PART1宏观环境分析
    The macroeconomic environment analysis
    1、徐州市基本概况
    1.1、徐州市概况
    徐州古称彭城，具有四千多年的历史，是国家历史文化名城之一。它位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。
    在交通方面，徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 
    区域范围及人口：徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，至2006年底，城市人口约为180万。
    1.2、地理和气候状况
    徐州位于东经116.22＇,北纬33.43＇--34.58＇。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔19-45米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 
    1.3、城市资源
    徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。
    1.4、文化旅游
    徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至1945年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。
    徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华易经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹。
     
    2、城市定位及发展战略
    2.1、城市功能定位
    淮海经济区中心城市，区域性物流中心
    2.2、城市性质
    （1）全国综合性交通主枢纽；
    （2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；
    （3）徐州都市圈的特大核心城市；
    （4）国家历史文化名城、优秀旅游城市；
    （5）区域制造业基地。
    2.3、城市荣誉
    “国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“浙商（省外）最佳投资城市”、“CCTV中国最具经济活力城市”20强和“中国特色魅
    力城市”
    2.4、城市发展战略
    中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升。
    徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。未来城市人口规模将由现在的180万增加到220万人。
    “双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心。
    “五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。
    根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。
    在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件。
     
    3、城市经济发展情况
    3.1、经济快速增长
    城市GDP值均以两位数值保持高位增长，2006年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。初步统计，2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在全省第六位；
    


     
     
     
     
     
     
     
    数据来源：徐州市统计局
    3.2、经济结构进一步优化
    2006年，徐州经济结构优化升级取得新成效。三次产业比例由2005年14.0：50.7：35.3优化为12.7：51.9：35.4。第一产业比值下降，第二、三产业增加值占GDP比重达到87.3%，比上年提高1.3个百分点；其中工业增加值占GDP比重由上年的43.1%，提高到44.3%，上升1.2个百分点。
    


     
     
     
     
     
                                           
    数据来源：徐州统计局
    3.3、工业生产持续高位增长
    2006年全市工业完成总产值1632.55亿元，增长32.0%；规模以上工业增加值503.97亿元，增长21.2%。规模以上工业企业1586家，与上年末持平。2006年，全市规模以上工业经济效益综合指数为212.4，比上年同期提高25.6。产品销售收入达1586.14亿元，同比增长30.0%，销售收入的增长与生产总值的增长基本同步。实现利税202.56亿元，同比增长33.8%；利润86.50亿元，同比增长43.8 %。均创历史最好水平。
        从而表明徐州的工业化进程速度的进一步加快，工业正成为拉动经济增长的支撑力量。
    3.4、外向型经济大幅提高
    利用外资实现高速增长，招商引资力度加大，对外贸易增势强劲。全年新批外商投资企业151家，协议注册外资6.85亿美元，增长140.0%；实际到帐注册外资2.44亿美元，增长7.1%。全年完成进出口总额18.53亿美元，其中出口12.53亿美元，分别增长64.5%和66.6%。全市期末实有三资企业个数720个，同比增长20.0%。
    3.5、人均可支配收入不断提升。
    2006年徐州人均可支配收入平稳上涨。城市居民人均可支配收入为12837元，同比增长14.8%，此数值低于全省14084.26元的平均值，但高于苏北其它城市。
    
    数据来源：徐州市统计局
    徐州凭着其优越的交通区位以及便捷的路网设施，进一步加快了融入淮海经济圈的共同发展轨道，其城市的经济显现出了新的活力。在以工业为主导的同时，大力发展外向型经济，城市的GDP值近年来也一值保持高位运行，同时人均可支配收入也在逐渐提高，进一步的确定了其打造成维海经济圈核心城市的作用和地位。
     
    PART2房地产市场基本运营情况
    The real estate market situation in the operation of basic
    1、一级市场简述
    1.1、近年徐州市土地市场供应情况
    从近来徐州土地市场成交分析中可以看出，在2004年前，由于土地市场还未完全放开，还有大部分是通过协议出让的土地存在，其年土地投放量较少，使得供求关系较为紧缺，随着土地市场的逐步成熟，市场整体开始放量，2005年就有411万平米土地持牌，同比增长了645%，2006年挂牌量略有下降，但整体仍有368万平米的土地上市。
    
    1.2、近年来徐州土地供应分布情况
    在城市整体规划指导思想之下，2005-2006年土地供应的区域主要还是基本分布在东区和北区；东区的土地供应最大，未来北区还存在较大的发展空间。
    1.3十月土地市场成交情况
     

     
     
     
     
    1.4地块位置
    
    1.5、十月土地市场挂牌信息

    该地块位于滨湖城市花园北侧，由于07年出让地块对于建设进度的要求，该项目预计08年上半年上市。
     
    2、二级市场简述
    徐州房地产正从粗放型开发模式迅速向精细化、集约型开发模式转变，开始进入大盘时代、品牌时代和服务时代。房地产市场的竞争由简单的价格和地段竞争变为性价比竞争、开发规模竞争、品牌竞争和产品细节竞争。
    2.1、市场分区
    根据徐州市的城市发展状况与房地产市场的特点，徐州市场住宅区块划分为5个，按方位分位中心区、东区、北区、南区、西区。
    2.2、各区域特点介绍
    中心城区
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