三亚.清平乐
清平乐
商业调研报告
2009-6月
三亚.清平乐
前言
1、 市场调研背景
我在初步接触三亚经济状况过程中，初步了解到三亚在旅游、房地产市场、商业等有许多新的发展机遇，根据三亚旅游房地产发展态势，公司决定全力开发清平乐第四期商业部分。公司在聘请设计单位进行项目概念性建筑规划的同时，建议让我对该项目商业部分进行前期市场调查研究和定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调查和分析，并形成本市场调研报告。
二、 调研目的
掌握三亚区域商业业态及业种构成;
熟悉三亚区域商业布局及区域特征;
研析清平乐项目周边区域商业地产经营模式；
给项目的决策者提供初步决策依据；
5．为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料；
3、 市场调研的原则
三亚.清平乐
本次市场调研将秉承以下三大原则：
真实性原则。
客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。
及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。
四、市场调研的方法
用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内容，本次市场调研主要采取以下调查方法：
面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可以随机提出新问题，进行深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了解被调查人的真实态度。
电话调查法。
现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调查法在本次调查中得以大量使用。
信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、网络等渠道获得二手资料。
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五、调研区域
解放路、迎宾路、三亚湾路、河西路、榆涯路等沿线及相连接的支路小街、项目周边区域，以及三亚市部分成熟小区底铺项目。
6、 重点调研对象
三亚市主要百货店和综合超市
主要百货店：天成百货、明珠广场、天鸿商厦、夏日百货、一方百货
综合超市：旺豪超市、万福隆超市、福乐多超市
三亚大型专业店
专业店：建材批发市场、家具商场、家电市场
项目所在地周边底层商业项目
东岸假日小区、阳光明邸、东方巴哈马、鸿洲家园
三亚市主要商业街区
解放路步行街、解放路南段商业街
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第一部分 宏观篇-（三亚宏观市场运行情况）
1、 三亚市概况
（1） 区位及交通
三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬18°09′34″ —18° 37′27″、东经108°56′30″—109°48′28″之间，是中国唯一的热带滨海市。
三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。
三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路：
●航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个
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城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个；
●海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港——三亚——越南的不定期船次；
●铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；
●公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。
（2） 气候
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三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4oC，七月平均最高气温28.3oC，一月平均最低20.7oC气温，全年日照时间约2563小时。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73％，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。
（3） 行政区划
三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。
（4） 民族、人口和语言
三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。黎族是海南岛最早的土著民族。
目前，三亚市常住人口约55万，其中城镇人口约占49.6％；少数民族人口占约43％，其中以黎族人口居多。预计到2010年，全市城镇总人口可达60万，其中主城区居住人口35万人（常住人口20万，一年以上暂住人口15万）。
通用语为普通话，当地方言为海南话，军话、迈话、疍家话等，由于在历史上海南岛曾经为广东省的一个行政区，因此有些人也会说粤语。
2、 三亚市经济发展状况分析
说明：1、在三亚市存在两个特殊的经济主体，一个是农垦系统，另一个是中国海洋石油公司（中海油）。这两个主体为三亚市的总量经济增长作出了一定的贡献，特别是2005年以后中海油的贡献渐趋突出；但是，它们是两个相对独立性很大的主体，对其它经济主体及产业发展影响不大，尤其是农垦系统。为了保持经济的连续性和可比性，以下分析中的经济数据均不含农垦，在无特别说明的情况下包含中海油。以下数据来源三亚市年鉴。
（一）2002年－2007年三亚市生产总值（GDP）与人均GDP
如图，近六年来三亚市的经济保持了稳步增长的趋势，年平均实际增长率约为15％（即按照可比价格计算，下同），每年的实际增长率均是两位数， 2007年更是达到了22.1％（不含中海油），高于海南省以及全国的平均水平。从图上看， GDP增速总体处于加快趋势，这表明三亚市的经济正处于快速的上升通道之中。
与此同时，人均GDP逐年提高，其增长率也总体处于上升趋势，这表明经济要素的生产效率得到了不断提高，经济增长的方式具有的集约型特征。
（二）2002年－2007年三亚市固定资产投资情况
如图，三亚市的固定资产投资规模呈现快速增长的强劲势头，从02年的19.62亿元增加到了07年的109.77亿元，年均实际增长率约为41%，大大超过了GDP的增速。新增固定资产也逐年上升。从02年到07年六年间，新增固定资产年均实际增速约为27%，超过GDP增速约12个百分点。
固定资产投资占GDP的比重总体上也呈现出逐年上升的趋势，2007年更是达到了89%。可见，固定资产投资是拉动三亚经济增长的最主要因素，即三亚的经济具有明显的“投资拉动型” 特征（这其中，房地产开发投资又占了极大的比重，见后文分析）。
（三）2002年－2007年三亚市三次产业特征
如下图，可以清楚的看出，以旅游业和房地产业为主导的第三产业是推动三亚经济增长的中坚力量，占据了GDP的半壁江山。在没有中海油的情况下，近几年三亚的第三产业增加值维持在GDP的50.5％左右，第一产业所占的比重逐年稳步减小，第二产业所占比重则逐年稳步加大，三次产业结构逐渐由“三、一、二”向“三、二、一”转变，这无疑是一种良好的发展趋势。
但是，这不能说三亚的产业结构已经达到了发达经济阶段的水平。根据经济学规律和某些发达国家及地区的经验来看，三亚的经济产业结构还存在以下问题：第一产业所占比重过大，第二产业