2006年杭州江干N-8与N-10项目可研报告
一、项目概况
1．规划设计要点
N-8地块
用地性质
| 住宅(设配套公建）用地
| 总用地面积
| 43752平方米
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代征地面积
| 无
| 净地面积
| 43752平方米
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容积率
| 综合容积率≤2.3
| 总建筑面积
115790平方米
| 住宅95080平方米，配套公建面积
5550平方米
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| 净地容积率
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| 地库面积15160平方米
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建筑密度
| ≤35%
| 绿地率
| ≥30%.
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建筑层数
| 16层
| 限高
| 50米
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建筑间距要点
| 满足国家及杭州市日照间距规定
|
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退红线要求
| 高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H
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配套要求
| 机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5550平方米
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交通规划要点
| 机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上
|
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其他规划要点
| 围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米
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N-10地块
用地性质
| 住宅(设配套公建）用地
| 总用地面积
| 41100平方米
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代征地面积
| 无
| 净地面积
| 41100平方米
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容积率
| 综合容积率≤.2.2
| 总建筑面积
103620平方米
| 住宅85070平方米，配套公建面积
5350平方米
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| 净地容积率
|
| 地库面积13200平方米
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建筑密度
| ≤35%
| 绿地率
| ≥30%
|
建筑层数
| 16层
| 限高
| 50米
|
建筑间距要点
| 满足国家及杭州市日照间距规定
|
|
|
退红线要求
| 高层建筑后退绿化控制线不小于3米，后退道路红线不小于8Q米，后退北侧用地边界不小于15Q米且不小于0.3H
|
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|
配套要求
| 机动车停车位0.5个/户，非机动车停车位2.0个/户，配套公建面积5350平方米
|
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交通规划要点
| 机动车出入口设在东侧规划道路上，人行入口设在九环路上
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其他规划要点
| 围墙通透美观，后退绿化控制线不小于0.5米，后退道路红线不小于1米
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2．N-10东侧紧邻的N-12 由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。
二．客户定位及产品解决方案
1．项目系列归属
金色家园产品系列
2．项目客户定位（参见七对眼睛工作表格）
3．产品解决方案
（1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格）
（2）规划方案（附图及经济技术指标）
杭州江干N-8、N-10项目规划方案
? 以上方案经测算能满足规划要求，同时符合经营计划指标需要；
（3）单体方案（附图及经济技术指标）
? 上为三房户型，下为两房户型；
（4）成熟产品与标准化产品选型
? 以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用；
三、土地获取方式及项目风险分析
（一）土地权属状况与项目背景
土地使用权人
| 杭州市国土资源局
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| 土地他项权利
| 无
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土地用途
| 居住（设有公建配套）
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| 土地使用年限
| 居住70年、商业40年
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土地手续状况
| 政府挂牌净地出让
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项目信息来源
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| 公司同事介绍
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土地方或合作方背景
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| 土地方为杭州市国土资源局，为代表杭州市政府进行土地出让的唯一部门
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项目出让目的
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| 政府工作
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是否存在中介费
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| □是 □√否
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（二）土地获取方式
1、土地使用权获取方式简述
上海公司先与杭州市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天内万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周内万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40%
2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本环节、时间和条件说明
上海公司准备可研报告06/4/19
总部决策会听证06/4/21
上海公司与合作方签协议06/4/24
万科交公告保证金06/4/24
政府公告06/4/25
政府挂牌06/5/15
万科摘牌06/5/25
3、地价与支付节奏：
地价
| 包含内容与价款组成：
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| 总额：4.75亿元；土地单价：380万/亩，；楼面单价：2500 元/平方米
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| 支付节奏（预计挂牌时间5月中旬）
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支付进度
| 土地公告前
| 报名竞价时
| 首付款（20%）
| 第二次付款（40%）
| 第三次付款（40%）
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支付金额
| 公告保证金1000万
| 竟买保证金8500万
| 9560（含公告保证金1000万，竟买保证金8500万），实际不发生
| 19000万元
| 19000万元
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付款条件
| 与科技园区政府签定协议后，地块公告前。
| 公告后，正式开始竞价前
| 签定土地出让合同后10天内
| 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后四个月底之前
| 按合同付款约定时间为签定土地出让合同后八个月底之前
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4、拆迁及交地：
时 间
| 06/6/8
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拆迁计划（面积）
| 已完成
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交地计划（面积）
| 全部
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交地标准
| 三通一平
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（三）项目风险与防范
1、土地获取风险
1）土地获取可行性风险分析
政府挂牌净地出让，无法律风险
2）竞争对手分析（招拍挂交易方式需要说明）
竞争对手
| 主要背景
| 威胁程度
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中海
| 中建总公司下属房地产开发企业
| 已与开发区接洽过，但被园区婉拒
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2、合作风险
主要风险点
| 风险内容
| 防范措施
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1） 付款风险
| 政府挂牌净地出让，无
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2） 税务风险
| 政府挂牌净地出让，无
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3） 合作方履约能力
| 政府挂牌净地出让，无
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3）收购公司风险
| 政府挂牌净地出让，无
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4）经营管理风险
| 政府挂牌净地出让，无
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5）收益分配风险
| 政府挂牌净地出让，无
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3、其他风险
主要风险点
| 风险内容
| 防范措施
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1）已开发项目遗留问题风险
| 政府挂牌净地出让，无
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2）项目手续风险
| 政府挂牌净地出让，无
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3）拆迁、交地风险
| 政府挂牌净地出让，已三通一平
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4）其他
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四、资金解决方案
1、杭州公司第一个项目，暂没有公司资金状况分析。
2、 待决策新项目现金流量计划
年度
| 2006年
| 2007年
| 2008年
| 2009年
| 2010年
| ……
| 合计
|
现金流入
|
| 41,920
| 62,950
| 30,688
| 167
|
| 135,725
|
现金流出
| 50,435
| 15,464
| 26,514
| 17,125
| 4,674
|
| 114,211
|
项目净现金流
| -50,435
| 26,457
| 36,436
| 13,563
| -4,507
|
| 21,514
|
项目累计净流量
| -50,435
| -23,978
| 12,458
| 26,021
| 21,514
|
| 21,514
|
说明：待决策新项目资金峰值 50435 万元，出现时点 06年4季度 。实现累计正向现金流时间为200 8 年 3 季度。
3、资金缺口解决方案：
（1）拟向总部申请项目贷款额度 42435 万元；
（2）拟寻求中资/外资合作解决 8000 万元资金缺口；
（3）其它方式解决。
五、项目开发计划
1、首期项目开发计划：
序号
| 工作内容
| 时间
|
|
|
| 开始
| 完成
|
1
| 项目启动时间
| 06/4/28
|
|
2
| 规划方案设计
| 2006/4/28
| 2006/6/30
|
3
| 单体方案设计
| 2006/6/15
| 2006/8/15
|
4
| 施工图设计
| 2006/8/15
| 2006/10/15
|
5
| 签署土地协议或合同
| 06/5/28
|
|
6
| 取得土地证
| 06/9/30
|
|
7
| 基础开工
| 06/10/28
|
|
8
| 开盘
| 07/05/24
|
|
9
| 竣工验收
| 07/12/28
|
|
10
| 入住
| 08/5/30
|
|
附运营计划表
2、项目销售计划：
| 2006年
| 2007年
| 2008年
| 2009年
| 合计
|
开发计划m2）
| 82,577
| 73,408
| 75,072
|
| 231,057
|
销售面积m2）
|
| 70,400
| 85,266
| 31,678
| 187,344
|
销售额（万）
|
| 44,298
| 63,139
| 28,288
| 135,725
|
销售单价
|
| 6,292
| 7,405
| 8,930
| 7,245 |