西安商品房市场月度分析报告

----2011年7月份

     
    
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目    录
    一、宏观运行背景
      1.1政策法规
      1.2规划建设
      1.3 热点动态
    二、土地市场
      2.1 土地政策及动态
      2.2 土地市场总体情况分析
    2.2.1土地供应分析
                    2.2.2 土地成交分析
      2.3  土地市场后市预判
    三、商品房市场
      3.1本月市场销售特征
        3.1.1 各物业销售情况
        3.1.2各物业销售排行
        3.2 商品房40指数
    四、分城区商品房市场
      4.1 城南区
    4.1.1 各物业销售情况
    4.1.2 普通住宅销售情况
    4.1.3 商服用房销售情况
    4.1.4 写字楼销售情况
    4.1.5 城区营销情况
    4.1.6 城区新盘介绍
    4.1.7 城区动态
    4.1.8 典型楼盘介绍
      4.2 城北区
    4.2.1 各物业销售情况
    4.2.2 普通住宅销售情况
    4.2.3 商服用房销售情况
    4.2.4 写字楼销售情况
    4.2.5 城区营销情况
    4.2.6 城区新盘介绍
    4.2.7 城区动态
    4.2.8 典型楼盘介绍
    4.3 城西区
    4.3.1 各物业销售情况
    4.3.2 普通住宅销售情况
    4.3.3 商服用房销售情况
    4.3.4 写字楼销售情况
    4.3.5 城区营销情况
    4.3.6 城区新盘介绍
    4.3.7 城区动态
    4.3.8 典型楼盘介绍
    4.4 城内区
    4.4.1 各物业销售情况
    4.4.2 普通住宅销售情况
    4.4.3 城区营销情况
    4.4.4 城区新盘介绍
    4.4.5 城区动态
    4.5 高新区
    4.5.1 各物业销售情况
    4.5.2 普通住宅销售情况
    4.5.3 商服用房销售情况
    4.5.4 写字楼销售情况
    4.5.5 城区营销情况
    4.5.6 城区新盘介绍
    4.5.7典型楼盘介
    4.6 城东区
    4.6.1 各物业销售情况
    4.6.2 普通住宅销售情况
    4.6.3 商服用房销售情况
    4.6.4 写字楼销售情况
    4.6.5 城区营销情况
    4.6.6 城区新盘介绍
    4.6.7 城区动态
    4.6.8 典型楼盘介绍
    五、分物业市场
      5.1 商服用房
    5.1.1 价格表现
    5.1.2 销量走势
      5.2 普通住宅
    5.2.1 销量走势
    5.2.2 购买年龄分布情况
    5.2.3 普通住宅分面积段销售情况
    5.2.4 普通住宅分户型销售情况
    5.2.5 普通住宅分价格段销售情况
    5.2.6 普通住宅购买人群来源情况
      5.3 写字楼
    5.3.1 价格表现
    5.3.2 销量走势
      5.4 别墅
    5.4.1 价格表现
    5.4.2 销量走势
    六、本月新开盘项目简介
     
     
     
    一、宏观运行背景
    1.1政策法规

    1.2规划建设              

    1.3热点动态

     
    二、土地市场
    2.1  土地政策及动态
    ?      土地市场“国五条” 土地调控再发力
    7月20日召开的国务院常务会议强调，当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作。
    第1条:力争"十二五"期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田.开展建立耕地保护补偿机制试点,明确土地收益基金计提比例,专项用于耕地保护.
    第2条:切实解决重点工程项目用地未批先用问题,要抓紧清理整改高尔夫球场.
    第3条:落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》,坚决制止违法强拆行为.加快推进土地管理法修订,切实规范和完善集体土地征收与补偿.依法保障农户宅基地用益物权.
    第4条:保证今年1000万套保障性安居工程建设用地.坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度,推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变.
    第5条:建立规划和项目节约用地评价制度.
    ?      国土部：上半年住房供地仅完成全年计划26%
    国土资源部7.20日发布的数据显示，上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷，与去年同期相比略有增长，但仅完成今年全年供地计划的26%。 数据显示，1-6月，全国31个省（区、市）和新疆建设兵团住房用地供应计划完成57406.82公顷，比去年同期增加2%。保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，比去年同期增加24%。国土部此前公布的年度住房用地计划供应量为21.8万公顷，与前两年相比大为增长。国土部相关负责人表示，从供应节奏看，一季度一般为供地低谷，二季度供应开始增加，三四季度为供应的高峰。虽然上半年住房用地供应计划仅完成了26%，但按照正常的计划供应节奏，下半年住房用地供应将会增加。国土部明确，未来将进一步加强对各地住房用地特别是保障性安居工程用地供应计划执行情况的监督、检查和指导，确保中央房地产市场调控政策有效落实。集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转
    ?      国土部:全国二季度地价同比增8.85%
    国土资源公布了今年二季度全国主要城市的地价监测情况。二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平米，同比增长8.85%，但环比增长率有所下降。超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。
    ?      商业地价同比增长11.76%
    监测显示，第二季度全国主要监测城市地价总体水平为3000元／平方米，商业、居住、工业分别为5506元／㎡、4443元／㎡和645元／㎡。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%，较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点；同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。监测报告称，今年二季度，在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率最高。
    ?      国土部：上半年房地产用地供应超7万公顷
    国土资源部8.2日发布“2011年上半年国土资源有关统计数据”显示，今年前六个月，全国房地产开发用地供应7.02万公顷。
    统计显示，上半年，全国国有建设用地供应总量21.03万公顷，同比增长17.6%。从供地结构看，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷，同比分别增长35.3%、4.9%和14.0%。三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%。如果按照平均1.5的容积率计算，今年上半年供应的房地产开发用地可以建设出10亿平方米左右的房源。房地产开发用地中，包括住宅用地和商服用地等。今年前六个月，根据各地上报数据，全国31个省（区、市）和新疆建设兵团2011年1~6月住房用地供应计划完成57406.82公顷，与去年同期（56108.22公顷）相比增加2%。
    2.2   6月土地市场总体运行情况
    2.2.1供应量分析
    2011年7月份西安市挂牌出让土地共计30宗，出让面积共计177.19万㎡，出让面积环比大幅上涨16.63%，与去年同期相比上涨30.7%，本月供应出现了较大幅的上涨，为本年度单月出让面积最多的一月。
    土地挂牌统计走势图：
    
    数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心
    对于政府土地储备部门来讲，迫于供地计划要求及地方财政压力，今年下半年土地供应放量在即。随着政府逐渐加快供地步伐，对全国布局的、有持续发展要求的大型开发商来说，下半年也有土地储备的动力。
    7月挂牌土地列表