易居中国天津热点投资板块房地产环境调研报告130DOC2007年WORD文档房地产策划大全免费下载WORD文档

易居中国天津热点投资板块房地产环境调研报告130DOC2007年WORD文档

    天津热点投资板块环境
    调研报告

















    易居中国天津分公司
    上海克而瑞信息技术有限公司
    2007年7月
    3

    前  言
    本公司受天津阳光鑫地投资有限公司邀请，对天津河北北部板块；红桥、河北交界板块；红桥、南开交界板块；侯台、华苑板块及东丽湖板块的市场环境进行了较深入的调研，并在调研基础上对市场机会点及发展趋势作出了初步判断，对项目的进入开发提出了简单的建议。由于时间仓促，倘有疏漏之处，敬请阅者见谅。

    我司对于本报告的调研思路：

    根据各板块的不同特征；
    综合考虑各板块的共性、个性；
    更有针对性的进行调研判断；
    ——综合考虑城郊板块和次中心板块
    市场发展的不同要求。

    掌握翔实的调研数据；
    通盘考虑各板块的市场机会；
    对市场机会点作出准确判断；
    ——通盘思考各种业态、配套发展对
    房地产市场的影响。

    注重板块未来发展前景；
    在对板块现状充分了解基础上；
    对未来发展，客源变动进行合理预期；
    ——通过翔实调研、专业思考，准确判断
    各板块的未来发展趋势。


    调研目标板块位置

    河北北部板块
    红桥、河北交界板块
    红桥、南开交界板块
    华苑、候台板块
    东丽湖板块














    河北北部板块：河北北部，与北辰交界，城郊结合部
    红桥、河北交界板块：西沽公园周边
    红桥、南开交界板块：中心城区的西部
    华苑、候台板块：城市边缘，包含华苑产业园区及侯台风景区
    东丽湖板块：东丽湖为中心，靠近开发区西区和空港物流区


    调研目标板块概览
    本次报告针对的五个板块中，根据区域环境和发展支撑因素的不同可以做如下分类：

板块	区域性质描述和主要发展支撑因素描述
东丽湖	具卫星城性质的城市边缘组团板块，在宏观大环境上受滨海新区发展的支撑，在产业环境上受开发区西区和空港物流加工区的发展的影响。
华苑侯台	受产业园区影响的典型城郊板块特征，符合一般城郊板的基本特征（动线优异，环境良好），且和现有成熟居住区存在有机联系同时享有华苑雄厚的产业支撑，有成为新一代生态居住板块的成长潜力。
南开红桥交界	具一般城市次中心区的性质和特征，同时享有五金城规划的产业发展概念拉动，在发展支撑因素上既有区域现有环境配套支撑，也有未来产业规划发展概念，是不可多得城市次中心开发用地。
西沽板块	典型的城市次中心区，享受区域长期发展所积淀的区域配套环境资源支撑，现有区域浓厚居住氛围所衍生的相关购买需求是区域项目发展最主要支撑因素。但红桥区整体较低的认知水平较低将对项目辐射能力产生一定的影响。
河北红桥交界	具有鲜明的城市次中心居住板块特征，但配套完备程度和发展状况略低于西沽板块。

    随城市中心土地有限，价格上升，客流外溢明显，推动外围项目价格的上涨

    在此市场条件下，拥有一定配套的城市次级中心区项目性价比放大，的客群辐射能力最大程度加强，除周边居民外，还可截流外溢客群。















    由此，在报告中，将根据其不同的特点进行有针对性地分析和描述。整体而言，东丽湖和华苑板块凭借其产业、风景休闲相结合的自身优越属性在市场中获得认可，而城市次中心板块市场的发展、性价比的提升将是天津市城市向外扩张带来的必然结果。