上海·大连·济南·青岛·临沂·合肥                                                                               
     
     
     
     
     
     
    2008年青岛房地产市场年报
     
     
     
     
     
    H&P地产顾问机构市场研发中心
    2009年1月20日 
     
     
    目   录
    一、              全国房地产市场总结与分析
    1、全国土地市场情况
    2、房地产市场销售情况
    3、全国房价走势分析
    4、全国房地产态势分析
    5、2009年全国房地产市场预测
     
    二、青岛市场资讯盘点
    1、2008年青岛房地产市场大事记
    2、市场资讯回顾及点评
     
    三、2008年青岛房地产市场总体情况分析
    1、青岛市整体成交分析
    1.1、总成交分析
    1.2、市内七区成交统计
    1.3、成交面积构成
    1.4、成交价格构成
    1.5、楼盘销售排行
    2、市内四区成交分析
    2.1、总成交分析
    2.2、商品房成交分析
    3、区域成交均价分析
    3.1、市南区
    3.2、市北区
    3.3、四方区
    3.4、李沧区
    4、其它区域成交分析
    4.1、崂山区
    4.2、城阳区
    4.3、黄岛区
     
    四、2008年青岛土地市场分析
    1、市内四区土地出让情况
    2、市内四区土地出让分析
    2.1、土地出让区域分析
    2.2、土地出让性质分析
    2.3、土地出让方式分析
    3、市内四区典型出让地块分析
    4、崂山区典型地块分析
     
    五、2008年全国房地产政策研究
    1、2008年出台的政策
    2、全国各地2008年救市政策解读
    3、青岛房地产市场救市政策及解读
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1、      全国房地产市场总结与分析
    2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬初降。
    纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。
     
    1、全国土地市场情况
    　 从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。
    
    数据来源：国家统计局网站
    　　步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的15％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。
    地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。 
     
    2、房地产市场销售情况
    　　其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高——笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。
    
    数据来源：国家统计局网站
    由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11-12月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。
     
    3、全国房价走势分析
    看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。 
    
    数据来源：国家统计局网站
    房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。
    国家统计局数据表明：2008年年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基本上可以判断出来，2008年全年全国房价同比2007年，基本上属于横盘形态，没涨也没跌。 
     
    4、全国房地产态势分析
    全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反应了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，直到2007年4月开始持续上升，直2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为99.68，比9月份回落1.47点，比2007年同期回落6.06点，步入不景气区间11月进一步下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。
     

    数据来源：国家统计局网站
    从2008年11月的分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金来源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观。尤其值得警惕的是，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。 
     
    5、2009年全国房地产市场预测
    　  2009年中国房地产市场又将何去何从？我国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境的深重影响。2009年，国内外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大。国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为2009年经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然也会同步下行。
    　　但是，国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓。尤其是近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。政策利好显而易见。