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    政务区022地块可行性研究报告
    目  录
     
    第1章      前言
    1.1 报告编制的目的
    1.2 报告编制的主要依据
    第2章      项目开发环境分析
    2.1 国内房地产市场回顾
    2.2 本市房地产市场分析
    2.3 现阶段房地产市场政策导向
    2.4 区域内环境和竞争状况
    2.5 本市房地产未来发展趋势
    第3章      项目概况介绍
    3.1 地块位置介绍
    3.2 项目拟建物业规模
    第4章      项目营销战略
    4.1 项目优劣势分析
    4.2 项目定位
    4.3 项目营销推广策略
    第5章      项目建设条件
    5.1 项目交通状况
    5.2 建设场区条件
     
    第6章      项目建设方案
    6.1 总体规划布局
    6.2 建筑方案设计
    6.3 结构设计
    6.4 公用配套设施方案
    6.5 安全防范
    6.6 人力资源配置
    6.7 项目工程一览表
    第7章      项目实施进度计划
    7.1 一期进度计划
    7.2 二期进度计划
    第8章      投资估算及经济效益分析
    8.1 投资估算
    8.2 投资收益
    8.3 敏感性分析
    第9章      风险分析及对策
    9.1 市场风险分析与对策
    9.2 经营管理风险分析与对策
    9.3 金融财务风险分析与对策
    第10章      结论
     
     
    第1章      前言
    受合肥政务文化新区开发投资有限公司委托，本公司对委托方在政务区地块为“ZWQTC-022”的投资意图进行可行性研究。
    可行性研究的工作从08年8月10日开始展开，至08年8月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区域内典型项目的调研等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。
    1.1 报告编制的目的
    （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。
    （2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
    （3）对项目决策及其实施的优化提出建议。
    （4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。
    （5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。
    1.2 报告编制的主要依据
    （1）《中华人民共和国城市规划法》
    （2）《城市规划编制办法》
    （3）《高层民用建筑设计防火规范》〈GB50045-95〉(2005版)
    （4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
    （5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2001）
    （6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
    （7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
    （8）《高层建筑混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）
    （9）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
    （10）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）
    （11）《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)
     
    第2章      项目开发环境分析
     
    房地产开发的成败受市场环境和政策影响较大，认清目前国内房地产市场行情、区域竞争状况、国家金融和土地等相关政策是分析项目是否可行的前提。
    2.1 国内房地产市场回顾
    2.1.1 房地产开发投资总量分析
    07年商品房供应量持续增加，其中房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均有所增幅。06年房地产开发完成19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅比05年增长2个百分点，同比固定资产投资增幅低2.7个百分点。07年房地产开发投资逐月增加，由1-2月的24.3%增加到3-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，到达近三年来新高；1-10月房地产开发完成投资额19192.21亿元，增幅比06年同期增长7.3个百分点。比同期城镇固定资产投资增幅高4.5个百分点。
    99年-04年，全国房地产完成开发投资增幅一直高于同期固定资产投资增幅，05-06年受宏观调控政策影响房地产开发完成投资增幅低于同期固定资产投资增幅，07年以来房地产开发投资增幅再次超过同期固定资产投资增幅。
    房地产开发与城镇固定资产投资对比表：（同期增长比 %    数据来源于国家统计局）
    2.1.2 商品房投资分析
    在房地产开发投资中商品住宅房增长最快，其次为工业等其他物业。07年1-10月商品住宅完成投资13725.78亿元，同比增长33.2%，增幅增加20.6个百分点；办公楼和商业营业用房开发投资同比增长22%和19.3%，增幅分别增加1.4和3.2个百分点。
    各类物业投资增长比（同期增长比 %   数据来源于国家统计局）
    2.1.3 商品房销售量
    06年全国商品房销售面积为67857.1万平方米，同比增加11.48%，其中现房销售面积为23350.31万平方米，同比减少10.38%；期房销售面积38506.76万平方米，同比增加30.84%。
    07年商品房销售面积大幅度增加，显示着房地产市场需求旺盛；1-10月份房地产销售面积达53564.96万平方米，同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点；其中现房销售面积为15017.6万平方米，同比增长14.2%，增幅增加21.3个百分点；期房销售面积为38547.36万平方米，同比增长39.5%，增幅增加17.3个百分点。
    08年上半年，受国民经济和宏观政策影响，全国商品房销售面积开始小幅下滑，由此可以看出国内房地产市场开始回归理性。
    2.2 本市房地产市场分析
    2.2.1 房地产开发投资
    07年全市房地产开发购置土地总面积365.62万平方米，与上年同比增长23.6%；完成开发土地646.98万平方米，与上年同比增长87.14%；房地产投资373.6亿元，其中住宅投资276.5亿元，与上年同比增长41.82%、27.87%。
    2.2.2 房地产开发面积
    07年全年施工面积累计3331.3万平方米，其中住宅2705.13万平方米，同比增长34.79%、35.33%；新开工面积1615.32万平方米，其中住宅1285.5万平方米，同比增长36.15%和31.4%；竣工面积871.9万平方米，其中住宅714.9万平方米，同比增长16%、17.2%。
    去年合肥市房地产市场开发量大、在建工程量大、实际销售量也较大。房地产开发购置土地总面积、住宅投资同比增长在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9万平方米，年度结转面积为323.17万平方米，住宅销售量总面积为918.4万平方米，同比增长97.8%。由此可见合肥的购买力和供应能力基本持平，商品房市场供销两旺，住房消费潜力较大。
    2.2.3 商品房销售
    07年全年批准预售商品房面积758万平方米，其中商品住房面积602万平方米，与上年同比分别增长13.13%和7.34 %。商品房销售面积为1028.78万平方米，其中住宅面积为918.4万平方米，与上年同比分别增长91.7%、97.8%。全市商品住房累计结转可售面积为323.17万平方米，同比下降30%。商品房平均价格为3548元/平方米，住宅均价为3343元/平方米，与上年同比分别上涨3.06%、5.7%。商品房空置总量为143.66万平方米，其中含住宅75.86万平方米，同比增长1.1%和-11.53%。
    2.3 现阶段房地产市场政策导向
    进入2007年的房地产调控政策不仅从土地、行业规范等方面进行直接调控，还扩大到金融、税收等领域进行间接调控，调控政策力度进一步加大、增强。随着政策出台的密度加大、内容逐渐细化，调控的着力点也更加清晰起来。
    2.3.1 金融方面
    连续六次提高存贷款利率，基准利率调整、个人住房公积金存款基准利率调整；储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率调减；对申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款提高，房贷款利率提高。
    2.3.2 税收方面
    国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；讨论物业税的征收；增加二手房的个人所得税。
    2.3.3 土地方面
    土地分小宗出让；严厉查处闲置土地。土地闸门继续“收紧”。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税开征。国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，直指土地开发市场的囤积土地问题。发展改革委、国土资源部、建设部联合公告了通过国家审核的１５６８家开发区，明确表示继续停止审批新设立和扩建各类省级开发区；针对“以租代征”使用农民集体所有农用地进行非农业建设等问题向所在省市发出了《国家土地督察整改意见书》。
    2.3.4 政策方面
    90/70方针；整顿市场次序打击捂盘惜售等；建设部、国土资源部、监察部等八部门全面展开房地产市场秩序专项整治行动，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》24号文，围绕“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面采取措施。 
    2.3.5 其他政策
    2007年合肥市出台了《合肥市经济适用住房管理办法》、《合肥市廉租住房管理办法》、《合肥市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》、《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》等文件。建立合肥市住房保障制度，调整住房结构的合理性，规范房地产市场秩序，杜绝商品房预（销）售中的违法、违规和不诚信的经营行为，重点打击“囤房惜售”等商品房预（销）售环节中的违法、违规行为，保障了房地产市场健康发展。
    2.4 区域内环境和竞争状况
    政务文化新区位于合肥市西南角，该区域西接高新技术开发区，南临经济技术开发区。新区严格遵照合肥市总体规划要求，总结吸取老城区建设的经验教训，提出了“生态城市”、“可持续发展”和“园林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在实施的融行政办公、文化体育、金融商贸、住宅街区和城市旅游观光为一体的高品位现代化新城区总体规划。
    2.4.1 政务区新建商品房住宅供应分析
    07年政务区1-4月份、5-9月份供应面积小幅下降，10-12月份下降迅速，供应面积从10月份的46万平方米锐减到8万平方米。
    （数据来源：安徽房产交易网）