沧州市许官屯新村地块
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
    中国策划研究院
    2009/9/25 
     
     
    目录
     
    1              项目总论              44
    1.1              项目背景              44
    1.1.1              项目名称              45
    1.1.2              开发公司简介              45
    1.1.3              承担可行性研究公司              45
    1.1.4              项目建设规划内容              47
    1.1.5              项目开发手续              49
    1.2              可行性研究结果              49
    1.2.1              市场预测              49
    1.2.2              项目建设进度              50
    1.2.3              投资估算和资金筹措              50
    1.2.4              项目综合评价结论              51
    2              项目投资环境和市场研究              53
    2.1              市场宏观背景              53
    2.1.1              全国投资环境              53
    2.1.2              沧州市投资宏观背景              68
    2.1.3              区域发展及前景预测              81
    2.1.4              宏观市场与本项目发展借鉴              81
    2.2              区域市场分析              82
    2.2.1              区域市场界定              82
    2.2.2    购房客户情况分析..………………………………………………………………………..87
    2.2.3    供给分析              88
    2.2.4    区域市场需求概述              41
    2.2.5    竞争分析              41
    2.2.6    片区房地产市场分析结论              41
    3              项目分析与评价              43
    3.1              地块解析              43
    3.1.1              项目地理位置              43
    3.1.2              地形、地势              44
    3.1.3              外侧环境              44
    3.1.4              地上物现状              45
    3.1.5              空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况              45
    3.1.6              规划限制条件              45
    4              市场定位及项目评估              47
    4.1              项目定位              47
    4.1.1              产品定位              49
    4.1.2              户定位              59
    4.1.3              价格定位              59
    4.2              方案建议              60
    4.2.1              案整体设计              60
    4.2.2              商业设计              60
    4.2.3              住宅户型设计              61
    5              项目开发建设进度安排              62
    5.1              有关工程计划说明              62
    6              投资估算与资金筹措              63
    6.1              项目总投资估算              63
    6.1.1              土地成本              63
    6.1.2              前期工程费              63
    6.1.3              建安工程费              64
    6.1.4              管理费用              64
    6.1.5              不可预见费              64
    6.1.6              其他费用              64
    6.1.7              财务费用              64
    6.1.8              销售费用              65
    6.1.9              公共设施专用基金              65
    6.1.10              景观环境、建筑立面装饰、软件设备等              65
    6.2              资金筹措              65
    6.3              投资使用计划              66
    7              销售及经营收入测定              67
    7.1              物业销售收入估算              67
    7.1.1              项目销售收入测算              67
    7.1.2              销售税金及附加测算              67
    7.2              资金来源与运用分析              67
    7.3              销售利润              68
    8              财务与敏感性分析              69
    8.1              项目盈利能力分析              69
    8.2              项目不确定性分析              69
    8.2.1              项目盈亏平衡分析              69
    8.2.2              项目敏感性分析              69
    8.3              社会效益和影响分析              70
    9              可行性研究结论与建议              71
    9.1              拟建项目的结论性意见              71
    9.1.1              已取得土地使用权              71
    9.1.2              建设后续资金需要有保证              71
    9.1.3              项目具有良好的社会效益              71
    9.1.4              项目经济效益良好，但有一定的风险。              71
    9.2              项目主要问题的解决办法和建议              72
    9.2.1              项目的主要问题              72
    9.2.2              建议              72
    9.3              项目风险及防范建议              72
    9.3.1              市场风险及防范建议：              72
    9.3.2              经营管理风险分析：              73
    9.3.3              行业风险：              73
    

1        项目总论

    该地块位于沧州市主城西区，城市新的发展区域，地块北临御河路，西接永安大道，东与朝阳花园小区紧连，为原许官屯新村地块。总用地面积约59753.91平方米，属于沧州市远景规划中计划确定的新区住宅用地，项目处于其新区核心居住区，对于新型住宅开发有极其重要意义。目前项目地块处于未拆迁区域，待拆迁面积约45148.57平方米，空荒面积14320平方米及其他道路绿化占地。根据项目实地勘察市政配套基本成熟，开发施工条件尚不具备。经过对沧州市房地产市场的考察，并对地块的研究计算，该地块的主要用途是住宅用地，加入部分商业用地，原则上制定容积率3.0，建筑密度30.0%，绿化率不低于30%。主要建筑形式为高层，加入部分多层，建筑限高一般在100米以下。
    根据调查分析及以上资料，项目产品定位为高档住宅新区，并初步确定项目主要技术指标如下：
    总用地面积：59753.91平方米
    建筑用地面积：57614.1平方米
    容积率：3.0
    计容积率面积：179261.73平方米
    其中：住宅139261.73平方米
          商业40000平方米
    绿化率≥30%
    建筑密度≤30%
    （以上数据是依据当地规划对该项目周边地块物业的指标参考提出的，该方案仅为可行性研究方案，具体数据会在地块规划设计院介入的规划方案阶段调整优化）
     

1.1      项目背景

        该项目是在沧州市新区住宅发展建设中的核心项目，在《沧州市控制性详细规划用地规划图》（片区号：17-19，96-99）的指导下，参阅《沧州市城市总体规划》（草案公告）其中的《沧州市总体规划（2008-2020年）》整体区域规划方针指导下开发建设的。
     
    该地块为沧州美好家园房地产开发有限公司投资开发，是该公司在市政建设的领导总领下开发建设，本着“诚信为本、勇于开拓、追求卓越、精益求精、稳步发展”的经营理念，“以人为本”的规划高度，高瞻远瞩，力争把许官屯新村项目改造建设成沧州市高品质楼盘的标志性住宅小区。
     

1.1.1      项目名称

    项目名称暂定为“加州小镇”

1.1.2      开发公司简介

    沧州美好家园房地产开发有限公司成立于2000年6月，是一家专业从事房地产开发、营销策划、物业管理为一体的综合性股份制企业。公司拥有丰富的开发经验、一流的战略合作伙伴、一流的管理以及一流的房地产开发经营专业人才。成立九年来，始终坚持并实践着“诚信为本、勇于开拓、追求卓越、精益求精、稳步发展”的经营理念，先后开发建设了《佳苑领域》、《海天雅居》、《领袖东方》、《朝阳门》、《海子世家》、《青青家园》、《地中海假日》、《温馨家园》、《乾宁花园》、《海子花园》等多个风格迥异、空间灵动、功能齐全、雅居怡然的居住小区，总开发面积达80万平米以上，累计投资额打17亿元以上，为改变沧州的人居环境做出了卓越的贡献，不仅荣获“房地产行业先进单位”、“信用AAA企业”、“消费者信得过企业”等多项殊荣，并且荣获河北省建设厅、河北省建设信息中心、河北省住宅与房地产业协会颁发的“河北省十佳优秀节能楼盘实施项目奖”、燕赵康居杯河北省优秀住宅实施项目金奖等众多殊荣。
     

1.1.3      承担可行性研究公司

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