元商业中心沿红日路、安东路定位为金融证券一条街，目前工行、农行等各大银行以及证券公司已确定入驻。
效果图
户型图
综评

     
     
     
     
     
     
     
    (2)、怡和苑