上海曹安路项目市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    上海大通物业顾问有限公司
    2007年4月
     
     
     
     
     
    三个思考：
     
     
     
    ★       酒店业的刚性要求是什么？
    ★       曹安大商圈的酒店业为何繁荣？
    ★       星级酒店存在于曹安大商圈为何重要？
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    1、      酒店业介绍
    1、酒店业简介
    2、上海酒店业发展概况
    3、上海酒店业的市场前景
    2、      曹安商圈概况
    1、区域位置
    2、交通
    3、区域商业
    4、未来规划
    3、      曹安商圈的酒店业
    1、总体水平
    1.1、市场供应
    1.2、总体特点
    1.3、分布情况
    2、产品特征
    2.1、来源和规划
    2.2、服务项目
    2.3、市场趋势
    3、市场表现
    3.1、市场份额
    3.2、经营模式
    3.3、客源情况
    3.4、房价与入住率
     
    4、      结论
    1、关于三个思考的结论
    2、总体结论
    一、酒店业介绍              
    1、酒店业简介
    酒店是商务，旅游，休闲等产业的重大支柱之一，在日常生活中起着重要的地位和作用。 
    第一，酒店是向旅游者提供服务的基地。旅游者在异地旅游时，需要一定的设施和服务以解决食宿等问题，酒店是满足这些需求的场所。
    第二，酒店是人们进行社交活动和商务的重要场所。酒店是文化、科学、技术交流和社会交往的主要场所。许多重要的会议、仪式、讲座、新闻发布会、企业的产品促销会等，大都在饭店举行。
    第三，酒店是获取和增加收入的主要渠道。首先，酒店是各种产品的直接消费者。其次，酒店客人的购买能力较强。经营得当的酒店则可成为所在地或城市的综合性高消费场所。
    结论：
    从以上三点我们可以得出酒店的支撑要素
    1、酒店生存需要有良好交通的支撑。
    2、酒店生存需要有良好的商业，商务环境支撑。
    3、酒店生存需要有不同人的群支撑。
    有了良好的交通再加上商务，商业环境的支撑自然会吸引不同的人群，酒店业才能赖以生存。
     
    2、上海酒店业发展概况
    上海酒店市场在1998-2000年陷入低谷，2001年APEC会议以来逐步复苏(图1)。尽管2003年受“非典”影响，入住率一度下滑了十个百分点，但“非典”之后的2004年呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店甚至出了“一房难求”的局面，2004年平均出租率达到73%。2005更是超过75%，3星级以上的酒店数量也在稳步增加（图2），因此可以看到上海酒店行业的高景气度来自旺盛的需求。
    
    图1
     
    
    图2
    3、上海酒店业的市场前景
    2.1、影响酒店业发展的因素
    ① 宏观经济发展对酒店业产生的影响
    随着上海市经济的持续发展，GDP总值（国民生产总值）连续15年保持两位数增长，而经济强劲的增长态势为酒店业的发展创造成了良好的宏观环境基础（图3）。
     
    
    图3
     
    ② 旅游业的发展对酒店业产生的影响
    伴随国民经济的快速增长，居民收入也在大幅提高。可支配收入增加，就意味着消费需要“升级”。对“奢侈”产品和服务的需求，被激发，更需要被满足。旅游，就是典型的消费升级需求，国内以及国外来沪旅游人数逐年增长，加之世博会和奥运会商机，未来对于酒店住宿业的需求也必然加大。
    2001-2005年上海国内旅游人次快速增长，虽然2003年由于“非典”影响，国内来沪旅游人数一度呈现负增长，但的随后的2004年国内来沪旅游人数恢复到了6346万人次，2005年为6805万人（图4）。 
    
    图4
    ③ 城市影响力的提升对酒店业产生的影响
    得益于经济的强劲发展，上海的国际影响力日益增强，一方面，吸引了越来越多的境外人士来沪旅游（图5），另一方面，也使得诸多大型国际会议、国际展览接二连三的在上海举行。统计数据显示，2006年在上海举办的国际展览会共计318个，居全国所有大中城市之首，伴随而来的商务洽谈人次快速增长。这些境地外人士来沪的平均逗留时间为3.5天，对于酒店的需求也在日益增长。
    
    图5
    2.2、发展前景预测
    随着上海经济的持续高速发展，人民收入的不断增高，作为消费升级的典型代表－旅游，必将进入发展的“快车道”。而上海，更可以期待持续的国内来沪旅游热潮，加上世博会，F1，网球大师赛等项目都持续吸引着大量来沪参观旅游的群众。 
    
    图6
    2、      曹安大商圈概况
        1、区域位置
    曹安大商圈位于嘉定、闵行、长宁、普陀两区交界处，其核心区域约2平方公里，是上海最密集的居住区之一，周边住户在50万以上（图7）。
     
    
    图7
     
    2、交通
    曹安大商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲，交通体系四通八达（图8）。
    联动东西：东连上海市区商务CBD，西傍慧创国际生产性服务业聚集区；
    衔接南北：北抵桃浦西北物流园区，南达虹桥交通枢纽港；              
    延伸沪宁：曹安路金三角核心区沿沪宁高速，312国道向江浙腹地便捷延伸；
    广域辐射：商务圈服务功能向内地广域，并通过海空方式辐射海外。 
     
    
    图8
    3、区域商业
    曹安商圈的定位是与嘉定区重点发展板块以及上海西部发展板块规划结合在一起的，是上海商业“十一五”期间重点发展的商业新中心之一，其核心区域规划由9个专业市场地块组成统一体，既相互独立又相互补充，通过过街天桥和底层步行系统形成有序的商业格局，将于2007年前建成，实现约100万平方米营业面积，年商贸总额预计达130亿元。同时曹安商圈可对全市和长三角地区30多个中心城市发挥人流、物流、商流辐射作用。
     
    4、未来规划
    根据规划，未来曹安大商圈将形成以曹安路沿线8公里长、20平方公里区域的商贸走廊，到2010年形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区。未来重点发展区域将沿着曹安路商业走廊主轴，以及南北两侧的次轴，整合原本有些分散的商业经营模式，进一步提升其商业档次。在西延伸段上重点发展办公板块和靠近江桥镇的物流板块，从而实现把商业、物流、办公三者结合。
    3、      曹安大商圈的酒店业
    1、总体水平
    1.1、市场供应
    目前曹安大商圈及其周边辐射地区的住宿业市场上，共有现代意义上的经济型及星经酒店16家，房间总数2469间，其中经济型酒店9家，房间总数为1209间，3星级酒店3家，4星级酒店4家具，房间总数分别为587家和673家，平均每家为156间。
     
    表一：曹安大商圈及其周边辐射地区酒店供应表

    表1
     
    1.2、总体特点
    目前，曹安大商圈及其周边辐射地区酒店业的发展呈现以下几种特点：
    ① 一是经济型酒店占据市场主力，并处于较为高速的成长期；
    ② 二是本土品牌占据较大的市场份额；
    ③ 三是市场扩张方式以直接投资为主；
     
    1.3、分布情况
    目前，曹