杭州市拱墅区城市建设发展中心
京杭运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程
可行性研究报告
1
京杭运河两岸(拱墅区段)旧城改造工程可行性研究报告
目 录
1 概 述………………………………………… 1
1.1 项目总概况
1.2 承办单位概况
1.3 编制依据
1.4 研究范围
1.5 主要结论
2 项目背景与意义……………………………… 6
2.1 项目背景
2.2 项目实施的意义
2.3 土地储备及房地产市场概况
3 项目范围与建设条件…………………………12
3.1 项目用地范围及现状
3.2 建设条件
4 总体规划和安置区划…………………………17
4.1 总体规划及空间布局
4.2 地块控制与功能区划
4.3 安置地块的选择
5 工程方案………………………………………23
5.1 改造工程总体目标
5.2 安置房建设工程
5.3 教育设施工程
5.4 道路工程
5.5 绿化及景观工程
5.6 主要技术指标
6 市政工程及配套设施…………………………31
6.1 给排水工程
6.2 电力工程
6.3 通信工程
6.4 燃气工程
7 环境保护与消防………………………………39
7.1 环境保护
7.2 消防
8 组织机构及人员编制…………………………41
8.1 项目开发模式
8.2 机构及人员编制
9 实施进度计划…………………………………42
10 投资效益分析…………………………………46
10.1 投资估算
10.2 项目收益与资金平衡
10.3 综合评价
附 件
（1） 杭州市土地储备中心与杭州市拱墅区人民政府“合作开展土地整理城市改造工作协议”（2000年12月）
（2） 杭州市土地储备中心与杭州市拱墅区人民政府“合作开展土地整理城市改造工作补充协议”（2001年9月）
（3） 杭州市拱墅区机构编制委员会 拱编[2001]2号“关于成立杭州市拱墅区城市建设发展中心的通知”及资金证明
（4） 杭州市土地储备中心委托书（2001年4月）
（5） 杭土储[2001]第66号、拱城建字[2001]第3号“关于要求经济适用房计划立项的报告”
（6） 拱城发[2001]1号“关于将湖墅北路区块列入政府储备土地前期开发计划的报告”
（7） 杭州市人民政府公文处理简复单（2001年5月）
（8） 杭州市人民政府办公厅 杭府纪要[2002]38号“关于拱墅区土地整理工作等有关问题的专题会议纪要”
（9） 杭州市计划委员会 杭计投资[2000]256号“关于下达长板巷等地块前期准备计划的批复”
（10）杭州市计划委员会 杭计投资[2001]533号“关于拱墅区城建发展中心建设经济适用房的批复”
（11）杭州市计划委员会杭计投资[2003]894号“关于同意调整拱墅区大浒弄地块前期准备计划的批复“
（12）杭州市拱墅区城市建设发展中心与杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司委托建设“协议书”（2004年4月）
（12）湖墅北路(安全路-登云路)建设协议书（2007年2月）
（13）小河路（莫干山路-登云路）委托建设协议书（2007年2月）
（14）小河直街保护区委托搬迁协议（2007年4月）
附 图
（1） 项目区域位置图
（2） 区域开发地块汇总图
1 概 述 1.1项目总概况 项目名称： 京杭运河两岸（拱墅区段）旧城改造工程 承办单位： 杭州市拱墅区城市建设发展中心 用地范围： 西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区）， 规划总用地384.54公顷。 拆迁规模： 拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷） 拆迁总建筑面积约200万平方米 安置规模： 新建安置房总建筑面积58万平方米 土地整理： 888亩（2007～2011年） 项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成拱墅区城市综合改造打下良好的基础。 1.2 承办单位概况 单位名称：杭州市拱墅区城市建设发展中心(以下简称“中心”) 单位地址：杭州市大关路101号 法人代表：汤黎明 注册资本：1000万元 单位简介： 中心成立于2001年4月，是拱墅区政府直属的全民事业单位，代表区政府“负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。中心的机构设置为四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室。 中心成立以来的主要职责是与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。 中心以“改变城市面貌，提升城区品位”为工作宗旨，积极改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。 通过六年的努力，中心先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片地块、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造的操作体系，有利于促进旧城改造工程的滚动发展。 1.3 编制依据 （1）《京杭运河（拱墅区段）两岸控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2002年5月） （2）《杭州市长乐居住区控制性详细规划调整》（杭州市城市规划设计研究院2004年6月） （3） 杭州市城市总体规划（国函[2007]19号批复） （4） 杭州市人民政府令第153号《杭州市土地储备实施办法》（2000年8月修正） （5） 杭州市人民政府《关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》（杭政[2001]3号） （6）《杭州市城市房屋拆迁管理条例》(修订案)（2002年5月） （7） 杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的若干意见 （8） 杭州市人民政府关于贯彻实施《杭州市城市房屋拆迁管理条例》的补充意见（杭政[2004]1号） （9） 杭州市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见（杭政办[2006]7号） （10）中心提供的前期工作资料 （11）我国现行的规范和标准 1.4 研究范围 鉴于杭州运河沿线（拱墅区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。 考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（2007～2011年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下： （1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。 （2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。 （3）提出区域城市道路及景观带建设方案。 （4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。 1.5 主要结论 （1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将拱墅区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（拱墅区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。 （2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡—安置房平衡与资金平衡。 （3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。 综合分析，运河两岸（拱墅区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。项目主要技术经济指标见表1-1。 表1-1 主要技术经济指标 序号
| 指 标
|
| 数 据
| 备 注
|
1
| 土地整理新增面积
| 亩
| 888
| 可出让
|
2
| 总建筑面积
| 平方米
| 765080
|
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2.1
| 其中：安置房
| 平方米
| 582300
|
|
2.2
| 教育设施
| 平方米
| 43580
|
|
2.3
| 公建设施
| 平方米
| 91524
|
|
2.4
| 综保重点项目
| 平方米
| 47680
|
|
3
| 城市道路建设
| 千米
| 15
|
|
4
| 绿地面积
| 平方米
|
|
|
5
| 土地出让收益
| 万元
| 425826
|
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6
| 改造建设资金需求
| 万元
| 312435
|
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7
| 申请新增银行贷款
| 万元
| 37681
|
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8
| 贷款利息累计
| 万元
| 26848
|
|
9
| 偿还原有贷款余额
| 万元
| 80000
|
|
10
| 年末贷款余额（最大值）
| 万元
| 132546
|
|
11
| 项目盈余
| 万元
| 6543
|
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|
|
|
|
2 项目背景与意义 2.1 项目背景 跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。 拱墅区位于杭州市区的中部，是杭州市正在迅速崛起的经济大区、新兴的中心城区和底蕴深厚的文化大区。千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。但由于种种原因，运河两岸拱墅区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等互相混杂，居住环境较差；配套公建（特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。 为了加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，拱墅区委、区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住运河保护与发展作为杭州市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（拱墅区段）基本建成环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区。 2.2 项目实施的意义 （1）项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展 目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要组成部分。通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供强有力支撑。 通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁、调整，运用
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