目录
     
     
     
    一、镇江市宏观市场基本情况              1
    （一）、城市基本背景              1
    （二）、城市宏观经济概况              1
    1、经济总量              1
    2、城市居民收入水平              2
    3、城市居民居住水平              3
    4、固定资产投资              3
    5、2007年镇江市主要预期目标              3
    6、镇江城市规划              3
    二、镇江市房地产市场概况              5
    （一）、房地产市场概况              5
    （二）、市场基本情况              5
    三、拟投资理由              7
    

    一、镇江市宏观市场基本情况
    （一）、城市基本背景
    镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。
    镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。
    镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。
     
    （二）、城市宏观经济概况
    1、经济总量
    2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。
    
    
    2、城市居民收入水平
    2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%；
    
     
    3、城市居民居住水平
    2005年度镇江城市居民人均居住建筑面积28.12㎡，比2004年增加2.42㎡。根据《镇江市城市总体规划（2002—2020）》，2010年镇江城市人均居住建筑面积将达到35㎡，“十一五”期间镇江城市居民人均住房面积年均增长1.38㎡。
     
    4、固定资产投资
    2002年以来，镇江社会固定资产投资进入20%以上的年增长高速期，2006年镇江市全社会固定资产投资额为501.1亿元。
    
     
    5、2007年镇江市主要预期目标
    2006年全市经济社会发展的主要预期目标是
    ①、生产总值增长13.6%；
    ②、财政收入增长16%以上；
    ③、全社会固定资产投资增长18%；
    ④、城市居民人均可支配收入增长12%以上； 
    6、镇江城市规划
    ①、城市空间结构规划
    实施区域集聚发展战略，突出重点地域和重点轴带，以城市为节点，以综合交通体系为依托，构建四个城市和两条聚合轴的城镇空间组织体系，即镇江中心城区、丹阳市区、句容市区和扬中市区以及新宜城镇聚合轴（镇江段）和沪宁城镇聚合轴（镇江段）。详细规划见附件二：镇江市城市发展总体规划（2002—2020）
    
    ②、城市发展方向规划
    城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架。
    ③、目前重点发展规划
    1. 南徐新城
    规划镇江南徐新城中心区总用地面积约8.8平方公里，该新城区规划功能定位为城市副中心功能（以行政办公、商务、文化等功能）、中高档居住功能区（以居住与就业相协调）和主城西部休闲游览功能（以城市山林景观风貌为特色）。
    




    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2. 滨水区
    

规划中滨水区占地规模61平方公里，其中陆地面积约24平方公里，该新区定位为镇江旅游服务中心、高档特色居住场所、公共活动集中场所和未来镇江新的城市公共中心。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、镇江市房地产市场概况
    （一）、房地产市场概况
    近年来镇江房地产市场保持健康发展势态，全市土地开发投资、建设面积和销售面积逐年上升。2006年镇江市全市房地产投资67.49亿元，其中商品住宅投资56.26亿元，同比分别增长11.6%和15.7%。商品房竣工面积239.24万㎡，其中商品住宅竣工面积203.61，分别同比增长12.2%和11.61%。
    2006年仅市区房地产开发投资完成47亿元，新开工面积216万㎡，竣工面积147万㎡，商品房销售面积128万㎡，其中商品住宅销售面积116万㎡，同比上年增长5.68%，连续两年突破100万㎡。
    2004—2006年镇江市区房地产投资、开发及销售情况统计表

     
    （二）、市场基本情况
    2007年一季度镇江市区住宅价格指数2253点，比上季上升11点，环比上升0.49％，升幅相对上季提高0.85个百分点（上季环比降幅为0.36个百分点）。比去年同期上升51点，同比上升2.32％，升幅相对上季回落0.57个百分点（上季同比升幅为2.89个百分点）。主城区住宅价格指数为2428点，比上季上升14点，环比上升0.58％，升幅相对上季提高1.16个百分点（上季环比降幅为0.58个百分点），比去年同期上升44点，同比上升1.85％，升幅相对上季回落0.74个百分点（上季同比升幅为2.59个百分点）。其中，市区商品住房价格指数为2735点，比上季环比上升2.97％，主城区商品住房价格指数为2781点，比上季环比上升6.76％，主城区二手住房价格指数为2360点，比上季环比上升1.42％。
    2007年一季度一般商品住房价格市区均价3052元/㎡，环比上涨0.34％，同比上涨2.35％，主城区均价3424元/㎡，环比上涨0.49％，同比上涨1.94％。市区城中中心区、城中次中心区仅有板块边缘楼盘少量余房销售，环比略有下跌，城东北片、丹徒片区、大港片区环比下跌，其余片区价格相对上季均有上涨，谏壁片区在本季有新楼盘上市销售的情况下，均价有较大提升。城南西片虽远离市中心，因受南徐新城开发规划影响，新楼盘如君临南山、魅力之城销售状况较好，本季均价已达3820元/㎡，环比上涨6.2％，均价高出主城区均价396元/㎡。
    2007年一季度市区，一般性商品住房销售单价主要集中在3000-4000元/㎡，其销售套数占销售总套数的比重为39.52％。2500-3000元/㎡的商品住房销售套数所占的比重为17.60％。单价在1500-2000元/㎡的商品住房销售套数占总量的11.01％。总体上来看，2000-4000元/㎡的商品住房销售套数占总销售量的3/4左右，为70.73％，与去年同期相比，占比下降4.8个百分点。2000元/㎡以下的商品住房销售套数占总销售量的21.84％，与去年同期相比，占比上升0.91个百分点。
    2007年一季度市区二手住房均价2565元/㎡，环比上涨2.04％，同比上涨4.79％；二手住房主城区均价2892元/㎡，环比上涨2.08％，同比上涨4.37％；价格片区均价均有波动，但幅度不大。二手住房的价格增长区域主要集中在主城区，环比上涨