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天津中原物业顾问有限公司
    TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO., LTD.                      首创·瑞景项目报告
    首创宝翠花都项目前期策划报告
    目录
    一、天津宏观市场情况分析              4
    1、天津宏观市场情况分析              4
    1.1、天津市GDP、人均GDP情况              4
    1.2、固定资产投资状况              5
    2、居民收入与消费水平              6
    2.1、职工平均工资              6
    2.2、城区人均可支配收入              7
    2.3、消费性支出状况              7
    2.4、社会消费品零售总额              8
    2.5、各大城市收入状况对比              9
    3、天津各行政区域经济运行比较              9
    4、红桥区概状              10
    5、城市基础设施现状与趋势              11
    6.1天津市未来五年郊区城市化发展计划正在制定              11
    6.2、国家发改委同意建设京津高速公路天津段项目              11
    6.3、天津6项便民工程全面铺开 121条道路整修完工              12
    6.4、快速路建设              13
    6.5、地铁一号线建设情况              14
    7、主要政策法规对未来天津市房地产市场的影响              16
    7.1、土地政策的分析              16
    7.1.1、              政策内容              16
    7.1.2、              政策影响及评析              16
    7.2、价格政策的分析              17
    7.2.1、政策总结              17
    7.3、“5.11”政策评述              18
    7.3.1、5月11日七部委联合意见概要              18
    7.3.2、5月11日七部委联合意见的影响描述和分析              19
    7.4.人民币升值对房地产市场的影响              20
    8、红桥区拆迁量              20
    二、天津市房地产市场的总体状况及发展趋势              21
    1、天津市整体趋势              21
    2.区域房地产市场04—05年各季度走势分析              25
    2.1、市场供需总体变动情况              25
    2.1.1、天津市供需量总体走势情况              25
    2.1.2、红桥区供需总体走势情况              26
    2.1.3、北辰区供需总体走势情况              27
    2.2、2005年上半年红桥、北辰区房地产市场各指标供需分析              27
    2.2.1、05年上半年区域市场总体供需情况              27
    2.2.2、05年上半年区域市场各面积段产品供需情况              28
    2.2.3、05年上半年区域市场各户型供需情况              29
    2.2.4、05年上半年区域市场各单价区间供需情况              30
    2.2.5、05年上半年区域市场各总价区间供需情况              31
    2.2.6、05年上半年区域市场各楼体类型区间供需情况              33
    三、区域板块对比分析              34
    1、各板块基本情况              34
    2、各区域未来供应量状况分析              38
    四、竞争对手产品分析              39
    1、各板块在售项目基本情况              39
    2、产品特征分析              41
    2.1、在售各项目基本指标              41
    2.2、潜在项目基本情况              41
    2.3、产品类型分析              43
    2.4、绿化及车位状况              46
    3、在售产品户型状况              46
    3.1、层高分布分析              49
    3.2、开间、进深情况              49
    3.3、各户型销售状况分析              49
    3.3.1、户室比例情况              51
    3.3.2、各户室的销售状况              52
    4、项目配套分析              57
    5、各项目价格分析              59
    5.1、各项目总价情况              60
    5.2、总价阻力线分布              60
    6、各项目价格变化及销售情况分析              61
    7、项目推广情况分析              64
    8、供应部分小结              67
    五、主要客群及基本需求特征分析              68
    1.竞争项目的成交客户需求特征分析              68
    2、购房者需求状况              69
    2.1、对户型的需求比例              69
    2.2、对面积的需求比例              70
    2.3、不同产品类型的需求比例              70
    2.4、单价承受比例              71
    2.5、总价承受比例              71
    3、客户访谈总结              72
    3.1、对居住条件的满意度              72
    3.2、地铁的影响              72
    3.3、再次置业的区位选择              73
    3.4、产品细节及配套等情况              73
    六、供需对比结论              74
    七、商业市场研究              74
    1、天津市商业市场目前的运作模式及发展趋势              74
    1.1、典型商业市场的运作模式              74
    1.2、天津市商业市场的发展趋势              75
    2、天津市典型住宅社区商业配套分析              77
    3、本项目周边区域商业市场分析              78
    3.1、大型商业设施分析              79
    3.2、潜在大型商业设施供应分析              81
    3.3、区域内各个楼盘项目配套商业分析              82
    3.4、区域内街边店铺分析              83
    4、本项目商业定位建议              84
    4.1、项目商业建筑空间类型的建议              84
    4.2、本项目商业业态建议              85
    4.3、项目租售价格定位建议              85
    八、项目自身综合素质分析……………………………………………………………………..86
    1、项目来源…………………………………………………………………………………86
    2、自然条件………………………………………………………………………………….87
       2.1宗地位置………………………………………………………………………………
       2.2项目规划条件…………………………………………………………………………
       2.3基地历史状况………………………………………………………………………….
       2.4基地现状……………………………………………………………………………….
       2.5基地未来规划………………………………………………………………………….
    3、社会条件……………………………………………………………………………………
       3.1区域概况……………………………………………………………………………….
       3.2交通分析……………………………………………………………………………….
       3.3周边生活配套………………………………………………………………………….
       3.4对项目有影响的重大市政建设……………………………………………………….
    4、项目swot分析……………………………………………………………………………..
       4.1优势……………………………………………………………………………………..
       4.2劣势…………………………………………………………………..............................
       4.3机会……………………………………………………………………………………..
       4.4威胁……………………………………………………………………………………..
    九项目定位建议……………………………………………………………………………………..
    1、项目整体形象定位………………………………………………………………………….
       1.1开发商自身定位………………………………………………………………………..
       1.2市场定位………………………………………………………………………………..
       1.3项目主题诠释…………………………………………………………………………..
    2、客户群定位………………………………………………………………………………….
       2.1目标客户所在区域……………………………………………………………………..
       2.2客群特征………………………………………………………………………………..
       2.3客职业分析……………………………………………………………………………..
       2.4目标客户年龄分析……………………………………………………………………..
       2.5目标客户收入情况分析………………………………………………………………..
       2.6重点大客户单位分析…………………………………………………………………..
    3、价格定位……………………………………………………………………………………
    4、产品定位……………………………………………………………………………………
    十项目开发周期……………………………………………………………………………………..