北京金隅股份杭州下沙项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
    北京金隅股份杭州下沙项目
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
    
目录CONTENT
    报告摘要              ……………………………………4-17
    第一部分  市场研究篇   …………………………………18-82
    一、 发展环境及杭州房地产市场发展状况分析    ……………………19
    1.  杭州市宏观市场环境分析                                       19
    2.  杭州市房地产环境研究                                         23
    3.  近期房地产新政对杭州房地产市场的影响分析                     33
    4.  市场结论                                                     36
    二、 杭州郊区板块竞争分析                    ……………………37
    1.  竞争板块界定                                                 37
    2.  主要竞争板块分析                                             38
    3.  次要竞争板块分析                                             43
    三、 区域市场调研分析                        ……………………46
    1.  下沙整体市场分析                                             46
    2.  下沙市场供应特征分析                                         58
    3.  区域市场总结                                                 70
    四、 下沙市场客户需求分析                    ……………………71
    1.  需求研究                                                     71
    2.  需求总结                                                     81
    第二部分  项目研判篇  …………………………………83-113
    一、 基地状况分析                            ……………………84
    1.  基地基本情况                                                 84
    2.  建设条件分析                                                 86
    二、 项目研判                                ……………………86
    1.  项目SWOT分析                                                87
    2.  存在问题及解决方案                                           90
    三、 项目开发风险分析                        ……………………93
    1.  开发风险影响因素                                             94
    2.  开发运作风险                                                 95
    3.  市场风险                                                     97
    4.  政策风险                                                     98
    5.  金融风险                                                     99
    四、 项目发展方向                           ……………………101
    1.  方向研究模型                                                101
    2.  发展方向研究￥开发概念的推导基础                             102
    3.  目标客户研究                                                103
    4.  可借鉴项目研究                                              105
    5.  市场竞争力分析                                              108
    6.  项目发展方向                                                110
    第三部分  操作思路篇  ………………………………114-141
    一、 项目规划开发思路                      ……………………115
    1.  项目总体规划建议                                           115
    2.  项目建筑设计建议                                           124
    3.  项目景观设计建议                                           130
    4.  户型总体配比建议                                           133
    5.  项目一期开发建议                                           134
    二、 项目初步营销策略                      ……………………138
    1.  项目总体营销思路                                           138
    2.  品牌建设思路                                               139
    3.  整合营销思路                                               139
    4.  项目分阶段营销思路                                         140
    第四部分  可行性研究篇   ……………………………142-168
    一、 可行性分析条件说明                     ……………………143
    1.  土地成本计算                                                143
    2.  功能面积分配                                                144
    3.  销售价格拟定                                                144
    4.  土地增值税影响初步分析                                      146
    二、 项目静态赢利分析                       ……………………149
    1.  项目整体赢利可行性分析                                      149
    2.  酒店项目静态赢利分析                                        157
    3.  商业物业操作                                                159
    4.  项目投资方案建议                                            162
    附录：项目动态投资效益分析   ………………………169-171
    
报告摘要REPORT SUMMARY
    第一部分  市场研究篇
    1.  杭州市宏观市场环境分析
    ?      GDP连续15年保持两位数增长，经济总量名列全省之首，未来城市发展后劲十足、潜力巨大，城市竞争力将有更大提高。2004年和2005年两次被福布斯评为大陆最佳商业城市。
    ?      从产业结构看杭州以工业经济为主导，第三产业为强大支柱，其比重逐年增大，区域经济的发展颇具活力。
    ?      受宏观调控影响，固定资产投资增幅回落，对房地产业而言，面临着投资降温，开发受限的局面。然而整体市场需求旺盛，未来发展前景依然看好。
    ?      人民富足，生活条件优越，收入不断增长。就整个长三角区域而言，杭州人民的购买力处于中上游的水平，对房地产市场形成有效的购买力支撑。
     
    2.  杭州房地产环境研究
    2.1  杭州房地产市场总结
    杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：
    ?      房地产开发投资持续增长，但增幅放缓，土地出让量在2003年后逐年减少，但出让成功率较高。
    ?      住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅量较大，2007年将形成交付高峰。供应区域主要集中在副城和近郊区块。
    ?      住宅价格多年来持续上涨，2005-2006年间涨幅明显减小，局部区域价格有所下调。
    ?      刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好因素对市场成交的促进比较明显。
    ?      房产新政对二手市场影响较大，中小户型房源走俏。
    ?      本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。
    2.2  未来市场预测
    对于杭州市场而言，资金流入的增幅虽有所减弱，但整体投资开发持续增长的趋势是不会改变的。未来主要的供需矛盾集中在两个方面，一个是政府土地出让量的控制与开发商对土地需求之间的矛盾，另一个是配套成熟区域的住宅产品的相对偏少与庞大的住宅需求群体间的矛盾。
    对于土地市场而言，拿地的门槛渐高导致中小型开发商可能长期无法获得好的地块，而外地外资开发企业的进入使得杭州的土地市场逐渐成为“大鳄争食”的战场。从供应源头的争夺到未来产品市场的竞争，杭州房地产市场将逐渐步入成熟初期。而另一方面，市政建设的“多点开花”其实并不意味着各个区域的配套可以快速成型，一个居住区的形成有其特定的规律，但是不断增长的需求使区域配套匮乏的矛盾继续扩大，这对于操作较大规模楼盘的开发商而言，自身配套的自主性完善或许能带来更多的认同感。而产品的品质将日益成为楼盘的核心竞争力，通过产品的不断改良，将可能带动整个行业逐步进化升级。
    市场的发展，城市的扩张，总是通过不断的颠覆和改善一步步前行的，对于杭州而言，在经历了快速的创造性发展之后，或许将进入一个改善型的周期，在这个周期里，不断地改善和升级将是这个行业的主题。
     
    3.  下沙区域市场总结
    ?      区域市场进入调整期，利用规划利好为项目造势
    ?      江景房概