华地印象专案组 服务全中国
大足华地·印象
入市时机分析报告
合富锦绣（重庆） 地产顾问有限公司
2008年5月16日
目 录
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1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况 ………………………………3
1.1、政策 …………………………………………………………………………4
1.2、供求关系 ……………………………………………………………………7
1.3、成交信息 ……………………………………………………………………7
2、大足房地产市场现状分析 ……………………………………………………8
2.1、市场综述 ……………………………………………………………………8
2.2、在售项目分析………………………………………………………………10
2.3、2008年入市项目分析 ……………………………………………………11
2.4、大足市场前景分析…………………………………………………………13
2.4.1、大足社会经济发展状况…………………………………………………13
2.4.2、房地产市场发展状况……………………………………………………14
2.4.3、房地产政策对大足房地产市场影响分析………………………………15
2.4.3、08年下半年市场预测 …………………………………………………16
3、华地印象机遇分析……………………………………………………………17
3.1、华地印象产品市场前景分析………………………………………………19
3.2、大足高端物业分析………………………………………………………19
3.3、华地印象入市时机分析…………………………………………………20
3.4、入市价格分析……………………………………………………………20
1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况 1.1、政策 ①央行6次加息9次上调存款准备金率 注解：由于自2004年10月以来10次加息，2007以来6次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。 从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。 受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。 ②房贷新政:央行收紧房贷的信贷管理通知 注解：对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 业内人士分析，央行六次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于2008年再现楼市“艳阳天”。对此，易居房地产研究院的结论则是，2008年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。 ③房企税收新政落地 按20%以上利润预缴税 注解：“房地产税收新政”靴子落地。2008年4月17日上午，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。 通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 对于房地产企业来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降，会增加企业财务压力。 ④《关于加大闲置土地处置力度的通知》 注解：回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。 经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。以致于2007年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。 但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。在2007年9月，国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。 根据该通知的要求，各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。 而2007年10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。 并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。 上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的“出头鸟”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道”。 ⑤《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 注解：今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。如自2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。 与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。 随后，2007年1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。 上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。 ⑥《物权法》 注解：《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。 《物权法》已于2007年10月1日正式实施。或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。 ⑦《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》 注解：从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。同时，采取“三级审核、两级公示”制度确保经济适用房申请过程公正。 《廉租住房保障办法》则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。 《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款. 明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。 ⑧《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 注解：在2007年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公