第一阶段 项目开发环境研究
     
    第一部分 宏观市场分析
     
    第一篇 宏观经济环境研究
    一、重庆市经济状况分析（2003-2006年）
    1、GDP及发展走势
    图：近年来重庆GDP发展走势
    
    （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）
    自重庆市直辖以来重庆经济一直保持持续、稳定的良好增长态势，2005年GDP总值突破3000亿元，2006年大旱带来重大损失，却没有影响重庆的经济发展，各区县积极采取措施发展经济，成就了直辖以来全市经济发展的又一个高峰。
     
    与上海等发达城市相比，重庆GDP达到同期上海GDP总量（10296.97亿元）的1/3。人均GDP重庆12457元不到同期上海73000元的1/5。
     
    从重庆近四年的发展来看，年均增幅均在10%以上，整体发展态势良好。据房地产预警系统判断，当GDP的年均增幅超过8%，则房地产市场的发展处于快速发展阶段，重庆市的房地产市场正处于这一阶段。
    目前重庆经济正在发生着质的变化：产业结构正在从传统的制造业向现代服务业发展；发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展的方向转变，这种转变将会在一定程度上促进房地产业的发展。
     
    2、城市化水平
    图：2003-2006年重庆市城市化水平
    
    （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）
    重庆市城镇化率快速增长，与全市经济水平提高和小城镇建设速度加快密切相关。人口流动速度、流动频率加快，也使城镇人口增加，城镇化水平提高。2006年城镇化率达到46.7%，根据政府 “十一五”规划，2010年内我市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5个百分点以上，导致每年从农村进城人口接近50万，这将会大大推动房地产开发。
     
    3、人均可支配收入
    图：近年来重庆城市居民人均可支配收入（单位：元）
    
    （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）
     
     
    近年来，重庆城市居民人均可支配收入呈逐年上涨趋势,且增长率均达到10%以上,截至2006年底,居民人均可支配收入已达11569.74元,城市居民生活水平不断提高,重庆市场拥有巨大的消费潜力。
     
    据国家统计局发布2007年上半年各地区城镇居民家庭收支基本情况调查表明，重庆城镇居民上半年总收入为6937元，居第十位，已达到同期第一名上海13501元的51%。
     
    4、人均消费性支出
    图：近年来重庆城市居民人均消费性支出（单位：元）
    
    （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）
     
    近年来,重庆城市居民人均消费性支出也呈现出逐年上涨趋势,人均购买能力逐年加强。随着经济平稳快速的发展，城市居民生活质量持续提升，消费结构逐步升级，居民的生活水平得到了很大的改善，用于交通、教育、通讯等方面的费用增大。
     
     
     
     
     
     
    5、城市居民收入结构
    图：2006年重庆城市居民人均可支配收入结构（单位：元）
    
    （数据来源：2007年重庆统计年鉴）
    数据显示：重庆城市居民收入水平逐年提高，尤其是年人均可支配收入在9600元以上的比例达61.3%，收入结构从传统的金字塔结构朝橄榄型转变，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。
     
    6、城市居民人均房屋建筑面积
    图：近年来重庆城市居民人均房屋建筑面积
    
    （数据来源：2004-2007年重庆统计年鉴）
    近年来，重庆城市居民人均房屋建筑面积总体呈上涨趋势，特别是2006年，上涨幅度达到10.6%，人均住房建筑面积达到24.52㎡，居民居住条件得到很大改善。按照今后几年我市城市规模的发展，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标。
     
     
    二、宏观经济环境对本项目影响
    1、重庆经济正处于高速发展的转型期，居民收入水平大幅提高，中高收入阶层迅速发展壮大，形成了整个城市消费的主力群体。人均购买能力逐年加强，重庆房地产市场拥有巨大的消费潜力。
     
    2、随着城市化进程的加快，对房地产的需求明显增强，未来10年住房面积的增加仍是市民最主要的追求目标，这将会大大推动房地产开发。
     
    3、重庆房地产市场正处于快速发展阶段，良好的宏观经济环境为本项目创造了宽松的开发环境。
    

    第二篇 宏观政策环境研究
     
    一、近期宏观调控背景分析
    重庆直辖十年，所取得的经济、市政建设等各方面的成就均有利地支撑了房地产业的发展，虽然重庆房地产起步较晚，但在良好的经济环境带动下重庆楼市正迈入一个新台阶。
     
    加之六月“新特区”政策的出台，可谓给重庆楼市注入了一剂强心剂，在两大利好因素的影响下，重庆楼市“涨”声一片。虽然政府接连出台抑制楼市的金融政策，仍然无法抑制房价上涨的势头。
     
    “新特区”政策出台之后，９天之内房价上涨7.6%。据重庆市国土房管局统计，6月17日－25日９天时间内，主城区商品住房共成交4524套，成交面积达41.33万㎡，商品住房平均成交价由2909元／㎡上升到3055元／㎡，上涨了7.6%，主城区一线楼盘价格涨幅在200-700元/㎡（套内面积）。
     
    大量外地客户及投资客户看准了重庆楼市的发展潜力，纷纷把握机会下叉，购房群体发生了一定程度的变化，投资客户比例大幅上涨。
     
    在市场形势一片大好的情况下，购房群体中恐慌性购房占了一定的比例，市场销售井喷在一定程度上透支了部分消费，只是阶段性的喷发，不能持久。房价主要是由供求关系决定的，随着市场供求平衡的到来，房价涨幅将趋缓。
     
    二、近期主要房地产市场发展政策研究
    1、土地政策
    （1）新增建设用地土地有偿使用费提高一倍
    财政部会同国土资源部、中国人民银行发出通知，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策做出了重大调整。通知称，从2007年1月1日起，各地新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，最高的一等地区将从70元/㎡调整为140元/㎡；中间八等地区将从21元/㎡调整为42元/㎡；最低十五等地区将从5元/㎡调整为10元/㎡。
     
    晟城观点：              
    2005年按照原有的标准征收的新增建设用地土地有偿使用费不到全国新增建设用地出让纯收益的1/3,无法有效遏制各地用地扩张。因此，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动。
     
    但另一面也推动发达地区开发企业纷纷抢滩西部等二三线拿地，增加土地的储备量，这是近期重庆土地地价不断飚升的重要因素。
     
    （2）清算土地增值税
    1月6日《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。
     
    晟城观点：
    “清算”二字是核心，以往有关土地增值税的规定并不严格，多采用预征收制，一般额度多为房屋销售价格的1％至3％。 然而将"预征"转变为"清算"后，无论是开发商对土地进行开发、整体转让未竣工决算房地产开发项目、还是直接转让土地使用权，都将征收土地增值部分30%-60％不等的税率。 开发利润越高，国家征收的比例就越高，房地产将告别暴利时代。
     
    2、金融政策
    （1）央行上调存款准备金率0.5个百分点
    中国人民银行从2007年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。7月19日央行再次宣布从8月15日起上调存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行12%的存款准备金率标准。
     
    晟城观点：
    紧缩银根，一方面稳定房价，有效抑制投资性客户的投机炒作；同时针对当前国际收支顺差矛盾仍较突