南京栖霞区军医学院地块转让可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二零零九年十月
    第一部分、南京城市理解
    一、城市概况和宏观经济环境分析
    （一）、城市概况
    南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；距入海口380公里，“黄金水道”长江穿越境域，是一个天然的河、海良港。
    截至2008年，南京市区域总面积6597平方公里，全市常住人口719.06万。目前南京市辖11区、2县。
    11个区：玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、江宁、浦口、六合、栖霞、雨花；
    2个县：溧水和高淳。
    （二）、南京宏观经济环境分析
    1、南京GDP增长（GDP总量和人均GDP）情况
    
    图1、2000-2008年南京市GDP总量及增长数据图
    2、2000-2008年南京市人均GDP及增长数据图
    
    图2、2000-2008年南京市人均GDP及增长数据图
    自2002年以后，南京的GDP增长很快，增幅始终保持在15%以上。南京作为六朝古都，江苏省的省会城市，其经济文化地位都十分突出，但在经济实力却差于上海、杭州，在省内亦差于苏、锡、常三地，排名第四。
    3、南京市产业结构发展情况
    
    图3、2000-2008年南京市产业结构分布图
    南京市在长三角经济圈中占有重要一席，虽然经济实力距离上海仍有很大差距，但发展后劲却强过上海，主要原因在于南京市的第二产业。
    作为中国七大古都之一的南京，曾有过辉煌的历史。即便在改革开放前，南京的地位还是举足轻重，雄厚的经济基础、强大的科研能力、厚重的历史文化使得人们不敢对其小觑。然而，改革开放后，这些优势并未发挥出来，苏州和无锡的综合经济实力先后超过南京，这给南京带来了不小的压力。为此， 02年之后，南京在产业结构上实施了由传统的231向321转移的战略性转变，在这种思想指导下，南京制造业萎缩，经济增长乏力。之后，南京有重新回归制造业的倾向，这也是南京经济后劲充足的原因。
    4、南京市利用外资情况
    
    图4、2000-2008年南京市外资利用规模数据图
    近年来，南京市积极把握国际产业和资本向长三角地区转移的机遇，加快实施沿江开发的战略，积极构建承接国际产业与资本转移的新平台，南京市的外资利用额因此出现较大增长，2003年协议利用外资金额为40.09亿美元，几乎为2002年的两倍，实际利用外资金额亦有明显增加。
    5、南京市企业情况
    南京市拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的完整的工业体系，是华东地区重要的综合性工业基地。经过多年的发展，目前已经初步形成以电子、石化、汽车、钢铁等四大产业为支柱。
    南京市重点扶持产业：
    目前南京市工业的投入全力向高新技术产业倾斜，总投资较大的项目有：乐金飞利浦平板显示器、南京华为软件基地、福特汽车园、华宝通讯一期、南京医药新药开发基地等项目，总投资均在10亿元左右，已开工项目中如高陶环保陶瓷、博能燃料电池、金三力橡胶制品等9项项目都是拥有自主创新的专利技术产业化项目。
    6、南京市经济发展中的问题
    近年来，南京市的经济增长速度很快，整体走势良好。但仍然存在诸多不足，最为突出的问题有以下几个：
    南京市经济总量的70%仍靠国有经济支撑，国有经济比例过大造成工业发展缺乏活力，新的“增长点”不多，经济增长的内在动力需要着力强化，粗放型经济增长方式尚未得到根本改变，经济结构还不尽合理，资源和环境压力仍然较大；个体私营经济与同类城市相比显得非常薄弱。制造业是南京市支柱产业之一，但与周边城市相比，并无优势；制造业过度依赖于少数重点行业。工业品出口面临新的挑战与壁垒；外贸形势较差，外需增长乏力；企业自主创新能力亟待提升，如果制造业不加强技术创新，求新求变，即使规模做得再大，路也会越走越窄，在区域中缺乏比较优势，丧失竞争力；继续对公有制经济进行改革，培养有活力的私营经济，提高相关产业竞争力将是南京市在未来的经济发展中所要着重解决的问题。
    二、南京市房地产投资情况和城镇居民消费力分析
    （一）、南京市房地产投资情况
    1、房地产投资占固定资产投资比例
    
    图5、房地产投资占固定资产投资比例
    早期，南京市城市化进程稳定推进，社会建设力度平稳增加。2002年左右，随着城市经济增幅的提高，城市化进度开始加快，同时为迎接三年后到来的十运会，南京市加大加快城市建设的步伐，城市固定资产投资额及房地产投资额的增幅都明显增长。04年开始，房地产投资额占全市总投资额都在20%以上，市场逐渐升温，预示房地产过热现象的出现。
    2、历年住宅开发投资增长情况
    
    图6、历年住宅开发投资增长图
    可以看出，04年南京造城运动的加速，住宅开发投资额出现65%的增幅，05年的宏观调控，使得住宅市场滞销，住宅投资额明显下降，出现了负增长。06年市场随着调控而调整，市场信心开始重建，住宅投资额出现了20%的增幅。
    （二）、南京市城镇居民消费力分析
    1、南京市人口增长情况
    
    图7、南京市历年人口增长情况
    从全市人口历年来的增长情况来看，南京市全市区人口一直保持着低速的增长，而市区人口波动则比较大。但是南京是个输入型城市，外来人口逐年增长，06年南京市流动人口247万人，如此巨大的需求将是未来支撑南京商品房市场的主力。
    2、家庭数量和家庭结构
    
    图8、南京市历年家庭数量分析
    南京市全市家庭数量呈逐年增长态势，家庭数增多、小型化是目前南京家庭情况的真实写照。
     
    3、南京市城镇居民收入和消费水平分析
    
    图9、2000-2008年南京市城镇居民收入和消费水平分析
    00-08年南京市消费品零售总额从420亿元增加到1650亿元，增长幅度达到293%，较人均可支配收入增长率高出112个百分点。
    05、06年人均可支配收入增幅高于消费品零售总额的增幅，消费需求是目前拉动经济增长的主要动力。虽然06年人均可支配收入增长幅度放缓，但消费品零售总额的增幅基本与上年持平，说明消费者的消费欲望还是比较高的。
    4、南京市城镇家庭存款余额
     图10、2000-2008年城镇储蓄存款余额
    数据显示，城镇储蓄存款余额与收入水平的变化相对应，呈逐年递增走势。1999年6月国家大幅削减存款利息，同时开征个人利息所得税，这使得人们的存款热情下降，自2001年之后，城镇居民家庭存款额继续增加，但增幅小于2000年及以前，走势相对平稳。
    三、南京未来城市发展趋势分析
    （一）、南京总体规划（2020年规划）
    城市性质：著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。
    城市发展目标：
    充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市；
    富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城；
    最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市
    人口规模远景：南京全市总人口按1000万预留，规划远景按87%城市化水平和870万左右城镇人口进行规划安排。对于主城人口，则2010年控制在300万以内，远景下降到260万。
    城市发展布局：
    1、都市发展区总面积为2947平方公里，占市域总面积的45%；
    2、进一步优化了都市发展区空间结构。提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”；
    3、南京市域城镇分为主城、新市区、新城、重点城镇、一般城镇等五级大中小级的等级结构。
    （二）、南京城市居住规划分析
    随着城市化进程的不断推进，南京的居住区逐渐由主城中心区域向周边转移，重点向西部和南部转移。
    （三）、南京城市交通规划
    “十一五”期间，南京将基本构建以主城为核“两环、六个过江通道、十二条放射线和两条横向过境线”的高速公路网布局。
    1、铁路建设：建成京沪高速铁路(沪