1、项目背景

1.1项目名称

裕邦·方舟城项目

1.2项目建设地址

南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角

1.3房地产开发有限公司

南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司

1.4项目法人概况

    名称：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司
    住所：南阳市方城县城关镇潘庄
    法定代表人：陶杰
    注册资本：1016万元
    企业类型：有限责任公司
    经营范围：在合法取得土地使用权范围内进行房地产开发
       联系电话：0377-67256696
       邮编：473200

1.5企业概况

1.5.1企业背景

南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司是深圳市裕邦佳杰房地产发展有限公司董事长陶杰先生进驻河南地产界新注册的一家全资控股的子公司，陶杰先生系全国著名餐饮连锁企业——深圳市周一品小肥羊餐饮连锁有限公司总经理。该企业自1996年成立以来，凭借成熟的经营理念、先进的管理模式和强大的技术研发力量，目前周一品小肥羊已经在兰州、深圳、上海、南京、广州等大中型城市开设220余家连锁店，总资产达5亿元人民币，企业多次获得“消费者信赖企业”奖，并于2000年通过国际ISO9001—2000认证。在河南项目的前期规划、工程施工以及后期市场营销中，南阳裕邦佳合地产从深圳裕邦佳杰公司抽调了大批资深的工程管理和市场营销人员。

1.5.2企业现状

南阳市裕邦佳合地产开发有限公司，是经河南省工商局审核，南阳市工商局备案，方城县工商局注册，南阳市建委批准成立，主要从事房地产开发的有限责任公司，公司现有职工人数86人，其中专业技术人员35人。公司下设总经理办公室、销售部、财务部、工程技术部、项目部、开发部等部门管理公司、开展各项事务。公司实力雄厚，队伍精干，机构健全，奉守“务实高效、开拓创新、精益求精”的企业精神，追求“设计一流”、“服务一流”，坚持“社会效益第一”。

1.6项目建设规模和内容

1.6.1项目地址

项目位于南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角，地处方城未来政治文化中心的核心位置。（如图）

1.6.2项目的规划设计指标

项目规划设计指标表（表1-1）

序号	名称	单位	主要指标
1	土地建设批准用地号	—	方城县（2007）方土用字第202号
2	总用地面积	平方米	62498
3	总建筑面积	平方米	109094
4	其中：住宅（一期）	平方米	39024.32
4		商业（一期）	平方米	3882.42
5	容积率	—	1.79

1.7项目研究依据

    ◎《房地产开发项目经济评价方法》
    （建设部：建标[2000]205号）
    ◎《建设项目经济评价方法与参数》
    （国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
    ◎《关于印发经济评估方法的通知》及附件
    （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
    ◎《南阳市建设工程价格信息》

2、项目投资区域环境与区域市场需求研究

2.1项目投资区域概况

    方城县位于南阳盆地东北边隅，许平南高速路和豫01线公路贯穿全境，公路网络四通八达，县城距南阳机场仅50公里，距焦枝铁路25公里，交通网络发达。全县总面积2550平方公里，地处亚热带和南暖温带的交接处，境内气候温和，四季分明，光照充足，雨量适宜。全县辖16个乡镇、577个行政村，总人口110万人，其中城区人口达10%，是国务院批准的对外开放的重点县。近年来，方城县委、县政府始终坚持全面贯彻落实科学发展观，强力实施“工业强县、双引三联”战略，加快了建设“三个家园”的步伐，投资环境宽松，投资力度加大，经济及社会稳步发展。县委、县政府把培育城市品牌、精心经营城市、提高城市品味，作为营造对外开放窗口的重点，加大了城市建设的力度。
    “裕邦·方舟城”作为方城县的重点引资项目，它的建设符合国家的投资政策，有利于拉动县城经济的跨越发展；符合国家加快县城建设、打造“三个家园”的总体战略，有利于提高居民生活品位和县城品位；符合建设开放、富裕、文明、和谐新方城的总体要求，有利于树立方城县开放、文明的良好形象。
    因此，方舟城项目不仅能在良好的环境中运行，同时它的实施也对方城县的经济建设、文化建设等方面添砖加瓦。

2.2项目区域市场需求分析

    目前，根据我们对全县房地产开发业的调查，房地产业旺销的态势良好，销售率高高在上。其商品房开发、销售、闲置情况见表2-1。
    表2-1 近期各楼盘情况

开发项目	年度	总建筑面积	容纳户数	销售户数	销售率	闲置率
中意花园	2004	34121㎡	住宅145户	145户	100%	0
							商铺150户	150个
裕景广场	2005	30000㎡	住宅210户	190户	94%	6%
							商铺110个	110个
中达花园	2005	73060㎡	住宅570户	570户	98.5%	1.5%
							商铺120个	110个
宇信锦城	2006	58206㎡	住宅411户	403户	98.6%	1.4%
							商铺130个	130个

从上表可以看出，开发面积增幅较大，在短时间内销售率非常高，说明市场需求相当旺盛，可以预见未来前景非常广阔。

2.3项目定位分析

2.3.1项目周边环境分析

项目周边有县国税局、县防疫站、现劳动局以及拟建中的县地税局、县交通局、县检察院、县规划局等政府部门；于此同时，周边还有汉都华府、新裕花园、中达花园、教师新村花园等高尚生活社区，项目东侧为裕邦大型住宅备用地。项目东面和南侧分别为规划中的新汽车站、小学和医院。项目片区日后必将成为方城县新的政治文化中心和中央居住区，一个新的方城中心正在崛起。
可见，项目正是位于一个黄金地段，升值潜力无限巨大。

2.3.2项目定位

    裕邦·方舟城是方城目前首座集四星级大酒店、旺区商业、高尚住宅、休闲公园为一体的大型国际复合建筑群。裕邦·方舟城秉承“领跑方城20年”的经营理念，全力打造国际级的生态样板住区。可以说，项目定位在一个高档水准。其定位依据是：
    一是国家住房制度的改革。现在国家颁布的不再允许独家小院建设的政策，给房地产开发业带来了新的活力和发展信心。
    二是国家对房地产业的指导政策，使得方城县房地产开发建设井然有序，房地产市场日益成熟，价格相对平稳，前景乐观。
    三是多年来，方城县房地产没有长足的发展，主要体现在产品结构单一、户型设计不合理、小区绿化率低、物业管理混乱等问题。而随着方城县近年来经济的高速发展，中高端消费者对改善居住环境的渴求与当地房地产发展在低层次徘徊之间产生的矛盾日益突出。而本项目的进驻填补了方城中高端住宅需求的空白。

2.4产品定位

2.4.1产品价值优势分析

    ?      户型----小高层、复式
                 带电梯和入户花园的小高层、顶层复式、超大户型等具有城市气息的先进设计，开创了方城地区的先河，目前在方城市场是独一无二的。
    ?      社区配套----大社区、园林景观
           15000平米公园的改造，园林景观，社区规划及休闲配套也是项目大亮点。
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