1.项目运行背景

1.1郑州发展概况

1.1.1中原城市群城市规划

    中原城市群范围示意图

    图表1-1-1

    中原城市群以省会郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源在内共9个省辖（管）市，下辖14个县级市，34个县城，374个建制镇。
    土地面积5．87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的35．3％和40．3％。
    2008年实现地区生产总值10568亿元，位居中西部地区第一位，已经成为我国经济发展的第四级！二、三产业增加值占GDP比重89.7％，人均地区生产总值21470.3元，地方一般预算财政收入544.30亿元，规模以上工业增加值3431.19亿元。
    在中国15个城市群中，郑州综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。

    中原城市群城市体系三个层次（下图）

    图表1-1-1-1

    第一层次是郑州都市圈，包括郑州下辖的中牟以及郑汴一体化区域；
    第二层次以郑州都市圈为中心，以洛阳、开封、焦作、新乡、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑、新密、偃师等中心城市为结点，构成中原城市群紧密联系圈；
    第三层次为外围带。

    但目前中原城市群还远未达到“群”的要求，郑州的辐射带动力仍然较弱，城市之间相互呼应、协同融合缺乏引导和动力，各市分散布局、异向发展的态势。
    在此背景下，增强郑州龙头带动作用，建设中原城市群核心增长极的历史使命，使郑州在加快建设成为现代化、国际化、信息化和生态型、创新型城市进一步提速，郑州的城市发展面临重大历史机遇，和巨大的发展前景。

1.1.2郑州GDP发展

    图表1-1-2

    2005年-2010年，郑州市GDP年均增幅12%，超过了国家整体GDP增长水平；
    2011年1-9月份，郑州市GDP已超3607.72亿，同比增长12.8%，已远远超过2009年全年GDP。
    整体经济实力增长如此之快，为房地产市场的复苏与发展奠定了实力基础。

1.1.3郑州市人均GDP发展

    图表1-1-3

    绝对数量看，2010年郑州市人均GDP已经达到49945元，按最新汇率6.29计算，2010年郑州市人均GDP已经达到7940美元。
    依照世界银行出台标准：人均GDP：300-700美元，住宅市场进入开始起步期； 700-1300美元，住宅市场进入高速发展期； 1300-8000美元，住宅市场进入稳定的快速增长期； 8000-13000美元，住宅市场进入平稳发展期； 13000美元以上，住宅市场进入衰退期。以此看来，2010年郑州市房地产市场已处于稳定的快速增长期，并将进入平稳发展期。
    2011年上半年，郑州市人均GDP达26856元。据估计，2011年末、2012年初的郑州市房地产市场正进入平稳发展期。

1.1.4郑州三产比重

    图表1-1-4

    2010年，郑州市第二产业特别是工业是推动全市经济增长的主要力量；投资仍是经济增长的第一拉动力量。
    时值2011岁末，今年郑州市三产比重应该没有大的变化。
    此外，从郑州市整体产业结构看，呈现“二、三、一”分布特点，第二产业仍是主要经济支柱产业，正处于工业化快速发展的阶段。
    但从长期来看，产业结构还有待进一步升级，最终向以第三产业为主要经济支柱的后工业化阶段发展，而第三产业的发展也能更有效的带动房地产业的繁荣发展。