万达郑州陇海路万达广场商业综合体项目投资测算报告64页戴德梁行可行性WORD文档综合体免费下载WORD文档

万达郑州陇海路万达广场商业综合体项目投资测算报告64页戴德梁行可行性WORD文档

    DTZ Retail Dept.

    2012年万达XX项目
    投资测算书
    1

    DTZ

    郑州项目市场研究及项目分析以及项目初步方案建议商业定位、酒店式公寓定位方面进行深化，并就商业
    部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建
    议，以指引商业建筑设计及业态分区，清晰涵
    盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。
    3

    DTZ

    4
    1|市场分析综述

    零售市场－郑州市商业网点空间布局不合理，二七商圈零售业过度集中，其他区域则较
    为零散；各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈，商业形态滞后，
    极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之
    急。

    消费者研究－郑州市目前尚没有真正的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构
    想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒
    精厂项目的主题时，「大型综合性购物中心」是最受被访者欢迎的一种主题，远较生
    活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中，亦显示出商品服务种类是
    否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素，证明这些被访者
    均期望可体验「一站式购物」的乐趣。

    公寓市场－郑州公寓市场，无论是销售总体量还是价格走势，二七区都紧随金水区。二
    七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大，这在二七区现有公寓物业多样
    化的物业定位、创新的产品设计，以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如果二
    七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势，从全市公寓物业软硬
    件配置相对差别不大中寻找突破点，并将物业发展空间和客户拓展范围放大，则公寓
    物业发展前景更值得乐观。

    DTZ
    1|市场分析综述

    区位情况－本项目位于郑州市中南部――郑州传统居
    住板块，区域居住氛围浓厚，市政配套较完善，相
    对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则
    较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上，项目东
    西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路，项目
    交通网络辐射能力较好，易达性较强。
    大二七商
    圈

    西
    站
    口
    广
    场
    及
    周
    5
    二七商
    圈
    西移
    边
    本项
    目
    城市规划背景－郑州市规划局透露，未来郑州市将建设火车站西出口，并围绕西出口再发展
    一个新商圈。按照规划，西出站口周边除了满足客流的功能外，将以文化展示、商务办公
    、商业服务、酒店服务为主，辅以物流和住宅的功能，通过带动火车站周边的人流、物流
    、资金流、信息流，这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点，向城市中
    心的商业区、展示中心和文化中心转变。
    可以预期，未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接，西出站口将形
    成新的商圈，同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本，很多商家
    会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区，二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展，二
    七商圈的中心将向西区（即铁路西侧）倾斜，西出站口商圈将融入二七商圈内，形成郑州
    市中心的大二七商圈。可以预见，随着这种形式的逐渐演变，将为本项目带来可观的人流
    ，由于本项目距离西站广场（约1公里)较近，未来本项目将融进二七商圈，并成为市级商圈
    受郑州市民关注之项目。

    DTZ

    6
    2|项目总体定位

    郑州市级商业

    副中心
    就项目整体区位而言，其优势在于其该区位
    为于郑州市区中心，临近二七核心商圈，但由于铁路隔断
    的商业空白区域，存在极大的商业发展空间。同时该项目
    商业规模较大，发展商实力雄厚，能够形成城市的商业标
    志。如何有效提升商圈商业水平，规划具有特色的和市场
    潜在需求的商业业态及其组合；如何在竞争中先行一步，
    充分融入国际先进的商业经验。因此，本行认为项目存在着
    零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待
    解决。

    商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商
    业中心之间，服务对象不局限在本区域居民、商务人群。
    透过独特商业区功能规划与主题定位，对二七、碧沙两处
    市级商业中心人群形成部分分流，对周边的区域级商业中
    心覆盖人群形成就近集中。因此，戴德梁行认为本项目定
    位为市级商业副中心不仅符合城市发展方向与消费者期望
    ，并适度超前，为未来预留了发展空间。郑州火车站西出
    站口的系列规划的出台，更为适度的超前提供了难得的市
    场契机。

    DTZ

    7
    3|项目发展主题定位

    郑州 [ 西二七中心 ]

    [West 27 center]
    项目发展主题的核心在于购物中心的规划，利用购物中心的
    商业凝聚力组织其他建筑功能的展开，涵盖酒店式公寓、公
    寓及住宅区。

    在购物中心对于区域的融合方面，陇海路/庆丰街位于二七
    商圈西侧，陇海路本身东西交通枢纽概念明显，周边亦以铁
    路运输职能企事业单位、居住区为主，项目应体现高效率的
    城际交通所带来的商业贸易高度发达的区域形态。

    郑州火车站百年发展成就了二七商圈的批发零售商业的崛起
    ，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的规划建设
    提供了对于零售、酒店、金融办公等城市商业功能更好的发
    展机遇，本项目发展的主题应塑造出该区域有绝对凝聚力的
    商业空间与公共建筑，以对应这一契机。

    因此，项目发展的主题定位为[西二七中心]/[West 27
    center]。作为二七商圈重心向西侧倾斜，作为二七商圈向
    西延伸覆盖区域的本项目，提供更好的交通到达条件与泊车
    便利、更好的商业建筑规划、更好的商业形象与环境、更好
    的功能与业态组合，同时借助二七商圈稳定的商业人流，可
    以达成对于二七商圈的有效提升。