投资项目申请报告
     
     
    1、项目名称：泰州市中逸●御景阁项目
    8、编制时间：2007年5月
     
     
    第一章  总  论
     
    一、项目背景
    （一）项目名称：泰州市中逸●御景阁项目
    （二）承办单位概况
    泰州中逸置业有限公司是为在泰州市实施泰州市中逸●御景阁项目而成立的一家房地产开发公司，该公司成立于2007年4月，专门从事房地产开发经营、销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册资金2000万元。公司现有职工总数23人，其中：高、中级技术人员10人，初级13人。公司下设经理室、策划部、财务部、工程部、经营部等职能部门。
    （三）可行性研究报告编制依据
    1、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
    2、泰州市城市发展总体规划（1996-2010年）
    3、《住宅设计规范》（GB50096-1999）
    4、《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》（DB32/478-2001）
    5、《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）
    6、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）
    7、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
    8、《高层民用建筑设计防火规范》GB5004-2005
    9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
    10、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98
    11、中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于《建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定》
    12、国家颁布的其它有关法规和规范要求
    13、项目单位提供的基础数据和相关资料
    （四）项目提出的理由与过程
    1、项目提出的理由
    （1）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要
    根据市、区两级政府的要求，今后三年旧城改造的总体目标是：“一年打基础，二年见成效，三年出形象”，经过近几年的城市改造，原西仓路两侧的其他地块都相继进行了改造，面貌唤然一新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破旧不堪的房屋与周围的环境极不相称，严重影响着该地段的城市景观。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是适应新一轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。
    （2）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目符合城市整体规划的要求
    泰州市中逸●御景阁的拟建项目东靠交通银行泰州分行、南沿西城河、西接住宅区、北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划的要求，并结合拟建区的周围环境进行布局，在拟建区的北侧设有一定规模的商业用房，使周围的商业圈得到了延伸，并形成一个整体；在拟建区的东、南侧布置的高层住宅，与西面的住宅群连成一片，为目前城市的最繁华地段增添了一个新的亮点，同时也为西城河的沿河绿化提供了足够的空间。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目符合城市整体规划的要求。
    （3）拟建泰州市中逸●御景阁工程项目是满足不同消费群体消费需求的需要
    据有关资料表明：市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达一定程度，对好区位、高品位商品房的潜在需求正因此变为现实的购买力，中高档商品房的建设也正成为新的经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设的中高档公寓房和住宅楼适合于有一定经济实力的中高收入群体。因此，拟建泰州市中逸●御景阁工程项目可以满足中高档消费群体的消费需求。
    （4）拟建中逸●御景阁工程项目是合理使用城市土地资源的需要
    良好的城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化、绿化、是我国城市发展的目标。人多地少，建设用地不足是泰州市的基本行情，拟建该项目对于加强土地市场的宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要的意义。
    2、项目提出的过程
    为了积极参与泰州市房地产市场的竞争，在竞争中求生存，求发展，泰州市中逸置业有限公司根据自身的实际情况，经过市场调研，决定参与交通银行西侧地块土地使用权的竞拍，并于2006年12月27日以3000万元的净地出让价从市土地储备中心通过竞价获得出让土地面积5101平方米，（合同编号[2006]第13-7号）用于房地产开发，因此，提出了泰州市中逸●御景阁工程的建设项目。
    二、项目概况
    1、地理位置
    拟建的泰州市中逸●御景阁项目位于泰州市主城区，东至交通银行，南至城河，西至西仓南小街，北至西仓路。
    2、建设规模与目标
    拟建1幢15层的公寓楼，1幢17层的住宅楼，2层的裙楼。总用地面积5101平方米，总建筑面积16262平方米，其中：住宅面积11800平方米（住宅楼6880平方米、公寓楼4920平方米），商业面积4462平方米，地下建筑面积3940平方米，工程总投资约为7,850.24万元。
    目标建成一个具有时代气息和鲜明个性集住宅、公寓、商业为一体的综合性建筑。
     
     
     
    第二章  市场需求预测
     
    一、房地产市场发展趋势总体分析
    近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续、快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资居住环境，加快城市化进程及建设区域性中心城市的步伐，泰州房地产业抓住机遇、加快发展，进入了新一轮快速发展时期。
    从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。因此，泰州房地产业将在国家宏观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。
    二、房地产需求依然旺盛
    1、市民购房观念改变，消费升级。随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均一间住房，户均一套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第一需求。房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从经济性小住房升级到舒适性大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。
    2、旧城改造带来被动需求。拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。
    3、投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。
    4、高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。
    三、2007年的政策取向与市场走势
    2007年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会、节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点：巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展；调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题；健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求；大力规范房地产市场秩序；大力发展二级市场和租赁市场；发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果；建设节约型社会，推动节地节能建筑。
    四、泰州市区房地产业发展趋势
    地级泰州市组建以来，市区已从建市初的22.4平方公里扩大到目前的40.2平方公里，市区常住人口从建市初的21万人，扩大到目前的53.6万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然一新。
    根据有关资料，前五年（1999-2003）房地产施工面积逐年递增，年递增率达25.7%，其中住宅年递增率为25.6%；房屋竣工面积年递增率达12.9%，其中住宅年递增率为13.9%；空置商品房的增长率为3.9%；2004年施工面积递增率20.4%，房屋竣工面积下降2.1%；空置房下降12.9%。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因：早期（1999年-2001年）空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年（2002年-2005年）的空置房，主要是相当部分的房地产开发商考虑到房价上升因素、追逐高额利润而人为造成的空置房，2005年-2006年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。
    近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方米2000多元，增长了1.5倍，年均递增率为25.7%；2005年至2006的房屋销售价已近每平方米4000元，部分地区已突破4000元，2006年金通桃园的预定房价已达4500元以上。
    五、市区范围内商居消费分析
    根据房地产有关数据可推测，泰州市今后几年内的住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，一是随着市区经济的不断发展、人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高；二是在外地的从业人员、成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大；三是由于新一轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。
    从目前泰州市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在18平方米左右，低于全省平均水平。根据泰州市“十一五”规划纲要，泰州市的城镇人均住房建筑面积达到38平方米，因此，在“十一五”期间，住房将有一个快速增长阶段，在2010年前，预计城区住房面积年需求量约在20-30万平方米，城区的住房市场前景较好。
    六、市区经济状况分析
    根据有关资料表明：市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增幅达10%以上，表现出良好的发展势头。
    1、从海陵区经济发展水平来看，2006年，全年实现地区生产总值60.8亿元，增长16.3%，其中，第一产业增加值1.7亿元，与上年基本持平；第二产业增加值32亿元，增长20%；第三产业增加值27.1亿元，增长15.5%。完成财政收入10.02亿元，其中地方一般预算收入4.65亿元，分别增长40.1%和32.5%。全社会固定资产投资36.5亿元，增长30%。
    2006年规模以上工业完成现价产值91.9亿元、销售收入87.6亿元、利税3.3亿元、利润1.5亿元，分别增长25.3%、26%、31%和32%。完成工业技改财务发生数14.9亿元，增长35%。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境的促进因素，为本项目的发展提供了坚实的基础。
    2、人民生活水平不断提高，2006年预计城镇居民人均可支配收入12680元，比上年同期增长13.9%；人均消费性支出7556元，比上年同期增长19.6%。农民人均纯收入6613元，比上年同期增长10.8%。 
    由此可见，居民的生活质量进一步提高，市民的消费能力不断增强。
    七、营销策略
    （一）房地产促销策略
    随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的企业发现仅靠降低价格是很难取胜的，讲究促销策略也关系到营销的成败。在国内外兴起的房地产预售方式得以成功全靠广告促销的配合，使得房地产能在较短的时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售的零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。
    1、设置户外广告
    房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔、指示路标、气球等。
     2、邮递说明书
    针对目标市场，邮寄具有说服力、激发好奇心的说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书的制作应附有平面配置图、透视图，将产品格局、面积标示清楚、取信于消费者。
    3、以报纸、电视为主媒体、以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。
    4、布置精致样品屋
    由于预售房地产的产品还没存在，消费者很难从一片荒芜的空地上激起美丽的幻想，平面图上的几何图形也不具空间感，房地产