地块评估
    厦门2005P02地块评估简报
     
    一、市场简析
    （一）龙山综合区概况
    1、区域简介
    龙山综合区的前身是龙山工业区，与莲花五村住宅小区只有一路之隔。它始建于1984年，1993年市政府调整龙山综合区，将龙山工业区西北面的用地约23万平方米调整并用于莲花五村统建房居住小区及部分商品房建设。1994年，市政府作出决定，区内不再审批新建的工业用地项目，目前在龙山综合区落户的企业有50家，如林德叉车、古龙罐头厂等大型企业，但随着岛内工业的外迁，该区域的工厂将逐渐搬出岛外。
     
    2、城市规划
    龙山片区的定位是：以居住功能为主的生活综合区。整个龙山片区面积约40万平方米（不包括林德叉车所在），未来预计约可提供建筑面积60多万平方米，供5500户1.9万人居住。住宅主要以小高层为主，同时鉴于地处厦门本岛几何中心位置，将考虑配置若干40层以上地标性建筑。
     
    未来龙山片区公共设施将集中设置，区内大约三分之一土地将用来开发学校、医院、邮政等配套设施；取消沿街店面，将小区入口空间、商业服务空间统一设在临近金尚路处，小区内部则布局较纯的住宅楼群；集中布置绿化空间，绿地率将在40%以上。
     
    3、未来展望
    龙山综合区地处厦门本岛几何中心位置，邻近莲花生活区、金尚小区等大型居住生活区，周边还有47万平米的忠仑花园，随着厦门城市化的推进，将使该区域的公共交能、市政配套等得到较大的改善，未来将建成厦门的中高档居住区。
     
     
     
     
    （二）厦门本岛东部市场概况
    根据本案的区位特征，主要选取厦门本岛东部的楼盘进行比较分析。
    厦门本岛东部主要在售楼盘汇总

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


    禹洲高HOUSE
    住宅：6700元/平米
    联发新天地
    住宅：5800元/平米
    第二城
    住宅：4500元/平米
    国贸阳光2期
    住宅：5600元/平米
    新城国际
    住宅：5900元/平米
    金尚风景
    住宅：5400元/平米
    玉山花园
    住宅：6300元/平米
    印象后街
    住宅：5350元/平米
    本案
    新莲花新龙山
    住宅：6000元/平米
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    楼盘分布示意图
    
     
     
     
     
     
    1、供给量分析
    ?      厦门本岛东部供给量超过63万平米，目前市场存量约35万平米；
     
    2、产品分析
    ?      多数项目为多层、小高层混合社区；
    ?      高品质的项目相对较少，建筑风格趋同（主要为现代风格），由于规模有限，多数社区缺乏园林景观；
     
    3、户型分析
    ?      三房为区域的主力户型，户型面积与厦门市区相比相对较小；
    ?      金尚风景提出“空中院馆”户型模式，即设置较大面积的凹阳台，给消费者带来附加值的同时，也有树立了项目的竞争优势；
    ?      禹洲高HOUSE及玉山花园为挑高4.98的户型设计；
     
    4、价格分析
    ?      区域住宅售价集中在5400-5900元/平米；
    ?      挑高户型项目的售价比周边普通住宅售价高出500-800元/平米，如禹洲高HOUSE及玉山花园；
    ?      印象后街受变压器影响较大，靠近变压器的售价要比不靠近的低500元/平米左右；
     
    5、销售情况分析
    ?      区域楼盘同样受房产新政大背景的影响，新开盘项目销售率普遍较低，国贸阳光2期的销售率就与1期形成鲜明的对比，而综合质素较高的联发新天地，销售率也没预计的好；
    ?      区域的楼盘将集中在05年10月份面市，如玉山花园、金尚风景等，而新莲花新龙山项目将在06年年初推出；
     
    6、客群分析
    ?      周边居民及江头区域的生意人为该区域的主要购买客群
    ?      其次是为了获得户口而在该区域购买的泉州、漳州等外地购房者；
    （三）项目分析
    1、优势
    ?      可以共享禹洲花园的成熟配套；
    ?      邻近47万平米的忠仑公园，具备打造高品质楼盘的基础；
    ?      项目规模较小，投资额度较小；
    ?      项目位于城市几何中心位置，但却不受噪音影响；
    ?      项目周边均为多层住宅，本案视野开阔；
     
    2、劣势
    ?      规划限制。每户面积150平米以上，沿主干道设置封闭式阳台；
    ?      项目规模较小，不利于品牌形成及成本分摊；
    ?      项目周边无公交车站，公共交通较为不便；
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项目无商业设施，投资价值较低；
    


    
    左上图：项目地块
    右上图：项目周边住宅
    左  图：项目小区路
    
     
     
     
     
     
     
    （四）价格定位
    1、住宅均价
    区域住宅均价集中在5400-5900元/平米，考虑到本案的推出时间及产品本身质素，本案均价预计为6300元/平米，高出周边售价500-800元/平米；
     
    


    2、车位均价
    区域楼盘车位均价在8-10万元/个，本案车位均价预计为8万元/个；
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、经济评价
    1、项目基本数据

     
    2、以起拍价为地价成本的支出与收入估算表